Superbonus 110% e intervento su lastrico solare in condominio

L’Agenzia delle entrate ha pubblicato un Interpello concernente la possibilità di fruire del Superbonus 110% - l’agevolazione per interventi di efficientamento energetico e miglioramento sismico  introdotta dagli artt. 119 e 121 del D.L. 34/2020 - con riguardo all’isolamento termico di unità immobiliare non “funzionalmente indipendente” situata in edificio plurifamiliare/condominiale.
Di seguito i dettagli, per tutto quello che c’è da sapere sul Superbonus si rinvia alle nostre “Schede tematiche”:
- Superbonus 110% risparmio energetico e consolidamento antisismico
- Superbonus 110%: domande e risposte

ISOLAMENTO TERMICO UNITÀ IMMOBILIARE IN CONDOMINIO - Con la risposta a Interpello 27/10/2020, n. 499, l’Agenzia delle entrate ha chiarito che:

1) nell’ambito dell’intervento “trainante” di isolamento dell’involucro edilizio opaco delle parti comuni di edifici condominiali - contemplato dalla lettera a), comma 1, art. 119 del D.L. 34/2020 - rientra anche l’isolamento del lastrico solare, ancorché detto lastrico solare sia di proprietà esclusiva del titolare dell’appartamento sottostante, dal momento che anche in questo caso trattasi di parti comuni dell’edificio condominiale, ai sensi dell’art. 1117 del Codice civile;

2) affinché l’intervento di isolamento del lastrico solare di proprietà comune sia ammesso a fruire del Superbonus 110%, ovviamente devono essere rispettate tutte le condizioni previste dalla normativa in proposito, e pertanto:
- che il lastrico delimiti il volume riscaldato verso l’esterno;
- che l’intervento sia realizzato con riferimento almeno al 25% della superficie disperdente lorda dell’intero edificio condominiale (e non del singolo appartamento sottostante il lastrico);
- che l’intervento sia realizzato con l’utilizzo di materiali isolanti conformi ai criteri ambientali minimi per l’edilizia di cui al D.M. 11/10/2017 (vedi Criteri ambientali minimi negli appalti pubblici (CAM));
- che l’intervento consenta di conseguire il miglioramento di almeno due classi energetiche dell'intero edificio, da dimostrare tramite Attestato di prestazione energetica “convenzionale” come previsto dal Decreto Requisiti (D.M. 06/08/2020);
- trattandosi di intervento sulle parti comuni dell’edificio, che questo sia debitamente autorizzato dall’assemblea condominiale.

Pertanto, si conferma quanto già si poteva evincere, in maniera meno evidente, dai precedenti documenti di prassi dell’Agenzia delle entrate nonché dalle risposte a FAQ presenti nella Guida dell’Agenzia stessa - e anticipato dal Bollettino, vedi Superbonus 110% su singola unità immobiliare in condominio: come e quando - e cioè che è possibile effettuare l’intervento di isolamento termico dell’involucro edilizio anche sulla singola unità immobiliare in condominio non funzionalmente indipendente, agendo quindi sulle sole parti comuni perimetrali e/o di copertura riferite alla singola unità immobiliare, a condizione che:
1) l’intervento risulti effettuato comunque su almeno il 25% della superficie disperdente lorda dell’intero edificio;
2) l’intervento consenta comunque il salto in avanti di almeno due classi energetiche, o il conseguimento della classe energetica più alta, con riferimento all’intero edificio;
3) l’intervento, dovendo essere effettuate su parti comuni condominiali (seppure riferite alla singola unità immobiliare) sia autorizzato dall’assemblea di condominio.

MASSIMALI - L’Interpello 499/2020 in commento ha altresì chiarito che, in questo caso, il massimale di intervento si calcola comunque con riferimento al numero di unità immobiliari presenti nell’edificio (nel caso esaminato dalla risposta - trattandosi di edificio con 10 unità immobiliari - il massimale era di 380.000 Euro, pari a 40.000 x 8 + 30.000 x 2 come previsto dalla già citata lettera a), comma 1, art. 119 del D.L. 34/2020).

RIPARTIZIONE DELLE SPESE - Quanto alla ripartizione delle spese, si adottano i criteri indicati dal Codice civile.
In particolare - con riferimento al lastrico solare di proprietà esclusiva - si adotta il criterio di ripartizione delle spese indicato dall’art. 1126 del Codice civile, che prevede il contributo alla spesa di 1/3 da parte del proprietario esclusivo del lastrico e di 2/3 da parte del condominio (o della parte del condominio servita dal lastrico stesso).
Tuttavia, nulla vieta che il singolo condomino interessato (nella fattispecie il proprietario esclusivo del lastrico solare) possa accollarsi, con il consenso all’unanimità dell’assemblea ai sensi dell’art. 1123 del Codice civile, tutte le spese a proprio carico, in deroga ai criteri di cui agli artt. 1123 e 1126 del Codice civile, in questo caso usufruendo per intero della detrazione spettante (nel caso in esame 418.000 Euro, pari a 380.000 x 1,1).
Vedi anche Assemblea condominiale: tabella completa delle maggioranze per deliberare

PAGAMENTI E FATTURE - Per quanto riguarda in questo caso pagamenti e fatture, trattandosi di intervento sulle parti comuni di un edificio in condominio, dovranno essere intestati al condominio sia i documenti di spesa sia i relativi bonifici, con la possibilità tuttavia che - ai fini del Superbonus - gli adempimenti necessari siano effettuati da uno dei condomini a ciò delegato (pertanto, nel caso esaminato, il proprietario dell’unità immobiliare interessata) o dall'amministratore del condominio.
Quest’ultimo peraltro, nella generalità dei casi, provvede a ogni altro adempimento richiesto ai fini delle detrazioni spettanti in caso di interventi realizzati sulle parti comuni di un edificio in condominio.
In questo caso, anche ai fini del Superbonus, l'amministratore rilascia una certificazione delle somme effettivamente corrisposte dai condomini, attestando altresì di aver adempiuto a tutti gli obblighi previsti dalla legge.
L'amministratore deve inoltre conservare la documentazione originale, al fine di esibirla a richiesta dell’amministrazione finanziaria.

EVENTUALI INTERVENTI TRAINATI - L’intervento “trainante” così realizzato sulle parti comuni - ancorché riferite alla singola unità immobiliare - potrà poi “trainare” altri interventi come previsto dal comma 2, art. 119 del D.L. 34/2020 - quali ad esempio l’installazione di impianti fotovoltaici abbinati o meno a sistemi di accumulo, la posa in opera di finestre comprensive di infissi, ecc.
Tale possibilità sarà contemplata per tutti i condomini, compresi quelli delle altre unità immobiliari, anche nel caso in cui questi non abbiano contribuito alla spesa per l’intervento principale, sostenuta per intero dal singolo condomino come nel caso in questione.