Superbonus 110% risparmio energetico e consolidamento antisismico

Le scadenze per il Superbonus sono state oggetto di diverse successive proroghe - dall’art. 1 della L. 178/2020, comma 66, poi dal comma 3, art. 1 del D.L. 59/2021 e infine dall’art. 1 della L. 30/12/2021, n. 234 (Legge di bilancio 2022), comma 28, che ha delineato le scadenze definitive riportate di seguito.

Sulla base del testo dell’art. 119 del D.L. 34/2020, come da ultimo modificato dall’

Rientrano nel bonus i seguenti interventi:

Interventi “principali” (o “trainanti”)

A) interventi di isolamento dell’inv

L’art. 119 del D.L. 19/05/2020, n. 34 (c.d. &ldq

Gli interventi agevolabili (lettere a), b) e c), comma 1 dell’art. 119 del D.L. 34/2020), possono essenzialmente ridursi a due macro-categorie:

1) interventi di isolamento termico dell’involucro edilizio opaco eseguibili su parti comuni di edifici condominiali, oppure su edifici unifamiliari o su unità immobiliari in possesso di determinati requisiti di autonomia site all’interno di edifici plurifamiliari, e che interessino almeno il 25% della superficie disperdente lorda dell’intero edificio (lettera a), comma 1,

Alla luce di quanto sopra, anche le tipologie edilizie oggetto di agevolazione si riducono essenzialmente a due:

1) interi edifici condominiali o plurifamiliari;

2) edifici unifamiliari o unità immobiliari autonome site all’interno di edifici plurifamiliari.

Si riporta di seguito una tabella che riepiloga le caratteristiche generali dell’agevolazione.

Super-Ecobonus: riepilogo delle caratteristiche generali

Si riportano di seguito i principali riferimenti normativi, ovviamente da considerare nel testo che emerge a seguito delle eventuali ulteriori modificazioni introdotte; gli ulteriori documenti di prassi (risoluzioni, interpelli, ecc., emanati di volta in volta dall’Agenzia delle entrate) sono citati direttamente nel testo ove pertinenti.

Super-Ecobonus: principali riferimenti normativi

Di seguito il dettaglio delle tipologie di interventi agevolabili, con i relativi massimali di spesa e detrazione.

Involucro edilizio di interi edifici, edifici unifamiliari o unità immobiliari autonome (lettera a), art. 119 del D.L. 34/2020)

L’art. 119 del D.L. 34/2020 dispone ai commi 5 e 6 che sono detraibili nella misura del 110% anche le spese sostenute - nel periodo di vigenza stabilito in generale per il Superbonus - per l’installazione di impianti solari fotovoltaici connessi alla rete elettrica, installati su edifici o su pertinenze degli edifici.

Per fruire dell’agevolazione maggiorata, gli interventi devono essere eseguiti congiuntamente a uno degli interventi dell’Ecobonus 110% o del Sismabonus 110% (pertanto questi interventi sono “trainati” nell’applicazione dell’aliquota di detrazione maggiorata).

Gli interventi si inquadrano nella tipologia di cui al comma 1, lettera h), dell’art. 16-bis del D.P.R. 22/12/1986, n. 917: “relativi alla realizzazione di opere finalizzate al conseguimento di risparmi energetici con particolare riguardo all’installazione di impianti basati sull’impiego delle fonti rinnovabili di energia” (ne segue che, in presenza di altri interventi riconducibili allo stesso riferimento normativo quali ad esempio Sismabonus o interventi finalizzati alla eliminazione di barriere architettoniche, non possono godere di un massimale dedicato, cfr. Risoluzione 30/09/2020, n. 60/E; Circolare 22/12/2020, n. 30/E, punto 4.4.3 R).

Ove possibile, gli interventi in questione sono realizzabili anche in assenza di opere edilizie propriamente dette.

Il comma 5, art. 119 del D.L. 34/2020, dopo la modifica introdotta dall’

I massimali delle detrazioni per gli impianti fotovoltaici sono cumulabili con quelli degli interventi trainanti e trainati.

Ciò è peraltro espressamente indicato:

- dalla Circolare 08/08/2020, n. 24/E con riferimento agli interventi di sostituzione impiantis

Il comma 7 dell’art. 119 del D.L. 34/2020 dispone che la detrazione per impianti fotovoltaici non è cumulabile con altri incentivi pubblici e altre forme di agevolazione di qualsiasi natura previste dalla normativa europea, nazionale e regionale, compresi i fondi di garanzia e di rotazione e gli incentivi per lo scambio sul posto (vedi anche Circolare 08/08/2020, n. 24/E, punto 2.2.2 R).

Si ricorda poi che l’art. 11 del D. Leg.vo 03/03/2011, n. 28, ha in

Il comma 7 dell’art. 119 del D.L. 34/2020 dispone che l’agevolazione è subordinata alla cessione in favore del Gestore dei servizi energetici (GSE) dell’energia non autoconsumata in sito oppure non condivisa per l’autoconsumo ai sensi dell’

Il Super-Ecobonus si applica - ai sensi del comma 2 dell’art. 119 del D.L. 34/2020 - anche agli altri interventi di efficientamento energetico di cui all’art. 14 del D.L. 63/2013 (con alcune eccezioni), nei limiti di spesa previsti

Fra quelli facenti parte dell’Ecobonus, non rientrano fra gli interventi “trainabili”:

- gli interventi di riqualificazione energetica globale di edifici esistenti, di cui al comma 344, art. 1 della L. 27/12/2006, n. 296 (Legge finanziaria 2007), come specificato dalla Circolare 22/12/2020, n. 30/E, punto 4.2.4 R;

Si rinvia alla seguente tabella, nonché agli Allegati 1 e 2 del DAS R. Quanto ai massimali maggiorati di spesa, si ottengono dividendo gli ordinari massimali di detrazione per 1,1 (vedi anche Interpello 04/11/2020, n. 523).

Può essere utile anche la consultazione della tabella di cui all’Allegato B al DRE R, che si ripropone di riepilogare tutti gli incentivi vigenti per interventi di efficientamento energetico degli edifici. Ulteriori dettagli in merito al calcolo del massimale per gli interventi trainati saranno inoltre forniti nella parte dedicata alla spiegazione della modalità di redazione dell’asseverazione per gli interventi Superbonus da produrre sulla piattaforma ENEA.

Resta inteso che per poter fruire del Superbonus, ciascuno degli interventi di seguito elencati deve rispettare gli specifici requisiti tecnici previsti per ciascuno di essi. A tale proposito, si fa rinvio all’Allegato A al DRE R nonché alle “schede tecniche” predisposte da ENEA per i vari interventi e reperibili online.

Riepilogo interventi trainati di efficientamento energetico degli edifici e massimali

Negli interventi agevolabili può rientrare anche l’installazione del cappotto termico dall’interno, inteso come intervento trainato, interessante l’involucro edilizio anche in misura inferiore al 25% della superficie disperdente lorda dell’intero edificio. Trat

A seguito delle innovazioni introdotte dalla L. 178/2020 (Legge di bilancio 2021, art. 1, comma 66), il comma 2, art. 119 del D.L. 34/2020 dispone che sono inclusi tra gli interventi “trainati” anche quelli di eliminazione delle barriere architettoniche (lettera e), comma 1, art. 16-bis del D.P.R. 917/1986), anche ove effettuati in favore di persone di età superiore a 65 anni N28.

