Superbonus 110%, ok al villino con accesso da strada privata

Tra le varie tipologie edilizie che, in caso di interventi finalizzati al risparmio energetico o al miglioramento sismico, possono essere ammesse a fruire del c.d. “Superbonus 110%” - l'agevolazione introdotta dagli artt. 119 e 121 del D.L. 34/2020 - vi sono anche le singole unità immobiliari situate all'interno di edifici plurifamiliari che:
1) siano funzionalmente indipendenti;
2) dispongano di uno o più accessi autonomi dall'esterno.

Quanto al primo requisito, una unità immobiliare può dirsi “funzionalmente indipendente” quando sia dotata di installazioni o manufatti di qualunque genere, quali impianti per l’acqua, il gas, l’energia elettrica, il riscaldamento, ecc., di proprietà esclusiva (si vedano: Circolare 08/08/2020, n. 24/E, punto 2; art. 1 del D. Min. Sviluppo Econ. 06/08/2020, lettera i) del comma 3).
Quanto al secondo requisito, occorre che l’unità immobiliare disponga di un accesso indipendente non comune ad altre unità immobiliari chiuso da cancello o portone d’ingresso che consenta l’accesso dalla strada o da cortile o giardino di proprietà esclusiva (si vedano: Circolare 08/08/2020, n. 24/E, punto 2; art. 1 del D. Min. Sviluppo Econ. 06/08/2020, lettera i) del comma 3).
Entrambi i requisiti devono sussistere contemporaneamente, e prescindono dal fatto che l’edificio plurifamiliare di cui tali unità immobiliari fanno parte sia costituito o meno in condominio (vedi anche Interpello 09/09/2020, n. 328).
Rispondono certamente ai requisiti, ad esempio, le singole unità immobiliari in villette a schiera o tipologie “bifamiliari” o simili.
Vedi per ulteriori dettagli Superbonus 110% risparmio energetico e consolidamento antisismico.

Tuttavia, nulla dicono le norme per il caso in cui l’accesso dall’esterno, seppure autonomo (cioè non condiviso con altre unità immobiliari), affacci non sulla pubblica via ma su una strada condominiale (si pensi al classico caso del complesso residenziale con stradina privata che accede poi alla strada pubblica).
Per questo caso, nell’ambito dei nostri “casi risolti” (vedi Superbonus 110%: domande e risposte), avevamo già chiarito che il complesso residenziale con accesso dalla strada pubblica tramite vialetto privato e poi singoli accessi autonomi per ciascuna unità immobiliare, dal vialetto medesimo o da giardino privato, rientra nel concetto di “autonomia funzionale”.

Tale indicazione è stata ribadita dal Sottosegretario al Ministero dell'economia e delle finanze, Alessio Villarosa in risposta all'interrogazione a risposta immediata in Commissione VI Finanze della Camera dei deputati.
Il Sottosegretario ha infatti chiarito che - con riferimento al concetto di “accesso autonomo” che possa assicurare i requisiti di “autonomia funzionale” e “presenza di uno o più accessi autonomi dall'esterno” richiesti dalla norma - può ritenersi tale anche l'accesso da una strada privata e/o in multiproprietà, nonché l'accesso da terreni di utilizzo comune, ma non esclusivo, come i pascoli, non essendo rilevante che il terreno sia di proprietà esclusiva del possessore dell'unità immobiliare.