Superbonus 110%: necessario il requisito della “proprietà mista” nei condomìni

La fruibilità del c.d. “Superbonus 110%”, introdotto dall’art. 119 del D.L. 19 maggio 2020, n. 34 (“decreto Rilancio”), convertito, con modificazioni, dalla L. 17 luglio 2020, n. 77, è prevista per interventi sulle seguenti tipologie edilizie:
- singole unità immobiliari site in edifici plurifamiliari/condominiali, che siano “funzionalmente autonome”, cioè dotate di impianti autonomi e di almeno un accesso indipendente dall’esterno o da giardino/cortile di proprietà privata;
- edifici unifamiliari, costituiti da un’unica unità immobiliare urbana di proprietà esclusiva destinata all’abitazione di un singolo nucleo familiare;
-interi edifici “condominiali”, costituiti da più di una unità immobiliare, che non siano di proprietà di un unico soggetto o in comproprietà fra gli stessi soggetti.
Vedi Superbonus 110% risparmio energetico e consolidamento antisismico

SUPERBONUS E INTERVENTI SU EDIFICIO CON UNICO PROPRIETARIO - Con riferimento alla fattispecie concreta dell’unico proprietario di più unità immobiliari che costituiscano l’interezza dell’edificio, l’Agenzia delle entrate, con la Circolare 08/08/2020, n. 24/E (punto 1.1), ha affermato la non applicabilità del Superbonus agli interventi compiuti sulle parti comuni a due o più unità immobiliari distintamente accatastate di un edificio interamente posseduto da un unico proprietario o in comproprietà tra gli stessi soggetti.
Tali affermazioni dell’Amministrazione finanziaria giungono all’esito dell’interpretazione dell’art. 119 del D.L. 34/2020, comma 9, che nel prevedere quali soggetti siano ammessi alle agevolazioni, da un lato fa espresso riferimento ai “condomìni”, dall’altro, per quanto riguarda le “persone fisiche”, richiama il concetto delle “singole unità immobiliari”, escludendo in tal modo la possibilità di intervenire su parti comuni di edifici.
Affinché possa configurarsi l’esistenza di un “condominio”, requisito essenziale per accedere alle agevolazioni, è necessario che l’unico proprietario di un edificio ne ceda a terzi piani o porzioni di piano in proprietà esclusiva, realizzando l’oggettiva condizione del frazionamento. In altri termini, è necessario che l’edificio si configuri “a proprietà mista”, nel senso che almeno una unità immobiliare abbia una proprietà diversa da tutte le altre, configurando in tal modo la nascita di un condominio.

CHE SUCCEDE SE UNA O PIÙ UNITÀ SONO DATE IN LOCAZIONE O COMODATO - Proprio con riferimento alla tipologia edilizia del “condominio” sono nati dei problemi interpretativi, che hanno inevitabilmente condotto a dubbi riguardo la concreta applicazione della norma e di conseguenza alla fruibilità o meno dell’agevolazione in commento. In particolare, diversi dubbi erano sorti con riguardo alla costituzione o meno del condominio a seguito della cessione in locazione o in comodato di una unità immobiliare da parte di un soggetto proprietario di tutte le unità immobiliari.
Sul punto la redazione del “Bollettino” si era già espressa (vedi Superbonus 110% interventi su edificio di unico proprietario), sostenendo l’impossibilità di fruire dell’agevolazione nell’ambito di edifici con più unità immobiliari che costituiscano l’interezza dell’edificio di proprietà della stessa persona fisica con cessione di una di queste in comodato o locazione.

IL PARERE DEL DIRETTORE DELL’AGENZIA ENTRATE - Conferme sono pervenute nella giornata di mercoledì 18 novembre 2020 nell’ambito dell’Audizione dell’Avv. Ernesto Maria Ruffini, Direttore dell’Agenzia delle entrate, sul tema del “Superbonus”. Nell’audizione, avvenuta da remoto presso la Commissione parlamentare di vigilanza sull’anagrafe tributaria, è stato intanto ribadito che la nascita del condominio si determina in automatico, non essendo necessaria alcuna deliberazione, “nel momento in cui più soggetti costruiscono su un suolo comune ovvero quando l’unico proprietario di un edificio ne ceda a terzi piani o porzioni di piano in proprietà esclusiva, realizzando l’oggettiva condizione del frazionamento, come chiarito dalla prassi in materia”.
Pertanto non può costituirsi condominio nel momento in cui una delle unità immobiliari dell’edificio del soggetto uniproprietario venga ceduta in comodato ex art. 1803 del Codice civile e seguenti, oppure in locazione ex art. 1571 del Codice civile e seguenti, configurandosi dunque come necessaria la proprietà dell’unità stessa.
In un passaggio decisivo, riguardo la non applicabilità del “superbonus” nel caso di cessione di unità immobiliare in comodato o locazione da parte del singolo proprietario dell’edificio, l’Avv. Ernesto Maria Ruffini conseguentemente ribadito che “se l’unico proprietario di tutte le unità immobiliari di un edificio concede in locazione o in comodato tutte o alcune delle predette unità immobiliari a più soggetti (detentori), non si costituisce un condominio e di conseguenza non è possibile fruire del Superbonus”.

D’altra parte, è stata anche ribadita la possibile fruibilità dell’agevolazione in commento nel caso in cui le unità immobiliari di un edificio appartengano a diversi proprietari e siano concesse in locazione o in comodato ad un unico soggetto detentore, dal momento che in questo caso resta ferma la costituzione del condominio.