La detrazione spetta anche se l’intervento finalizzato all’eliminazione delle barriere architettoniche è effettuato in assenza di disabili nell’unità immobiliare o nel condominio oggetto di lavori.

Si tratta di opere che possono essere realizzate sia sulle parti comuni che sulle singole unità immobiliari, devono presentare le caratteristiche tecniche previste dal D.M. 14/06/1989, n. 236 (in assenza delle quali non possono essere qualificati come interventi di abbattimento delle barriere architettoniche) e possono riferirsi a diverse categorie di lavori, quali ad esempio (cfr.

L’art. 119 del D.L. 34/2020 dispone al comma 8 che sono detraibili nella misura del 110% le spese per l’installazione di infrastrutture di ricarica di veicoli elettrici negli edifici, di cui all’art. 16-ter del D.L. 63/2013.

Ai sensi della menzionata disposizione è riconosciuta una detrazione per le spese relative all’acquisto e alla posa in opera di infrastrutture di ricarica dei veicoli alimentati ad energia elettrica, ivi inclusi i costi iniziali per la richiesta di potenza addizionale fino ad un massimo di 7 kW, su un ammontare massimo di spesa pari a 3.000 Euro.

Con riguardo agli interventi per l’installazione di infrastrutture di ricarica di veicoli elettrici, può essere particolarmente complesso il calcolo del massimale e soprattutto il riparto delle spese per gli interventi negli edifici condominiali.

La piattaforma ENEA:

A- consente l’inserimento dell’intervento sia come trainato sulle parti comuni che come trainato in riferimento alle unità immobiliari;

B- esegue il calcolo pari a 1.500 x il numero di centraline di ricarica installate fino a 8 colonnine, successivamente a 1.200 per le successive colonnine;

C- nel conteggiare il numero massimo di colonnine attivabili, chiarisce che il totale delle colonnine installate sulle parti comuni non può eccedere il numero delle unità immobiliari, nel caso in cui la somma delle superfici delle unità residenziali sia inferiore al 50%, tale conteggio contempla solo le unità residenziali (vedi immagine riferita a condominio con 42 unità);

Tra la documentazione che il contribuente deve possedere e conservare per eventuali controlli vi è ovviamente - come per tutti gli altri bonus fiscali simili - la documentazione attestante le necessarie abilitazioni dal punto di vista edilizio.

Qualora la normativa edilizia applicabile non preveda alcun titolo abilitativo per la realizzazione degli interventi (edilizia libera), tale documentazione è di norma sostituita da una dichiarazione sostitutiva dell’atto di notorietà, resa ai sensi dell’

Gli interventi devono rispettare i requisiti energetici minimi previsti dall’Allegato A al DRE R, come attestato dall’asseverazione rilasciata da tecnico abilitato sulla base dei modelli definiti dal DAS R (comma 3 dell’art. 119 del D.L. 34/2020) ed implementati nella piattaforma appositamente messa a disposizione da ENEA.

Detto decreto è stato emanato ai sensi del comma 3-ter dell’art. 14 del D.L. 63/2013, e reca i requisiti tecnici da rispettare per tutti gli interventi di efficientamento energetico del patrimonio edilizio esistente ammessi a fruire di detrazioni fiscali, siano quell

Per poter accedere all’incentivo, gli interventi devono assicurare il miglioramento di almeno due classi energetiche o comunque il conseguimento della classe energetica più alta N30, come attestato dall’APE convenzionale ante e post-intervento (comma 3 dell’art. 119 del D.L. 34/2020), in riferimento, a seconda dei casi, all’intero edificio N31 o all’unità immobiliare autonoma (a tale proposito, la Circolare 22/12/2020, n. 30/E, punto 5.2.5 R, ha chiarito che nel caso di intervento trainante condominiale e intervento trainato nel singolo appartamento, ai fini del Superbonus è sufficiente che il miglioramento delle due classi energetiche sia raggiunto dal condominio).

Il requisito del miglioramento della classe energetica si applica anche quando l’intervento è effettuato tramite demolizione e ricostruzione; pertanto anche in questi casi occorre acquisire l’APE ante e post intervento (Circolare 22/12/2020, n. 30/E, punto 5.2.10 R).

Stante il fatto che il Superbonus è applicabile anche agli interventi che hanno avuto inizio prima del 01/07/2020, purché le relative spese siano state sostenute in un momento successivo, l’APE ante intervento può anche essere redatto in un secondo momento, purché in tempo per poter essere allegato all’asseverazione finale degli interventi. Si veda in proposito anche la Circolare 22/12/2020, n. 30/E, punto 5.2.7 R, dove si legge anche che per produrre l’APE ante intervento è necessario operare nel software un cambio delle stratigrafie delle strutture utilizzate e dei dati dell’impianto ante intervento, in modo da ottenere documenti ante e post effettivamente confrontabili (vedi anche Interpello 09/12/2020, n. 571 e FAQ Enea, risposta n. 7).

Il miglioramento della classe energetica non deve obbligatoriamente discendere unicamente dagli interventi principali “trainanti”, ma può essere conseguito considerando nel loro complesso anche gli eventuali interventi “trainati”, compresa l’installazione di impianti fotovoltaici e sistemi di accumulo, purché eseguiti congiuntamente.

Ai sensi del comma 1-quater,

I costi sostenuti per qualsiasi intervento agevolato al 110% devono risultare congrui in relazione ai lavori che sono stati eseguiti, come attestato dall’asseverazione rilasciata da tecnico abilitato sulla base dei modelli definiti dal DAS R (comma 13 dell’art. 119 del D.L. 34/2020) e implementati per la compilazione online sulla piattaforma dell’ENEA.

Per asseverare la congruità della spesa, si fa riferimento ai criteri indicati al punto 13 dell’Allegato A al DRE R. Detti criteri devono essere seguiti secondo uno schema ben preciso, che non può essere oggetto di deroga:

1) i costi per tipologia di intervento devono essere inferiori o uguali ai prezzi medi delle opere compiute riportati nei prezzari delle opere pubbliche predisposti dalle Regioni e dalle Province autonome territorialmente competenti in cui è sito l’edificio oggetto dell’intervento, o in alternativa nei prezzari Dei;

2) solo se questi prezzari non comprendono le lavorazioni da svolgere, vi sono le seguenti alternative:

a) i prezzi possono essere determinati in maniera analitica, con procedimento che tenga conto di tutte le variabili che intervengono nella definizione dell’importo stesso, e solo in questo caso facendo anche riferi

L’attestazione che assevera il rispetto dei requisiti energetici e della congruità delle spese è redatta - in uno per gli interventi trainanti e per quelli trainati - nella forma di dichiarazione sostitutiva di atto di notorietà (artt. 47, 75 e 76 del D.P.R. 445/2000), sulla base dei modelli allegati al DAS R.

