Super-Ecobonus 110% in condominio: cautele e consigli pratici per tecnico e amministratore

Quando si programmano in ambito condominiale interventi di risparmio energetico finalizzati alla fruizione del Super-Ecobonus al 110%, è possibile agganciare all’esecuzione di uno o entrambi gli interventi principali previsti dalla norma (o interventi “trainanti”: isolamento termico dell’intero edificio e/o sostituzione dell’impianto di riscaldamento centralizzato) anche l’esecuzione di interventi “trainati”.
Mentre i primi riguardano l’intero edificio, e sono eseguiti a livello “condominiale”, i secondi invece riguardano le proprietà private, e sono pertanto eseguiti a livello delle singole unità immobiliari abitative.
Questo duplice binario di conduzione comporta la necessità da un lato di coordinare gli interventi da un punto di vista tecnico - perché la norma richiede di valutarne e asseverarne gli effetti cumulati ai fini del rispetto dei requisiti - ma dall’altro di tenere accuratamente separati gli aspetti giuridici e fiscali, in virtù della diversità dei soggetti committenti e fruitori delle agevolazioni.
Analizziamo di seguito i dettagli, per fornire consigli pratici per il tecnico e per l’amministratore di condominio.

COORDINAMENTO TECNICO DEGLI INTERVENTI NEL CONDOMINIO - Al fine di sfruttare al massimo le agevolazioni, la norma richiede uno stretto coordinamento tra questi due livelli di intervento.

1) Gli interventi trainati devono essere eseguiti “congiuntamente” a quelli principali trainanti, per poter essere attratti nella disciplina del 110% (si veda il paragrafo dedicato in Superbonus 110% risparmio energetico e consolidamento antisismico per capire cosa si intende per esecuzione “congiunta”).

2) Gli interventi trainanti e trainati devono inoltre essere valutati nel loro insieme al fine di verificare il rispetto dei requisiti energetici e di conseguire il doppio salto di classe energetica per l’intero edificio, indispensabile per la fruizione del bonus e attestato dall’APE convenzionale che il tecnico incaricato redigerà all’inizio e alla fine degli interventi.

3) L’asseverazione del tecnico da trasmettere all’ENEA e con la quale si attesta il rispetto dei requisiti energetici e la congruità dei costi sostenuti per l’intervento contempla sia gli interventi compiuti sull’edificio condominiale che quelli compiuti nei singoli appartamenti (ed alla stessa deve essere allegato il Computo metrico dei costi sostenuti, che dovrà pertanto anch’esso essere unitario per tutti gli interventi dedotti nell’asseverazione).

4) Infine, la norma suggerisce anche - “ove possibile” (cfr. art. 2 del Decreto Requisiti Tecnici, comma 5) - il deposito allo Sportello unico dell’edilizia di una relazione tecnica unitaria per tutti gli interventi (si parla della relazione c.d. “Legge 10” sul rispetto dei requisiti energetici).

DIFFERENZE GIURIDICO-FISCALI TRA INTERVENTI CONDOMINIALI E NEI SINGOLI APPARTAMENTI - Gli interventi effettuati in ambito condominiale (o, se si preferisce, sulle “parti comuni”) si differenziano tuttavia da quelli relativi alle singole proprietà per alcuni aspetti molto rilevanti.

1) Dal punto di vista giuridico, gli interventi nei singoli appartamenti (si pensi ad esempio all’intervento di sostituzione di serramenti e finestre oppure alla sostituzione dell’impianto di riscaldamento autonomo se presente) non possono essere deliberati a livello condominiale, dal momento che non riguardano “parti comuni” ma elementi di proprietà privata di ciascun condòmino. Peraltro, la delibera assembleare che dispone lavori su parti di competenza dei singoli proprietari è nulla (tra le tante: Cass. 12/03/2020, n. 7042).

2) Dal punto di vista fiscale, il committente e beneficiario degli interventi è da un lato il condominio (seppure questo ribalterà poi la detrazione fiscale sui singoli proprietari in base alle quote millesimali) e dall’altro è invece il singolo proprietario.

