Distanze legali tra le costruzioni, fasce di rispetto e vincoli di inedificabilità

Le norme sulle distanze hanno un duplice rilievo:

- nei rapporti tra vicini: la violazione delle medesime può legittimare il vicino a chiedere il risarcimento dei danni e, in certi casi, la demolizione della costruzione finitima o della parte di essa troppo vicina con la rimessione in pristino dello stato dei luoghi (art. 872 del Codice civile).

Ai fini dell’applicazione della disciplina delle distanze tra edifici, la nozione di “costruzione” o “edificio” è unica: essa vale sia nei rapporti tra proprietari, disciplinati dal Codice civile e dai regolamenti locali cui esso rinvia, che n

Costituiscono quindi parte integrante della “costruzione”, e sono quindi da considerare ai fini del calcolo delle distanze tra edifici:

- le soprelevazioni di un fabbricato e la modifica della sagoma (C. Stato 10/01/2020, n. 242; C. Stato 23/05/2019, n. 3367; C. Stato 13/12/2017, n. 5863; Cass. 01/10/2009, n. 21059; Cass. 07/12/ 2004, n. 22

Non sono viceversa da considerare “costruzioni”, e pertanto non rilevano ai fini delle norme sulle distanze legali:

- le sporgenze del fabbricato con funzione meramente ornamentale, di rifinitura od accessoria, come le mensole, le lesene, i cornicioni, le canalizzazioni di gronda e simili (Cass. 26/01/2005, n. 1556;

Gli scostamenti della realizzazione dell’immobile di cui al comma 1 dell’

La distanza minima tra le costruzioni edilizie realizzate su fondi finitimi è generalmente quella prevista dai regolamenti edilizio-urbanistici locali N4 ai quali l’

La disciplina del Codice civile può anche essere integrata da leggi speciali, ma recede di fronte agli strumenti urbanistici e ai regolamenti locali: ciò perché le misure previste dal Codice civile non possono che recedere di fronte alle diverse e più ampie distanze minime previste dall’amministrazione locale (TAR Calabria 25/03/2015, n. 301), rispondendo strumenti e regolamenti a finalità di carattere pubblico di tutela del territorio e non a mere esigenze di tutela della proprietà privata).

Tali regolamenti prevedono N8:

- distanze maggiori da quelle prescritte nel Codice civile (vedi anche Cass. 16/04/2019, n. 10580, secondo cui ai comuni è consentito, ai sensi dell’art

Nel caso si proceda ad una costruzione o ampliamento in presenza di una costruzione vicina costruita sul confine del fondo si può scegliere N12 di costruire, senza che occorra il consenso del vicino:

- rispettando la distanza legale dal muro perimetrale (ma in questo caso si subirà un sacrificio rispetto a chi ha costruito per primo poiché a differenza di quest’ultimo non si utilizzerà tutta l’aera disponibile per edificare);

oppure

In caso di due fondi confinanti N17, colui che costruisce - o anche solo avvia una costruzione - per primo sul proprio fondo ha diritto di scegliere dove collocare il muro perimetrale del proprio edificio (c.d. “principio di prevenzione” N18).

Tale principio non trova applicazione nel caso in cui il primo edificante debba rispettare una determinata distanza dal confine, e in particolare quando:

- i regolamenti locali impongono di osservare distanze inderogabili dai confini N19, salvo che gli stessi consentano le costruzioni in aderenza o in appoggio (

Nelle zone in cui vige la normativa antisismica non sono applicabili le norme che riguardano il diritto di chiedere la comunione forzosa del muro sul confine (art. 874 del Codice civile), il diritto di servirsi del muro esistente sul confine per innestarvi un capo del proprio muro a fronte del pagamento di un prezzo (

Sono esclusi dalla disciplina sui muri di confine sopra riportata, in ragione del prevalente interesse pubblico che li contraddistingue:

Per “muro di cinta” si intende un muro:

- destinato a recingere una determinata proprietà demarcandone i confini allo scopo di separarla dalle altre;

- che non superi in altezza i 3 metri;

Le norme in materia di distanza tra le costruzioni non trovano applicazione con riferimento al muro di cinta, che non viene dunque considerato nel calcolo della relativa misurazione N25 (art. 878 del Codice civile). Ciò in ragione della mancanza di autonomia strutturale che impedisce allo stesso di creare intercapedini dannose (Cass. 15/01/1997, n. 342) e della prevalente funzione di demarcazione e protezione del fondo che lo stesso assolve (Cass. 05/01/2000, n. 45).