Asseverazione per stato di avanzamento lavori (SAL) e/o a fine lavori

Ai sensi del comma 13-bis dell’art. 119 del D.L. 34/2020, detta attestazione può essere rilasciata, in alternativa, al termine dei lavori o per ogni stato di avanzamento dei lavori (SAL). La prescrizione si ricollega alla possibilità di effettuare l’opzione per la trasformazione del beneficio fiscale in credito d’imposta anche per SAL, invece di attendere la fine dei lavori. Andrà pertanto utilizzato il pertinente modello a seconda dei casi (comma 7, art. 2 del DAS R), sempre da compilare online sulla piattaforma ENEA.

L’asseverazione va fatta sempre a fine lavori, ed è possibile farla in corso d’opera al (o meglio, almeno al) 30% e/o al 60% dei lavori realizzati.

Infatti, come riportano le istruzioni del portale ENEA:

- il primo SAL va fatto almeno al 30% dei lavori;

Il visto di conformità non è redatto dal professionista tecnico bensì dal commercialista, consulente del lavoro o CAF, e - a seguito delle innovazioni introdotte dalla L. 234/2021 (Legge di bilancio 2022) - deve essere acquisito anche qualora il contribuente intenda fruire della detrazione direttamente in dichiarazione dei redditi, e non solo (come previsto in precedenza) nel caso in cui il contribuente desideri avvalersi della cessione del credito o dello sconto in fattura (comma 11, art. 119 del D.L. 34/2020) N35.

Fanno eccezione all&

I professionisti che rilasciano le attestazioni devono essere in possesso di polizza di assicurazione per responsabilità civile - con massimale adeguato al numero delle attestazioni o asseverazioni rilasciate e agli importi dei relativi interventi, e comunque non inferiore a 500.000 Euro - al fine di garantire sia i propri clienti che il bilancio dello Stato degli eventuali danni provocati (comma 14, art. 119 del D.L. 34/2020; comma 6, art. 2 del DAS R).

Inoltre, il R - che reca la modulistica per le asseverazioni di cui si è trattato in precedenza con riferimento agli interventi di efficientamento energetico rientranti nel perimetro del Superbonus - prevede, nella parte finale dei modelli, che il professionista dichiari che “è stata stipulata a proprio nome ed esclusivamente per le finalità di cui al comma 14 dell’art. 119 del D.L. 34/2020” una polizza assicurativa, della quale va indicato il massimale e di cui occorre allegare copia (si veda il punto 3.2.1 dell’Allegato 1 concernente l’asseverazione dello Stato finale, ma anche il medesimo punto dell’Allegato 2 concernente l’asseverazione a Stato di avanzamento lavori nonc

L’ENEA effettua controlli sostanziali su un campione di almeno il 5% delle asseverazioni presentate nonché su tutte le asseverazioni concernenti interventi avviati prima del 01/07/2020, ai sensi dell’art. 5 del DAS, comma 3 R.

I controlli possono essere di tipo documentale nonché in situ (questi ultimi devono riguardare almeno il 10% dei controlli complessivi), e sono svolti secondo un programma annuale, nonché in base alle modalità e procedure individuate dal D.M. 11/05/2018.

Le risultanze dei contr

L’art. 119 del D.L. 34/2020 dispone al comma 4 che le detrazioni per interventi di adeguamento strutturale e antisismico - di cui ai commi da 1-bis a 1-septies, art. 16 del D.L. 63/2013 (c.d. “Sismabonus”, comprensivo anche del Sismabonus “acquisti”) -, si applicano nella misura del 110% per le spese sostenute dal 01/07/2020 fino al 30/06/2022. I termini in questione sono stati oggetto di proroga per determinate casistiche (vedi paragrafo dedicato).

Il Sismabonus prevede nella sua versione “ordinaria”, disciplinata dai menzionati commi da 1-bis a 1-septies dell’

La Commissione di monitoraggio sul Superbonus istituita presso il Consiglio superiore dei lavori pubblici - in risposta ad alcuni quesiti nel mese di febbraio 2021 - ha fornito rilevanti risposte in merito alla possibilità di applicare il Superbonus nel caso di interventi contemplanti ampliamenti volumetrici.

Si premette che - dopo le modifiche introdotte dal D.L. 76/2020 - la lettera d), art. 3 del D.P.R. 380/2001 prevede che rientrino nel concetto di “ristrutturazione edilizia” gli interventi di demolizione e rico

Come già indicato, l’aliquota maggiorata al 110% si estende anche alle spese sostenute dagli acquirenti di case “antisismiche”, vale a dire delle unità immobiliari facenti parte di edifici ubicati in zone classificate a rischio sismico 1, 2 e 3 oggetto di interventi per l’adozione di misure antisismiche e

Non essendo stata richiamata dall’art. 119 del D.L. 34/2020 la norma contenu

Gli interventi per il Super-Sismabonus possono essere anche abbinati a interventi “trainati” per l’installazione di impianti fotovoltaici connessi alla rete elettrica, e relativi sistemi di accumulo o impianti di microcogenerazione, di cui al comma 5 dell’

Il comma 4-bis dell’

Contrariamente a quanto fatto per gli interventi finalizzati al risparmio energetico, in relazione al Sismabonus 110% non sono state previste nuove categorie di interventi, ma si è semplicemente provveduto

Per tutti gli interventi del Sismabonus che possono usufruire della maxi-aliquota del 110%, restano valide le regole generali del Sismabonus, ivi compresa la non applicabilità a edifici ubicati in zona sismica 4, e fatto salvo quanto detto in merito alla non necessità di provvedere all’attestazione dell’incremento nella classe di rischio sismico.

L’incremento dell’aliquota di detrazione al 110% è previsto in maniera indistinta, senza cioè alcuna differenza in base ai fattori prima indicati, ivi compresa la necessità del miglioramento di classificazione sismica certificato.

Ne consegue che il vantaggio risulterà massimo per gli interventi che ordinariamente beneficerebbero dell’aliquota di detrazione al 50%, e per i quali peraltro non è richiesto il requisito del miglioramento asseverato della classe di rischio sismico dell’edificio.

Questo non significa che qualsiasi intervento possa rientrare nel perimetro delle agevolazioni. L’efficacia degli interventi ai fini della riduzione del rischio sismico - come indicato dalla lettera b), comma 13 dell’art. 119 del D.L. 34/2020 - deve essere asseverata, unitamente alla congruità della spesa sostenuta in relazione agli interventi realizzati, secondo le modalità individuate dal D.M. 06/08/2020, n. 329 (che non a caso prevede la possibilità di spuntare il miglioramento di nessuna classe, 1 classe, 2 o più classi, come verificabile dalla modulistica).

Pur trattandosi di una generica attestazione di efficacia degli interventi, questa deve essere comunque redatta secondo i parametri indicati dalle Linee guida per la classificazione degli edifici ai fini del rischio sismico di cui al D.M. 58/2017 R (richiamato dalla lettera b), comma 13 dell’art. 119 del D.L. 34/2020), asseverando il livello di rischio ante intervento e il miglioramento ottenuto (anche se, come detto, tale miglioramento non corrisponde ad alcun salto nella classificazione sismica dell’edificio).

