Superbonus 110%: ecco le novità introdotte dal Decreto Agosto

È ormai alle battute finali la conversione in legge del D.L. 14/08/2020, n. 104 (c.d. “Decreto Agosto”). Nel corso dell’iter di conversione in legge sono state introdotte delle norme volte a modificare la disciplina del c.d. “Superbonus 110”, l’agevolazione per interventi di efficientamento energetico e miglioramento sismico disciplinata dagli artt. 119 e 121 del D.L. 34/2020 e dai successivi provvedimenti attuativi e di prassi (vedi Superbonus 110% risparmio energetico e consolidamento antisismico e Superbonus 110%: domande e risposte).

CHIARIMENTI SUI REQUISITI DELLE UNITÀ IMMOBILIARI “FUNZIONALMENTE AUTONOME” - Quanto agli edifici coinvolti nell’applicazione del Superbonus, la norma si rivolge tra l’altro anche alle singole unità immobiliari situate all’interno di edifici plurifamiliari, purché:
1) “funzionalmente indipendenti”;
2) dotate di uno o più accessi autonomi dall’esterno.
Quanto al primo requisito, una unità immobiliare può dirsi “funzionalmente indipendente” quando sia dotata di installazioni o manufatti di qualunque genere, quali impianti per l’acqua, il gas, l’energia elettrica, il riscaldamento, ecc., di proprietà esclusiva (si vedano: Circolare 08/08/2020, n. 24/E, punto 2; art. 1 del D.M. 06/08/2020 “Requisiti”, lettera i) del comma 3).
Quanto al secondo requisito, occorre che l’unità immobiliare disponga di un accesso indipendente non comune ad altre unità immobiliari chiuso da cancello o portone d’ingresso che consenta l’accesso dalla strada o da cortile o giardino di proprietà esclusiva (si vedano: Circolare 08/08/2020, n. 24/E, punto 2; art. 1 del D.M. 06/08/2020 “Requisiti”, lettera i) del comma 3).
Entrambi i requisiti devono sussistere contemporaneamente, e prescindono dal fatto che l’edificio plurifamiliare di cui tali unità immobiliari fanno parte sia costituito o meno in condominio.

Sul punto è ora intervenuto il comma 3-quater dell’art. 51 del Decreto Agosto, il quale chiarisce ora che per “accesso autonomo dall’esterno” si deve intendere un accesso indipendente, non comune ad altre unità immobiliari, chiuso da cancello o portone d’ingresso che consenta l’accesso dalla strada o da cortile o giardino anche di proprietà non esclusiva.
È proprio nell’inciso “anche di proprietà non esclusiva” che si rinviene la parte rilevante del chiarimento, che va a legittimare tutte quelle situazioni su cui potevano ancora sussistere dubbi, come ad esempio le villette con accesso da vialetto privato condominiale, le bifamiliari con accesso da giardino in comune, ecc. Resta inteso che tale accesso deve comunque essere “dall’esterno”, e pertanto non rientrano nella definizione, ad esempio, unità immobiliari con accesso da chiostrina o cortine interno al palazzo.
Tale soluzione era peraltro già stata ampiamente avvalorata dalla Redazione del Bollettino (vedi Superbonus 110%, ok al villino con accesso da strada privata e le diverse risposte a quesiti in Superbonus 110%: domande e risposte).

STATO LEGITTIMO DEGLI IMMOBILI PLURIFAMILIARI - Un problema particolarmente sentito concerne la possibilità di realizzare gli interventi in presenza di non conformità dell’edificio dal punto di vista urbanistico-edilizio (vedi Superbonus 110% e irregolarità edilizia dell’immobile).
A tal proposito, il comma 3-quinquies dell’art. 51 del Decreto Agosto introduce una semplificazione per la presentazione dei titoli abilitativi relativi agli interventi sulle parti comuni, prevedendo che le asseverazioni dei tecnici abilitati in merito allo stato legittimo degli immobili sono da riferire esclusivamente alle parti comuni degli edifici interessati dagli interventi.
In altri termini, non potranno essere “bloccanti” ai fini del Superbonus tutte quelle piccole irregolarità non concernenti parti comuni condominiali, molto frequenti, quali ad esempio diversa distribuzione di spazi interni, creazione di un bagno aggiuntivo non previsto, annessione della soffitta con creazione di volumetria aggiuntiva, ecc.
Anche in questo caso, tale soluzione (peraltro logica, nell’ottica di non compromettere la riuscita dell’intera misura del Superbonus, data la frequenza di queste casistiche) era già stata proposta dalla Redazione del Bollettino (vedi Superbonus 110% e irregolarità edilizia dell’immobile e le diverse risposte a quesiti in Superbonus 110%: domande e risposte).

SUPERBONUS E IMMOBILI DANNEGGIATI DA SISMA - L’art. 57-bis del Decreto Agosto prevede che ai comuni dei territori colpiti da eventi sismici, la detrazione al 110% relativa al Superbonus spetta per l'importo eccedente il contributo riconosciuto per la ricostruzione.
I limiti delle spese ammesse alla fruizione degli incentivi fiscali sono inoltre aumentati del 50% per gli interventi di ricostruzione riguardanti i comuni colpiti dagli eventi sismici del 2016 e 2017 e del 2009 (in alternativa al contributo per la ricostruzione).

DIMORE STORICHE ACCATASTATE A/9 - L’art. 80 del Decreto Agosto estende il Superbonus anche alle dimore storiche accatastate nella categoria A/9 (castelli e palazzi di eminenti pregi artistici o storici) a condizione che siano aperte al pubblico.
Si ricorda in proposito che ai sensi del comma 15-bis dell’art. 119 del D.L. 34/2020, gli sconti fiscali non si applicano a unità immobiliari appartenenti alle categorie catastali A/1 (Abitazioni di tipo signorile), A/8 - (Abitazioni in ville) e A/9 (Castelli, palazzi di eminenti pregi artistici o storici), queste ultime se non aperte al pubblico.

SEMPLIFICAZIONE PROCEDIMENTI ASSEMBLEE CONDOMINIALI - L’art, 63 del Decreto Agosto prevede che le deliberazioni condominiali aventi per oggetto l’approvazione degli interventi di efficienza energetica e delle misure antisismiche sugli edifici e dei relativi finanziamenti, nonché le deliberazioni per decidere di usufruire delle detrazioni fiscali sotto forma di crediti di imposta o sconti sui corrispettivi previste dal D.L. 34/2020 sono valide se approvate con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno un terzo del valore dell'edificio.
Inoltre, si stabilisce che, anche in assenza di espressa previsione nel regolamento condominiale, la partecipazione all’assemblea può avvenire anche in videoconferenza.