Salvo che non risultati diversamente, una volta costruito il muro divisorio, esso si presume essere di proprietà comune dei due confinanti (art. 880 del Codice civile) N26 nel caso in cui:

- sorga su un suolo comune ad entrambi i proprietari confinanti;

- serva di divisione tra edifici, cortili, giardini e orti appartenenti a proprietari diversi (è in particolare necessario, affinché operi la presunzione, che il muro divida entità omogenee, come cortile da cortile, orto da orto, ecc., si vedano Cass. 22/06/2007, n. 14609; Cass. 24/02/2000, n. 2102; tuttavia vedi Cass. 11/01/

Le riparazioni e le ricostruzioni del muro, seppur necessarie, non possono tuttavia essere realizzate senza il consenso di tutti i comproprietari, a meno che ricorrano ragioni di urgenza.

Tuttavia, qualora tali ragioni manchino ed uno dei comproprietari abbia avviato i lavori senza il consenso degli altri, il giudice - accertata la necessità dell’intervento - non può ordinare la de

Discipline speciali in tema di distanze sono previste dal Codice civile (artt. 889-891 del Codice civile) N30 per particolari manufatti edilizi (pozzi, cisterne, tubi, ecc.) come risulta dalla tabella che segue.

Discipline speciali in tema di distanze sono previste dal Codice civile in tema di piantagione di alberi (art. 892 del Codice civile) N30.

Le previsioni in materia sono dirette ad evitare che il vicino sia pregiudicato a causa della diminuzione di aria, luce, visuale e che il suo terreno sia invaso dalle radici delle piante. Tali distanze risultano dalla tabella che segue.

Le “luci” sono aperture che danno passaggio alla luce e all’aria ma non permettono di affacciarsi sul fondo del vicino.

Le “vedute” (o prospetti) sono invece aperture che permettono non solo d

Il titolare di un muro contiguo al fondo altrui ha sempre il diritto di aprire sul predetto muro le luci, purché le stesse presentino le seguenti caratteristiche (art. 901 del Codice civile):

a) devono essere munite di un’inferriata idonea a garantire la sicurezza del vicino (e tale da escludere l’affaccio mediante sporgenza del capo) e di una grata fissa in metallo, con maglie non maggiori di 3 cm quadrati (in modo da impedire il passaggio di oggetti);

b) dal lato interno devono avere il lato inferiore ad un’altezza non minore di 2,5 metri dal suolo se situate al pian terreno e non minore di 2 metri dal suolo se situate ai piani superi

A differenza delle luci, per l’apertura di vedute dirette verso il fondo del vicino è prescritto il rispetto della distanza minima di 1,5 metri dal fondo del vicino.

La distanza minima nel caso di veduta diretta rimane di 1,5 metri anche se i regolamenti edilizi prevedono distanze legali tra costruzioni maggiori di quella - 3 metri - prevista nell’art. 873 del Codice civile, poiché le norme dei regolamenti edilizi non riguardano anche le vedute, a meno che gli stessi prevedano espressamente distanze tra costruzioni riferite in modo specifico al confine (Cass. 11

Nel caso in cui sia stata aperta nel muro una veduta diretta sul fondo - non necessariamente confinante - del vicino, sono previste distanze minime che quest’ultimo deve rispettare nel caso in cui intenda fabbricare sul proprio fondo un’opera (art. 907 del Codice civile). Ciò per evitare che l’opera del vicino possa impedire l’esercizio della veduta.

In particolare, la distanza minima prevista è di 3 metri, da calcolarsi:

Le norme previste dal Codice civile in materia di distanze, in quanto volte al contemperamento di interessi esclusivamente privati, possono essere derogate per accordo tra le parti, diversamente da quelle dei regolamenti comunali (Cass. 24/05/1996, n. 4770).

I privati possono derogare, attraverso uno specifico accordo, alla normativa codicistica in materia di distanze, in quanto la stessa è

Al fine di incentivare l’ampliamento dell’offerta abitativa limitando il consumo di nuovo suolo, gli interventi di recupero dei sottotetti sono comunque consentiti, nei limiti e secondo le procedure previsti dalla legge regionale, anche quando l’intervento di recupero non consenta il rispetto delle distanze minime tra gli edifici e da

Il secondo periodo del comma 1-ter, art. 34-bis del D.P.R. 380/2001, dispone che “gli scostamenti di cui al comma 1 rispetto alle misure progettuali valgono anche per le misure minime individuat

In tema di distanze fra costruzioni o di queste con i confini, vige il regime della c.d. “doppia tutela”: il soggetto che assume di essere stato danneggiato dalla

Le distanze tra edifici ai fini del rilascio e della legittimità dei titoli abilitativi dell’edilizia sono stabilite:

- dall’art. 9 del D.M. 1444/1968;

- dai regolamenti locali.

L’art. 9 del D.M. 1444/1968 N38 stabilisce le distanze minime tra “pareti finestrate” rivolgendosi ai comuni, non quindi ai privati, e vincolandoli a rispettare determinati standard in tema di distanze, in sede di formazione e di revisione degli strumenti urbanistici locali.