In particolare:

1) il direttore dei lavori è tenuto a rilasciare asseverazione in base ai modelli di cui all’Allegato B-1 R al D.M. 329/2020 (in caso di lavori ultimati, asseverazione comprendente anche la congruità della spesa sostenuta in relazione al risultato conseguito) o in base all’Allegato 1

Nel quadro normativo così delineato, è necessario dare chiarimenti in merito alla possibilità di accedere al Superbonus con l’esecuzione di “interventi di riparazione o locali”.

Questi ultimi sono definiti dal par. 8.4.1 delle NTC 2018 come “interventi che interessino singoli elementi strutturali e che, comunque, non riducano le condizioni di sicurezza preesistenti”, e tramite i quali si intende:

- ripristinare le caratteristiche iniziali di elementi o parti danneggiate rispetto alla configurazione precedente a un danno;

- migliorare le caratteristiche di resistenza e/o duttilità di elementi o parti (anche non danneggiate) o impedire meccanismi di collasso locale;

- modificare un elemento o una porzione limitata della struttura.

In merito ai criteri per l’applicabilità di interventi di riparazione o locali, utili indicazioni possono reperirsi anche nell’Allegato 5 alla O.P.C.M. 13/11/2010, n. 3907.

A tale proposito vanno evidenziati due aspetti:

1) gli interventi relativi all’adozione di misure antisismiche agevolabili con il Sismabonus devono in tutti i casi essere realizzati sulle parti strutturali degli edifici o complessi di edifici collegati strutturalmente, e comprendere interi edifici, nonché, ove riguardino i centri storici, devono essere eseguiti sulla base di progetti unitari e non su singole unità immobiliari (lettera i), comma 1, art. 16-bis del D.P.R. 917/1986);

2) le NTC 2018 richiedono che gli interventi di riparazione o locali non producano, rispetto alla configurazione preesistente, sostanziali modifiche al comportamento delle restanti parti e comunque della struttura nel suo insieme.

Ne deriva che il Super-Sismabonus al 110% ammette sì alle agevolazioni anche gli interventi di riparazione o locali, ma - pur non richiedendo uno specifico incremento in termini di classe di rischio - necessita che il tecnico asseveri l’avvenuto miglioramento sismico dell’intera struttura.

I professionisti che rilasciano le attestazioni (analogamente a quanto indicato per l’Ecobonus 110%) devono essere in possesso di polizza di assicurazione per responsabilità civile - con massimale adeguato al numero delle attestazioni o asseverazioni rilasciate e agli importi dei relativi interventi, e comunque non inferiore a 500.000 Euro - al fine di garantire sia i propri clienti che il bilancio dello Stato per gli eventuali danni provocati (comma 14,

Quanto alle tipologie edilizie, i lavori possono svolgersi su:

- interi edifici condominiali/plurifamiliari;

- singole unità immobiliari situate all’interno di edifici plurifa

Relativamente poi a quali destinazioni possano essere oggetto di intervento, la norma nulla specifica indicando solo i soggetti (comma 9 dell’art. 119 del D.L. 34/2020) che possono essere ammessi alle agevolazioni.

Tuttavia, la Circolare 08/08/2020, n. 24/E, punto 2 R opera una limitazione alle sole destinazioni residenziali, per tutti gli interventi (interventi sulle parti comuni di edifici; interventi su singole unità immobiliari autonome; interventi su edifici unifamiliari; interventi “trainati” su unità immobiliari in condominio).

Inoltre, la stessa circolare, sempre al punto 2, aggiunge che:

Il Superbonus è ammesso per interventi realizzati su edifici esistenti situati nel territorio dello Stato, censiti al catasto o per i quali sia stato chiesto l’accatastamento.

La prova dell’esistenza dell’edificio è fornita dall’iscrizione dello stesso in catasto, oppure dalla richiesta di accatastamento, nonché dal pagamento dell’IMU ove dovuta (Circolare 31/05/2007, n. 36/E, paragrafo 2).

Si veda anche quanto si dirà a proposito delle unità classificate nella categoria catastale F/2 (“unità collabenti”) e più in generale nelle categorie “fittizie”, che includono anche la F/3 e la F/4.

Ai sensi del regolamento edilizio comunale “tipo” approvato dalla Conferenza unificata con Intesa 20/10/2016, n. 125/CU, per “edificio unifamiliare” (definizione n. 33) si intende quello rife

Quanto agli edifici coinvolti, la norma come visto si rivolge anche alle singole unità immobiliari situate all’interno di edifici plurifamiliari, purché:

1) “funzionalmente indipendenti”;

2) dotate di uno o più accessi autonomi dall’esterno.

Entrambi i requisiti devono sussistere contemporaneamente, e prescindono dal fatto che l’edificio plurifamiliare di cui tali unità immobiliari fanno parte sia costituito o meno in condominio (vedi anche Interpello 09/09/2020, n. 328).

Rispondono certamente ai requisiti, ad esempio, le singole unità immobiliari in villette a schiera o tipologie “bifamiliari” o simili. Possono altresì considerarsi funzionalmente indipendenti, in presenza dei requisiti richiesti, anche due unità immobiliari abitative sovrapposte verticalmente (vedi Interpello 05/01/2021, n. 10).

Anche in questi casi opera ovviamente l’esclusione delle categorie catastali A/1, A/8 e A/9 (queste ultime se non aperte al pubblico), oltre alle limitazioni indicate relativamente alle persone fisiche (massimo 2 unità immobiliari, comma 10 dell’art. 119 del D.L. 34/2020) e per le associazioni sportive dilettantistiche (solo immobili o parti di essi adibite a spogliatoi).

Autonomia degli impianti

Come si è chiaramente visto, risulta sostanzialmente esclusa la possibilità di intervenire sulla singola unità immobiliare situata in edificio condominiale/plurifamiliare, tranne che nell’ipotesi di intervento “trainato”, realizzabile quando sia stato effettuato un intervento “trainante” sull’intero edificio, o anche in assenza di intervento trainante qualora si tratti di immobile vincolato, o vi sia impossibilità di eseguire gli interventi trainanti, perché vietati da regolamenti edilizi, urbanistici o ambientali.

Si consideri tuttavia le seguenti disposizioni:

- l’art. 10 del D.L. 76/2020, comma 3, secondo il quale ciascun partecipante alla comunione o al condominio può realizzare a proprie spese ogni opera di cui agli artt. 2 della L. 09/01/1989, n. 13 (eliminazione di barriere architettoniche), e 119 del D.L. 19/05/2020, n. 34 (Superbonus), anche servendosi della cosa comune nel rispetto dei limiti di cui all’art. 1102 del Codice civile N48;

Con la risposta a Interpello 499/2020, l’Agenzia delle entrate ha chiarito che nell’ambito dell’intervento “trainante” di isolamento dell’involucro edilizio opaco delle parti comuni di edifici condominiali rientra anche l’isolamento del lastrico solare, ancorché detto lastrico solare sia di proprietà esclusiva del titolare dell’appartamento sottostante, dal momento che anche in questo caso trattasi di parti comuni dell’edificio condominiale, ai sensi dell’art. 1117 del Codice civile.