3) Ancora dal punto di vista fiscale, ai fini della cessione del credito, ciascun condomino ha la possibilità di scegliere come utilizzare il credito d’imposta maturato pro quota, con riferimento agli interventi “trainanti”, e verrà fatta una unica comunicazione dell’opzione all’Agenzia delle entrate, ad opera dell’amministratore o del professionista che rilascia il visto di conformità.
Nell’ambito invece dell’intervento trainato, il singolo condomino che intenda avvalersi della cessione del credito e/o dello sconto in fattura con riguardo al beneficio derivante da tale intervento, deve provvedere personalmente agli adempimenti con l’Agenzia delle entrate (cessione del credito tramite l’apposita piattaforma e comunicazione dell’opzione).

ASPETTI PRATICI E CAUTELE PER IL TECNICO E PER L’AMMINISTRATORE - Da quanto sopra illustrato deriva la necessità di seguire alcuni accorgimenti pratici.

Fatture e bonifici interventi trainanti
Per gli interventi “trainanti”, effettuati dal condominio in veste di committente, le fatture vanno intestate al condominio e i pagamenti devono avvenire dal conto corrente condominiale (facendo fede quanto alle date di pagamento, senza considerare il momento esatto in cui il singolo condomino abbia versato la propria quota di spettanza).

Fatture e bonifici interventi trainati
Viceversa, per gli interventi “trainati”, effettuati dal singolo proprietario in veste di committente, le fatture vanno intestate al singolo condomino ed è quest’ultimo a eseguire direttamente i bonifici.

Rapporto del tecnico con la committenza
È molto probabile (ed è certamente opportuno che avvenga così) che per il complesso degli interventi venga incaricato un unico tecnico (o un unico team di tecnici), anche se in astratto ciascun condomino avrebbe facoltà di sceglierne uno diverso per gli interventi da eseguire nella sua proprietà.
È chiaro quindi che il tecnico deve anche predisporre preventivi diversi, stipulare contratti d’opera diversi, tenere computi e contabilità separate (nonostante come detto in precedenza serva un computo metrico unico da allegare all’asseverazione), nonché emettere fatture e ricevere pagamenti separati per ciascuno degli interventi e per ciascun committente:
- il condominio per gli interventi sulle parti comuni;
- ciascun singolo proprietario per gli N interventi nei singoli appartamenti;
- nell’ambito di ciascuna singola proprietà, gli eventuali diversi interventi trainati (si pensi a un condomino che voglia eseguire la sostituzione di serramenti e infissi ma anche, ad esempio, l’installazione di sistemi Bacs), che dovranno a loro volta essere mantenuti separati ai fini del cumulo delle relative agevolazioni.

Ruolo dell’amministratore e coordinamento con il tecnico
È molto importante per il tecnico e l’amministratore operare in stretta sinergia e coordinamento nelle riunioni condominiali, in fase iniziale per illustrare le possibilità di intervento, poi per consentire che venga deliberato l’intervento principale e anche per raccogliere le intenzioni dei condomini che intendano eseguire interventi trainanti, in modo che il tecnico possa con ciascuno avviare un rapporto dedicato.
Potrebbe ad esempio essere utile che il tecnico predisponga un’offerta di base uniforme per ciascun condomino, accompagnata da un “foglio illustrativo” che l’amministratore potrebbe distribuire ai condomini per dare indicazioni complete al fine di consentire a ciascuno di valutare se intervenire nel proprio appartamento.
L’amministratore dovrà poi adoperarsi affinché tutti i bonifici, sia quelli effettuati dal condominio che quelli effettuati dai singoli, avvengano nella finestra temporale valida per la fruizione delle detrazioni (si veda il paragrafo dedicato in Superbonus 110% risparmio energetico e consolidamento antisismico per dettagli).
Ai fini dell’eventuale opzione per la cessione del credito e/o lo sconto in fattura relativamente all’intervento trainante, l’amministratore deve raccogliere da ciascun condomino, in sede di assemblea o comunque prima dell’invio della comunicazione dell’opzione all’Agenzia entrate, l’avvenuta cessione con i relativi dati (tramite la piattaforma dell’Agenzia entrate), e l’accettazioneda parte del cessionario.
In tal modo l’amministratore, (o il professionista che abbia rilasciato il visto di conformità) provvederà ad effettuare la comunicazione all’Agenzia delle Entrate senza omissioni (si ricorda come già detto che nell’ambito invece degli interventi trainati, il singolo condomino che intenda avvalersi della cessione del credito e/o dello sconto in fattura, provvederà personalmente anche alla comunicazione dell’opzione all’Agenzia delle entrate).