Superbonus 110% su singola unità immobiliare in condominio: come e quando

Il c.d. “Superbonus 110%” - la maxi-agevolazione per interventi di efficientamento energetico e consolidamento antisismico degli edifici introdotta dall’art. 119 del D.L. 34/2020, vedi Superbonus 110% risparmio energetico e consolidamento antisismico - è in linea di massima fruibile per interventi su tre distinte tipologie edilizie:
1) interi edifici “condominiali” (vale a dire costituiti da più di una unità immobiliare, che non siano di proprietà di un unico soggetto o in comproprietà fra gli stessi soggetti);
2) singole unità immobiliari site in edifici plurifamiliari/condominiali, che siano “funzionalmente autonome”, dotate cioè di impianti autonomi nonché di almeno un accesso indipendente dall’esterno o da giardino/cortile di proprietà privata;
3) edifici unifamiliari, cioè costituiti da un’unica unità immobiliare urbana di proprietà esclusiva, funzionalmente indipendente, che disponga di uno o più accessi autonomi dall’esterno e destinato all’abitazione di un singolo nucleo familiare.

GLI INTERVENTI POSSIBILI - Quanto invece agli interventi, questi si possono ricondurre a due tipologie principali (c.d. interventi “trainanti”):
1) isolamento termico dell’involucro edilizio che interessi almeno il 25% della superficie disperdente lorda dell’intero edificio condominiale/plurifamiliare oppure, nel caso delle tipologie edilizie 2) e 3), della singola unità immobiliare funzionalmente indipendente o dell’edificio unifamiliare;
2) sostituzione dell’impianto di climatizzazione invernale, con riferimento all’intero edificio oppure, nel caso delle tipologie edilizie 2) e 3), della singola unità immobiliare funzionalmente indipendente o dell’edificio unifamiliare.
In entrambi i casi, tra i requisiti da rispettare, vi è che l’intervento deve garantire un salto in avanti di almeno due classi energetiche, o il conseguimento della classe energetica più alta, con riferimento all’entità edilizia oggetto dell’intervento, e quindi all’intero edificio oppure della singola unità immobiliare funzionalmente indipendente o dell’edificio unifamiliare.

L’INTERVENTO SULLA SINGOLA UNITÀ IN CONDOMINIO - Risulta pertanto esclusa la possibilità di intervenire sulla singola unità immobiliare situata in edificio condominiale/plurifamiliare, tranne che nell’ipotesi di intervento “trainato”, realizzabile quando sia stato effettuato un intervento “trainante” sull’intero edificio (o anche in assenza di intervento trainante qualora si tratti di immobile vincolato, o vi sia impossibilità di eseguire gli interventi trainanti, perché vietati da regolamenti edilizi, urbanistici o ambientali).

Tuttavia, con riguardo all’intervento di isolamento termico dell’involucro edilizio, l’Agenzia delle entrate - con l’Interpello 24/09/2020, n. 408 (consultabile qui in allegato) ha aperto alla possibilità di effettuare l’intervento di isolamento termico dell’involucro edilizio anche sulla singola unità immobiliare in condominio non funzionalmente indipendente, agendo quindi sulle sole parti comuni perimetrali riferite alla singola unità immobiliare, a condizione che:
1) l’intervento risulti effettuato comunque su almeno il 25% della superficie disperdente lorda dell’intero edificio;
2) l’intervento consenta comunque il salto in avanti di almeno due classi energetiche, o il conseguimento della classe energetica più alta, con riferimento all’intero edificio;
3) l’intervento, dovendo essere effettuate su parti comuni condominiali (seppure riferite alla singola unità immobiliare) sia autorizzato dall’assemblea di condominio.

Si tratta quindi di una apertura importante (ribadita peraltro anche una delle risposte a FAQ pubblicate sul sito dell’Agenzia entrate e consultabili anche qui in allegato), seppure il rispetto delle condizioni che consentono l’intervento risulti chiaramente impossibile per gli edifici con molte unità immobiliari e comunque molto complesso per gli edifici con più di 2/3 unità immobiliari.

Si ricorda infine che ai sensi del comma 15-bis dell’art. 119 del D.L. 34/2020, gli sconti fiscali non si applicano a uni-tà immobiliari appartenenti alle categorie catastali A/1 (Abitazioni di tipo signorile), A/8 - (Abitazioni in ville) e A/9 (Castelli, palazzi di eminenti pregi artistici o storici), queste ultime se non aperte al pubblico.

NO ALL’ISOLAMENTO DALL’INTERNO - Con il menzionato Interpello 408/2020, sempre nel caso di singola unità immobiliare situata in edificio condominiale/plurifamiliare, l’Agenzia delle entrate ha escluso la possibilità di intervenire con l’isolamento termico dall’interno (ad esempio in caso di mancata approvazione a intervenire sulle parti comuni da parte dell’assemblea o da parte degli enti preposti), poiché non si tratterebbe di intervento sulle parti comuni.
Per questo intervento resterebbe tuttavia impregiudicata la possibilità di usufruire - sussistendone i presupposti - dell’Ecobonus “normale” ai sensi dell’art. 14 del D.L. 63/2013 (vedi Le detrazioni fiscali per interventi di risparmio energetico (c.d. “Ecobonus”)).