Affinché l’intervento di isolamento del lastrico solare di proprietà esclusiva sia ammesso a fruire del Superbonus 110%, ovviamente devono essere rispettate tutte le condizioni previste dalla normativa in proposito, e soprattutto (analogamente a quanto visto per l’intervento in singole unità immobiliari non autonome in edificio condominiale/plurifamiliare):

- che il lastrico delimiti il volume riscaldato verso l’esterno;

Il comma 2 dell’art. 119 del D.L. 34/2020 dispone che gli interventi di efficientamento energetico di cui all’art. 14 del D.L. 63/2013, nonché gli interventi di eliminazione di barriere architettoniche di cui alla lettera e, comma 1, art. 16-bis del D.P.R. 917/1986 - di norma soggetti ad aliquote di detrazione inferiori - possono usufruire della maggiorazione al 110% anche se non eseguiti congiuntamente ad uno degli interventi oggetto dell’aliquota maggiorata, nei seguenti casi:

1) l’edificio sia sottoposto ad almeno un vincolo ai sensi del D. Leg.vo 22/01/2004, n. 42 (“Codice dei beni cult

È ammissibile alle agevolazioni un intervento che preveda il cambio di destinazione da non residenziale a residenziale al termine dei lavori, a condizione che dal titolo abilitativo che autorizza i lavori si evinca chiaramente che l’immobile oggetto degli interventi diverrà abitativo e che l’opera co

Nel caso in cui gli interventi comportino l’accorpamento di più unità abitative o la suddivisione in più immobili di un&rs

In applicazione dei principi già consolidati relativamente alle agevolazioni dell’Ecobonus, le detrazioni spettano anche per le spese sostenute per interventi realizzati su immobili classificati nella categoria catastale F/2 (“unità collabenti”), a condizione che al termine dei lavori l’immobile rientri in una delle categorie catastali ammesse al beneficio (immobili residenziali diversi da A/1, A/8, A/9 e relative pertinenze). Si veda in proposito anche l’Interpello 09/09/2020, n. 326.

Le unità collabenti - pur essendo la categoria catastale riferita a fabbricati totalmente o parzialmente inagibili e non produttivi di reddito - possono infatti essere considerate come edifici esistenti, trattandosi di manufatti già costruiti e individuati catastalmente.

Poiché l’intervento su una unità immobiliare collabente ne presuppone l’integrale ricostruzione, occorre tuttavia dal punto di vista edilizio che l’intervento si possa qualificare come “ristrutturazione edilizia”, dato che invece l’intervento di nuova costruzione non sarebbe ammesso a nessuna delle agevolazioni in questione.

Ai sensi dei commi 9 e 10 dell’art. 119 del D.L. 34/2020, gli sconti fiscali possono essere fruiti dai seguenti soggetti (le lettere seguono l’ordine indicato dal comma 9 dell’art. 119 del D.L. 34/2020; vedi anche art. 4, comma 2 del DRE R):

a) condomìni;

b) persone fisiche - al di fuori dell’esercizi

Tali soggetti, oltre a sostenere materialmente le spese, devono possedere o detenere l’immobile in base ad un titolo idoneo (vedi Circolare 08/08/2020, n. 24/E, punto 1.2 R):

- proprietario o nudo proprietario;

- titolare di un diritto reale di godimento quale usufrutto, uso, abitazione o superficie;

- socio di cooperative a proprietà divisa e indivisa;

- detentore (locatario, comodatario);

Il Superbonus spetta indistintamente a soggetti residenti e non residenti nel territorio dello Stato, quindi anche stranieri, che sostengono le spese per l’esecuzione degli interventi agevolati (il comma 9, lettera b), art. 119 del D.L. 34/2020 individua tra i destinatari “le persone fisiche, al di fuori dell’esercizio di attività d’impresa, arti e professioni”, senza ulteriori distinzioni).

Gli interventi “trainanti” attuabili nell’ambito di un edificio condominiale sono quelli sia di isolamento termico che di sostituzione dell’impianto di riscaldamento centralizzato preesistente.

L’edificio oggetto degli interventi deve essere costituito in condominio secondo la disciplina prevista dagli artt. 1117-1139 del Codice civile.

A tale proposito si ricorda che la nascita del condominio si determina automaticamente, senza che sia necessaria alcuna deliberazione, nel momento in cui più soggetti costruiscono su un suolo comune ovvero quando l’unico proprietario di un edificio ne cede a terzi piani o porzioni di piano in proprietà esclusiva, realizzando l’oggettiva condizione del frazionamento ed il conseguente diritto sulle cose comuni.

La Circolare 08/08/2020, n. 24/E, al punto 1.1 R, ha precisato che non è necessario che il condominio abbia nominato un amministratore.

In presenza di un “condominio minimo”, cioè di edificio composto da un numero non superiore a otto condòmini (art. 1129 del Codice civile) N55

Riguardo al particolare caso dell’unico proprietario di più unità immobiliari che costituiscano l’interezza dell’edificio, l’Agenzia delle entrate (Circolare 08/08/2020, n. 24/E, punto 1.1 R; Circolare 22/12/2020, n. 30/E, punto 2.1.4 R) ha inizialmente affermato che il Superbonus non si applica agli interventi realizzati sulle parti comuni di un edificio interamente posseduto da un unico proprietario (o in comproprietà fra gli stessi soggetti). Si veda anche in proposito l’Interpello 10/09/2020, n. 329.

A tale conclusione, l’Amministrazione finanziaria è pervenuta basandosi sul fatto che nell’ambito dei soggetti ammessi alle agevolazioni, la normativa (comma 9 dell’art. 119 del D.L. 34/2020) fa espresso riferimento ai “condomìni”, mentre per quanto riguarda le “persone fisiche” si fa riferimento testuale alle “singole unità immobiliari”, in pratica escludendo la possibilità di intervenire su parti comuni di edifici.

Affinché possa configurarsi l’esistenza di un “condominio”, e che si possa quindi accedere alle agevolazioni, è necessario pertanto che l’unico proprietario di un edificio ne ceda a terzi piani o porzioni di piano in proprietà esclusiva, realizzando l’oggettiva condizione del frazionamento (si veda la Risoluzione 14/02/2008, n. 45/E). In altri termini, è necessario che l’edificio si configuri “a proprietà mista”, nel senso che almeno una unità immobiliare abbia una proprietà diversa da tutte le altre, cosa che configura la nascita di un condominio.

Gli interventi attuabili direttamente da parte delle persone fisiche:

- per gli interventi “trainanti” possono essere realizzati su unità immobiliari funzionalmente autonome e con accesso indipendente dall’esterno, site in edifici plurifamiliari oppure su edifici unifamiliari;

- possono essere realizzati anche su unità immobiliari non funzionalmente autonome site in edifici plurifamiliari, ma solo per interventi “trainati”, pertanto in presenza di interventi “trainanti” svolti sull’intero edificio (con la rilevante eccezione degli immobili vincolati);

- non devono esplicarsi nell’ambito di attività d’impresa o professionale.

Quanto all’ultimo punto, ne consegue che anche la persona fisica imprenditore o professionista può usufruire del Sup

Ai sensi dell’art. 121 del D.L. 34/2020, gli aventi diritto alle detrazioni possono scegliere, in aggiunta alla normale fruizione delle detrazioni nel periodo previsto, tra una delle seguenti opzioni: 1) cessione del credito; 2) sconto in fattura.

