Superbonus 110%: definizione di edificio unifamiliare e unità immobiliare autonoma

Nell’ambito dell’attuazione delle misure relative al c.d. “Superbonus 110%” (vedi Superbonus 110% risparmio energetico e consolidamento antisismico), introdotto dall’art. 119 del D.L. 34/2020, sono stati varati e sono pertanto in corso di imminente emanazione due decreti del Ministero dello sviluppo economico, contenenti rispettivamente:
1) la definizione dei requisiti tecnici che devono soddisfare gli interventi che beneficiano delle agevolazioni, nonché dei massimali di costo specifici per singola tipologia di intervento;
2) la definizione del modulo per le previste asseverazioni e delle relative modalità di trasmissione all’Enea.

L’emanazione dei decreti chiarirà peraltro alcuni dubbi significativi, emersi a seguito dell’uscita delle norme, in particolare relativamente a cosa si intenda per:
- edificio unifamiliare;
- unità immobiliare situata all'interno di edifici plurifamiliari che sia funzionalmente indipendente e disponga di uno o più accessi autonomi dall'esterno;
- parti comuni dell’edificio.

DEFINIZIONE DI EDIFICIO UNIFAMILIARE - Quanto alla definizione di “edificio unifamiliare” viene ripreso quanto indicato nel regolamento edilizio comunale “tipo” approvato dalla Conferenza unificata con Intesa 20/10/2016, n. 125/CU, ove per “edificio unifamiliare” (definizione n. 33) si intende quello riferito un’unica unità immobiliare urbana di proprietà esclusiva, funzionalmente indipendente, che disponga di uno o più accessi autonomi dall’esterno e destinato all’abitazione di un singolo nucleo familiare.
Pertanto, affinché si configuri un edificio unifamiliare, è richiesto:
1) che l’edificio (o meglio l’unica unità immobiliare costituente l’edificio) abbia destinazione residenziale;
2) che vi sia proprietà esclusiva, cioè l’intero edificio deve essere di proprietà esclusiva di un nucleo familiare.
Vedi Superbonus 110%: domande e risposte.

DEFINIZIONE DI UNITÀ IMMOBILIARE AUTONOMA CON ACCESSO DALL’ESTERNO - Quanto a questa definizione, probabilmente quella che ha creato maggiori incertezze negli operatori, viene chiarito che si intende quella dotata di installazioni o manufatti di qualunque genere - quali ad esempio impianti per l’acqua, il gas, per l’energia elettrica, per il riscaldamento, ecc., di proprietà esclusiva o comunque ad uso autonomo/esclusivo e avente un accesso autonomo dall’esterno indipendente e non comune con altre unità immobiliari, chiuso da cancello o portone d’ingresso che consenta l’accesso dalla strada, o da corte o giardino di proprietà esclusiva.
Con ciò in pratica viene escluso che le singole unità immobiliari site all’interno di un condominio possano usufruire delle agevolazioni (come chiaramente indicato anche dalla Guida dell’Agenzia entrate, vedi Superbonus 110%: Guida Agenzia delle Entrate), includendo in questa definizione solo tipologie edilizie quali villette a schiera, porzioni di bifamiliari o simili.
Unità immobiliari in condominio con accesso da strada. Andrà peraltro ulteriormente chiarito se possano rientrare unità immobiliari site in condominio ma con accesso indipendente da strada (ad esempio, un negozio).
Vedi Superbonus 110%: domande e risposte.

DEFINIZIONE DI PARTI COMUNI - Quanto infine alle parti comuni si fa riferimento all’art. 1117 del Codice civile, riferendosi a quelle (fondazioni, muri maestri, pilastri e travi portanti, tetti e lastrici solari, scale, portoni di ingresso, ecc.) degli edifici dotati di più unità immobiliari.
Non viene peraltro specificato che le unità immobiliari negli edifici in questione debbano essere possedute da differenti proprietari, estendendo quindi la definizione anche a edifici con più unità immobiliari ma unico proprietario.
Edifici non costituiti in condominio. Anche in questo caso resta dubbio se possano considerarsi in toto alla stregua dei condomini i casi in cui non vi sia tecnicamente un “condominio” dotato di una propria soggettività giuridica, e se pertanto in questi casi debbano ritenersi operanti gli stessi principi e quindi le stesse possibilità di intervento che vi sono nei condomini.
Vedi Superbonus 110%: domande e risposte.