1) Cessione del credito

La cessione del beneficio fiscale maturato ad altri soggetti, compresi istituti di credito e altri intermediari finanziari.

La cessione del credito avviene pro soluto, cioè il committente non risponde dell’eventuale inadempimento del debitore (cioè lo Stato), ma solo dell’eventuale inesistenza del credito per mancanza dei requisiti.

2) Sconto in fattura

Un contributo sotto forma di sconto sul corrispettivo dovuto (e fino a un massimo pari al corrispettivo dovuto stesso), anticipato dal fornitore di beni e/o servizi relativi agli interventi (compresi i professionisti, che a loro volta possono offrire questa opportunità ai propri committenti) e da quest’ultimo recuperato sotto forma di credito d’imposta, con facoltà di successiva cessione del credito ad altri sogg

Ai sensi del comma 2 dell’art. 121 del D.L. 34/2020, le possibilità sopra indicate sono attuabili non solo in relazione agli interventi del Super-Ecobonus e del Super-Sismabonus, ma - per le spese sostenute negli anni 2020 N60, 2021, 2022, 2023 e 2024 N61 - in relazione a tutte le agevolazioni ivi dettagliatamente indicate, e cioè quelle per:

a) interventi di recupero del patrimonio edilizio (art. 16-bis del D.P.R. 917/1986, comma 1, lettere a), b) e d) N62; art. 16 del D.L. 63/2013);

In base alla Circolare 08/08/2020, n. 24/E, punto 7 R, nonché in base al Provvedimento 283847/2020, punto 1:

- l’opzione può essere esercitata anche in relazione a ciascuno stato di avanzamento lav

Il credito d’imposta, in entrambe le ipotesi sopra indicate, sarà pari all’importo della detrazione spettante al contribuente originale, anche nel caso di sconto in fattura da parte dell’impresa (si veda il calcolo seguente).

Credito = Spesa agevolabile × 1,1

I crediti d’imposta in questione sono sempre recuperati con la stessa ripartizione in quote annuali con la quale sarebbe stata utilizzata la detrazione (quindi 5 quote annuali per le sp

Le modalità per l’esercizio dell’opzione, e per la sua comunicazione, sono definite dal Provvedimento dell’Agenzia delle entrate 08/08/2020, n. 283847, punto 4). In particolare:

- si utilizza il modello allegato al Provvedimento 283847/2020 (e successive modificazioni N66);

- il modello è inviato telematicamente all’Agenzia delle entrate, mediante il servizio web o gli altri canali telematici dell’Agenzia medesima, attivi dal 15/10/2020;

Al fine di poter optare per lo sconto o per la trasformazione in credito d’imposta, il contribuente è tenuto ad acquisire il visto di conformità che attesti la sussistenza dei presupposti di fatto e documentali (comma 11 dell’art. 119 del D.L. 34/2020).

Con decorrenza dal 12/11/2021, il suddetto obbligo è stato esteso anche ai casi in cui il Superbonus è utilizzato dal beneficiario direttamente in detrazione nella propria dichiarazione dei redditi, tranne che nei casi in cui dichiarazione è presentata direttamente dal contribuente tramite la precompilata oppure tramite il sostituto d’imposta che presta l’assistenza fiscale (art. 1 del D.L. 157/2021, in seguito abrogato e confluito nel comma 28, art. 1 della L. 234/2021).

A tale proposito la Circolare 29/11/2021, n. 16/E, ha precisato quanto segue:

- il visto di conformità riguarda solo i dati relativi alla documentazione che attesta la sussistenza dei presupposti che danno diritto alla detrazione (il contribuente è tenuto a conservare la documentazione attestante il rilascio del visto, i documenti giustificativi delle spese e le attestazioni);

- il contribuente è tenuto a richiedere il visto di conformità sull’intera dichiarazione nei casi normativamente previsti (vedi per dettagli il punto 1.1.1 R della Circolare 16/E/2021);

- sono detraibil

Ai sensi dei commi 4-6 dell’art. 121 del D.L. 34/2020:

- nel caso i controlli svolti evidenzino l’assenza anche parziale dei requisiti che danno diritto alla detrazione, l’Agenzia delle entrate provvede al recupero dell’importo corrispondente alla detrazione non spettante, maggiorato degli interessi, nei confronti del soggetto titolare degli interventi;

- il fornitore o soggetto cessionario del credito risponde, solidalmente col titolare degli interventi, solamente nel caso in cui venga provata una sua responsabilità in concorso nella violazione N67;

- il fornitore o soggetto cessionario del credito risponde altresì per l’eventuale utilizzo del credito d’imposta in modo irregolare o in misura maggiore rispetto allo sconto praticato o al credito ricevuto.

Ad ogni modo, se un soggetto acquisisce un credito d’imposta, ma durante i controlli dell’ENEA o dell’Agenzia delle entrate viene rilevato che il contribuente non aveva diritto alla detrazione, il cessionario che ha acquistato il credito in “buona fede” non perde il diritto ad utilizzare il credito d’imposta (

Per definire i massimali di spesa a disposizione per l’esecuzione degli interventi, si tenga conto dei seguenti principi:

- nel caso in cui sul medesimo immobile siano effettuati più interventi agevolabili, il limite massimo sarà costituito dalla somma degli importi previsti per ciascuno degli interventi realizzati N68;

- il limite massimo va suddiviso tra i soggetti detentori o possessori dell’immobile che partecipano alla spesa, in ragione dell’onere da ciascuno effettivamente sostenuto e documentato N69;

- invece, nel caso di interventi realizzati su parti comuni di edifici in condominio (per i quali il limite di spesa è calcolato in funzione del numero delle unità immobiliari di cui l’edificio è composto), l’ammontare di spesa così determinato costituisce il limite massimo di spesa agevolabile riferito all’intero edificio, mentre il limite riferito alle singole unità che lo compongono potrà essere anche maggiore in virtù del criterio di ripartizione per millesimi o altro criterio ammissibile ai sensi dell’art. 1123 del Codice civile N70.

In riferimento a ciascuna tipologia di intervento, in caso di esecuzione di più interventi agevolabili contemporaneamente, bisogna scorporare i vari autonomi e distinti interventi - ciascuno con la propria ben precisa connotazione, tenendoli accuratamente separati con distinti computo metrico, spese tecniche, contabilità, fatturazione e pagamenti, in modo da realizzare le condizioni per poter cumulare gli importi.

Ne segue che per ciascun intervento si devono rigorosamente rispettare gli specifici requisiti tecnico-prestazionali, nonché eseguire gli adempimenti

In applicazione dei principi generali validi anche per le altre agevolazioni simili, e come confermato anche dalla Circolare 08/08/2020, n. 24/E, punto 5 R, rientrano fra le spese ammissibili:

a) le spese sostenute per l’acquisto dei materiali, la progettazione e le altre prestazioni professionali connesse, comunque richieste dal tipo di lavori (ad esempio, l’effettuazione di perizie e sopralluoghi, il rilascio dell’attestato di prestazione energetica e delle previste asseverazioni) N71;

b) le spese relative all’installazione di ponteggi, allo smaltimento dei materiali rimossi per eseguire i lavori, l’IVA qualora non ricorrano le condizioni per la detrazione, l’imposta di bollo e i diritti pagati per la richiesta dei titoli abilitativi edilizi, le spese per oneri di urbanizzazione (Risoluzione 04/01/2011, n. 3/E), la tassa per l’occupazione del suolo pubblico

Il calcolo del massimale teorico di spesa a disposizione va eseguito in maniera differente a seconda della tipologia edilizia sulla quale si interviene.

A) Edifici unifamiliari o singole unità immobiliari autonome

In caso di interventi su edifici unifamiliari o singole unità immobiliari funzionalmente indipendenti e autonome, l’ammontare massimo di spesa ammessa alla detrazione va riferito all’unità abitativa e alle sue pertinenze unitariamente considerate, anche se accatastate separatamente e anche se più di una (si vedano anche: Interpello 09/11/2021, n. 765; Interpello 10/03/2021, n. 167; Interpello 05/01/2021, n. 10)

Secondo quanto dis

Poiché la norma fa riferimento alle spese sostenute in un ben definito arco temporale:

a) per le persone fisiche, compresi i professionisti, nonché per gli enti non commerciali, si fa riferimento al criterio di cassa, e quindi alla data dell’effettivo pagamento, indipendentemente dalla data di avvio degli interventi cui i pagamenti si riferiscono. Ne segue che, un intervento ammissibile iniziato a gennaio 2020, con pagamenti effettuati nel corso di tutto il 202

Come per tutte le altre agevolazioni simili, anche per il Superbonus la detrazione spetta sulle spese effettivamente sostenute nonché rimaste a carico.

La detrazione si applica sul valore totale della fattura, al lordo del pagamento dell’IVA (Circolare 08/08/2020, n. 24/E, punto 4 R), qualora non ricorrano le condizioni affinché l’IVA venga “scaricata”.

Anche alla luce delle analisi svolte in precedenza, si fornisce di seguito un riepilogo, accompagnato da uno schema esemplificativo finale, di cosa può e non può rientrare nei massimali di spesa per i vari interventi in Superbonus.

Per quanto riguarda le opere e lavorazioni accessorie, certamente rientrano:

- ponteggi e apprestamenti di cantiere;

- demolizioni e smaltimento dei materiali rimossi per eseguire i lavori;

- spese per la richiesta dei titoli abilitativi edilizi, spese per oneri di urbanizzazione, tassa per l’occupazione del suolo pubblico.

Viceversa, possono rientrare, con valutazione caso per caso e riferita allo specifico tipo di intervento, lavorazioni opere e lavorazioni accessor

Sono state previste - con l’introduzione del comma 10-bis, art. 119 del D.L. 34/2020, ad opera dell’art. 33 del D.L. 77/2021 - specifiche modalità per determinare il limite di spesa in relazione agli interventi realizzati dai soggetti di cui alla lettera d-bis), art. 119 del D.L. 34/2020 (quindi ONLUS, ODV e APS) da organizzazioni non lucrative di utilità sociale su immobili rientranti nelle categorie catastali B/1, B/2 e D/4 (come ad esempio: caserme, ospedali, case di cura e conventi).

La condizione che gli interventi trainati siano eseguiti “congiuntamente” a quelli trainanti si considera soddisfatta se le date delle spese sostenute per gli interventi trainati sono ricomprese nell’intervallo di tempo tra la data di inizio e la data di fine dei lavori per la realizzazione degli interventi trainanti (si vedano: Circolare 08/08/2020, n. 24/E, punto 2.2 R; art. 2 del DRE R, comma 5; Circolare

I contribuenti persone fisiche soggetti all’IRPEF sono tenuti a disporre il pagamento delle spese mediante bonifico bancario o postale dal quale risulti la causale del versamento, il codice fiscale del beneficiario della detrazione ed il numero di partita IVA ovvero il codice fiscale del soggetto a favore del quale il bonifico è effettuato (lettera e), comma 1, art. 6 del DRE R; punto 8 R della

Nel caso di interventi di riparazione o ricostruzione degli edifici danneggiati da eventi sismici già effettuati e finanziati con contributi pubblici eventuali spese sostenute per le opere di ulteriore consolidamento dei medesimi edifici possono usufruire del Superbonus (Risoluzione Agenzia entrate 23/04/2021, n. 28/E).

Quanto affermato deriva dal principio che il contributo pubblico è riconosciuto per finanziare interventi indispensabili per il ripristino dell’edificio danneggiato o distrutto dall’evento sismico, mentre il Sismabonus, è connesso alla realizzazione di ulteriori opere utili al consolidamento statico e alla riduzione del rischio sismico dell’edificio.

Viene quindi affermato un generale principio di compatibilità tra i co

Secondo il disposto dei commi 4-ter e 4-quater, art. 119 del D.L. 34/2020, i limiti delle spese ammesse alla fruizione degli incentivi fiscali Superbonus (Eco e Sisma) - per tutti gli interventi da questo previsti - sono aumentati del 50% per gli interventi di ricostruzione di fabbricati danneggiati in tutti i comuni interessati da tutti gli eventi sismici verificatisi a partire dal 01/01/2009 dove sia stato dichiarato lo stato di emergenza.

Esempi massimali incrementati:

Superbonus rafforzato, funzionamento (risposte 1, 4 e 19)

Il c.d. “Superbonus rafforzato” (comma 4-ter, art. 119 del D.L. 34/2020) compensa la rinuncia al contributo per la ricostruzione qualora il contribuente manifesti la volontà di fruire delle agevolazioni fiscali in alternativa al contributo, vedendosi così riconoscere un incremento degli importi massimi detraibili nella misura del 50% (come chiarito anche dalla Risoluzione Agenzia entrate 23/04/2021, n. 28/E). Viene quindi aumentato il limite di spesa e non l’aliquota di detrazione.

Viceversa, in relazione ad un intervento per il quale si ricorre al beneficio fiscale pari al 110%, attuato su un immobile già assistito per le stesse opere, o comunque per una parte di queste, dal contributo per la ricostruzione, secondo i massimali previsti e nel rispetto delle procedure previste, non è possibile portare in detrazione l’intera spesa ma solo l’eccedenza rispetto al contributo per la ricostruzione.

Qualora il contribuente intenda eseguire nuove ulteriori lavorazioni, ma questi abbia già percepito il contributo per la ricostruzione e alla data del 01/07/2020 i lavori di rimessa in pristino del fabbricato siano stati conclusi nonché le relative spese siano già state sostenute, la fruizione delle agevolazioni fiscali maggiorate è esclusa.

Superbonus rafforzato, rinuncia al contributo (risposte 2, 20, 21, 22 e 23)

Nell’ipotesi in cui si intenda fruire del Superbonus “rafforzato”, il professionista è obbligato a trasmettere con le modalità stabilite da ciascuna struttura impegnata nei processi di ricostruzione la dichiarazione del proprietario dell’edificio resa ai sensi dell’art. 47 del D.P.R. 445/2000 di rinuncia al contributo per la ricostruzione. Questa dichiarazione costituisce condizione essenziale per usufruire delle agevolazioni fiscali.

Se è stata presentata domanda di contributo ma non ancora emanato il provvedimento, è possibile rinunciare al contributo tramite la suddetta dichiarazione.

Gli interventi effettuati in ambito condominiale (o, se si preferisce, sulle “parti comuni”) si differenziano da quelli relativi alle singole proprietà per alcuni aspetti molto rilevanti.

1) Dal punto di vista giuridico, gli interventi nei singoli appartamenti (si pensi ad esempio all’intervento di sostituzione di serramenti e finestre oppure alla sostituzione dell’impianto di riscaldamento autonomo, se presente) non possono essere deliberati a livello condominiale, dal momento che non riguardano “parti comuni” ma elementi di proprietà privata di ciascu

L’art. 63 del D.L. 104/2020 (c.d. “Decreto Rilancio 2”, o meglio “Decreto Agosto”) prevede che le deliberazioni condominiali aventi per oggetto l’approvazione degli interventi di efficienza energetica e delle misure antisismiche sugli edifici, per i quali si richiede di usufruire del c.d. “Superbonus 110%”, sono valide se approvate con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno un terzo del valore dell’edificio.

A tale scopo, la disposizione ha introdotto un ulteriore comma 9-bi

Due o più unità che costituiscono un unico edificio possono essere considerate un “condominio” quando presentino parti comuni, ai sensi dell’art. 1117 del Codice civile (quindi ad esempio le fondazioni, i muri maestri, i pilastri e le travi portanti, i tetti e i lastrici solari, ecc.), e altresì se sussiste in esso la “proprietà mista”, cioè se vi sono almeno due proprietari diversi (ad esempio anche un edificio con due unità, di cui una di proprietà di A l’altra in comproprietà tra lo stesso A e B, costituisce un condominio).

Secondo la giurisprudenza (vedi ad esempio Cass. 04/06/2008, n. 14813), il condominio esiste per la sola presenza delle due condizioni sopra menzionate, senza necessità “costituirlo” formalmente.

Con la Circolare 22/12/2020, n. 30/E, al punto 4.4.1 R, l’Agenzia delle entrate ha chiarito che l’eventuale compenso dell’amministratore condominiale per tutti gli adempimenti connessi al Superbonus non può essere portato in detrazione.

Ciò in base al principio secondo cui la detrazione spetta per gli altri eventuali costi strettamente collegati alla realizzazione degli interventi, mentre tale spesa sostenuta dal condominio non è caratterizzata da un’immediata correlazione con gli interventi che danno diritto alla detrazione, in quanto gli adempimenti amministrativi rientrano tra gli ordinari obblighi posti a carico dell’amministratore da imputare alle spese generali di condominio.

L’amministratore svolge le proprie funzioni in conformità al mandato conferi

Il principio generale è che il diritto a detrarre le spese per interventi su parti comuni di edifici residenziali spetta soltanto ai condòmini in regola con i versamenti (Circolare 24/02/1998, n. 57/E; Circolare 11/05/1998, n. 121).

Tuttavia, il

Gli interventi edilizi che possono usufruire degli incentivi Superbonus devono essere avviati a realizzazione a seguito della presentazione della specifica “CILA Superbonus”, prevista dal comma 13-ter dell’art. 119 del D.L. 34/2020, e che verrà approfondita più avanti.

Solo per gli interventi di demolizione e ricostruzione, meglio definibili come interventi di “sostituzione edilizia”, o anche di “ristrutturazione ricostruttiva”, non opera la CILA Superbonus. Sinteticamente si ricorda che la disciplina edilizia e urbanistica vigente prevede che questi interventi:

- fuori delle zone A ed assimilate, sono sempre consentiti con intervento diretto “nei limiti delle

Si riporta di seguito il testo coordinato vigente dei commi 13-ter, 13-quater a 13-quinquies, art. 119 del D.L. 34/2020, che hanno introdotto l’istituto della “CILA Superbonus” (c.d. “CIILAS”) e ne regolano il funzionamento, in una tabella di commento generale alle varie disposizioni.

L’Accordo tra il Governo, le Regioni e gli Enti locali concernente l’adozione della modulistica unificata e standardizzata per la presentazione della CILA Superbonus, raggiunto in sede di Conferenza Unificata in data 04/08/2021, è stato pubblicato nella Gazzetta Ufficiale del 23/08/2021.

1) Interventi solo Superbonus e interventi misti

A livello procedurale, secondo il corrente stato delle interpretazioni:

- per gli interventi che prevedono contemporaneamente opere soggette al Superbonus e altre opere non rientranti nel regime del 110%, occorre comunque presentare sia la CILAS, sia attivare il procedimento edilizio relativo per le opere non comprese, anche contemporaneamente (quindi: la CILAS non può prevedere altre opere);

- occorrerà in questo caso fare riferimento al regime amministrativo ordinario, per l’intero intervento, e quindi attivare (oltre alla CILA Superbonus che è certamente obbligatoria sempre per le opere che rientrano nel 110% N77) anche un altro procedimento edilizio relativo all’intero intervento (che potrà essere una CILA, una SCIA, una SCIA alternativa al permesso di costruire oppure una richiesta di Permesso di costruire), comprensivo pertanto anche delle opere all’interno del perimetro del Superbonus N78.

È importante sotto questo aspetto sottolineare che il regime dei titoli abilitativi edilizi non può essere eluso attraverso la suddivisione dell’attività edificatoria finale nelle singole opere che concorrono a realizzarla, astrattamente suscettibili di forme di controllo preventivo più limitate per la loro più modesta incisività sull’assetto territoriale. L’opera deve essere infatti considerata unitariamente nel suo complesso, senza che sia consentito scindere e apprezzare separatamente i suoi singoli componenti, e ciò ancor più nel caso di interventi su preesistente opera abusiva. Evidentemente quindi, per stabilire quale sia il regime dell’intervento edilizio, occorre valutarlo nel suo complesso, in quanto incide sull’assetto del territorio, e non può

Nei cantieri in cui si svolgono interventi ag

Quanto all’Ecobonus i controlli - ai sensi dell’art. 11 del DRE R - sono affidati all’ENEA, che li effettua con le procedure e secondo le modalità disciplinate dal D.M. 11/05/2018.

Detto decreto disciplina le procedure e le modalità con le quali ENEA effettua i controlli a campione, sia documentali che in situ, volti ad accertare la sussistenza delle condizioni per la fruizione delle detrazioni fiscali di cui agli interventi per il risparmio energetico.

Il campione sottoposto a controllo è definito nel limite massimo dello 0,5% delle richieste di accesso al beneficio della detrazione fiscale dell’anno precedente, tenendo conto in particolare di quelle che soddisfano uno o più dei seguenti criteri:

a) istanze relative agli interventi che hanno diritto a una aliquota maggiore (saranno pertanto soggetti a maggiori controlli gli interventi per i quali si richiede il 110%);

b) istanze che presentano la spesa più elevata;

c) istanze che presentano criticità in relazione ai requisiti di accesso alla detrazione fiscale ed ai massimali dei costi unitari.

Si riportano tabelle riepilogative delle sanzioni penali, tributarie e amministrative.

Sanzioni per reati penali

Sanzioni per reati tributari

Sanzioni per illeciti amministrativi