Tale norma prevede che:

a) per i nuovi edifici N39 la distanza minima assoluta tra pareti finestrate e pareti di edifici antistanti è di 10 metri (per il relativo calcolo si veda il

Secondo la giurisprudenza amministrativa (ad esempio: C. Stato 12/10/2017, n. 4728; TAR. Campania 07/12/2017, n. 5785) nel caso in cui il manufatto che costituisce il risultato di una ristrutturazione edilizia venga ricostruito con coincidenza di area di sedime e di sagoma, esso - proprio perché “coincidente” per tali profili con il manufatto preesistente - potrà sottrarsi al rispetto delle norme sulle distanze, in quanto sostitutivo di un precedente manufatto che già non rispettava dette distanze (e magari preesisteva anche alla stessa loro previsione normativa).

Infatti, la disposizione dell’art. 9 del D.M. 02/04/1968, n. 1444, n. 2 (il quale prescrive in tutti i casi per gli edifici ricadenti in zone diverse dai centri storici la distanza minima assoluta d

Sono escluse dalla disciplina sulle distanze le costruzioni realizzate in confine con le piazze e le vie pubbliche (e, in genere, sul suolo pubblico - C. Stato 24/05/2018, n. 3098) N42. Per questi edifici vi è l’obbligo di rispettare leggi e regolamenti specifici N43, la cui violazione determina il

Il carattere derogatorio del Piano Casa impone una stretta interpretazione delle sue norme poiché eventuali interpretazioni estensive potrebbero porta

Si veda Risparmio energetico: deroghe a distanze e altezze, bonus volumi, esenzione da oneri

La distanza tra “edifici” - o “costruzioni” - deve essere calcolata dalle pareti degli edifici che si fronteggiano. Nel caso di man

La distanza deve essere misurata in modo lineare e non, come è invece previsto in materia di vedute, a raggio (Cass. 16/04/2019, n. 10580; Cass. 11/05/2016, n. 9649; Cass. 07/04/2005, n. 7285; vedi anche

Nell’ipotesi di edificio dotato di sporgenze, per verificare se le stesse debbano o meno essere computate ai fini del calcolo delle distanze è necessario verificare:

- se hanno funzione decorativa e sporgenza limitata (non sono computati ai fini del calcolo delle distanze, vedi TAR Calabria 04/03/2019, n. 141);

Con specifico riferimento alla prescrizione prevista dall’art. 9 del D.M. 1444/1968 (che, si ricorda, prevede una distanza minima di 10 metri tra costruzioni nel caso di edificio dotato di “parete finestrata”):

a) per “pareti finestrate” devono intendersi le pareti munite di finestre qualificabili come vedute e non le pareti su cui si aprono semplici luci (C. Stato 08/05/2017, n. 2086; C. Stato 05/10/2015, n. 4628; si veda invece C. Stato 22/11/2013, n. 5557 secondo cui devono intendersi “pareti finestrate” non soltanto le pareti mun

Con riferimento alla computabilità nella distanza prevista dall’art. 9 del D.M. 1444/1968 del “balcone aggettante” (e cioè del balcone che sporge dalla facciata dell’edificio), si registrano, in giurisprudenza, i seguenti orientamenti:

- nel calcolo della distanza non deve computarsi il “balc

Leggi speciali impongono determinate distanze (o anche “fasce di rispetto”) tra edifici e impianti o aree particolari.

In prossimità di un impianto cimiteriale è previsto il divieto di costruire edifici entro il raggio di 200 metri dal perimetro dell’impianto stesso, da calcolarsi dal muro di cinta del cimitero (art. 338 del R.D. 27/07/1934, n. 1265, comma 1; art. 57 del D.P.R. 285/1990). N45

Tale limite di inedificabilità:

In prossimità di una strada pubblica, è previsto che il proprietario di un fondo che confina con una strada pubblica fuori da un centro abitato non può costruire, ricostruire o ampliare, lateralmente alle strade, edificazioni di qualsiasi tipo o materiale (artt. 16 del D. Leg.vo 30/04/1992, n. 285).

Inoltre, in caso di costruzioni di nuovi edifici, di ricostruzioni conseguenti a demolizioni integrali e di ampliamenti di un fabbricato fronteggiante una strada pubblica, le distanze dalla strada non possono essere i

In prossimità di una ferrovia la costruzione di nuovi edifici, la ricostruzione o l’ampliamento di edifici preesistenti deve rispettare una distanza di almeno 30 metri. La distanza si misura in proiezione orizzontale e parte dal limite della zona di occupazione della più vicina rotaia (art. 49 del D.

In prossimità di un aeroporto, sono previsti vincoli al potere di edificare: le relative prescrizioni - a cui i singoli Comuni devono adeguare i propr

Sui suoli boschivi N51 interessati da incendi è previsto il

In prossimità di un corso di acqua pubblico N53, è previst

In prossimità di linee elettriche, gli interventi edilizi devono essere subordinati alla verifica del rispetto dei limiti di esposizione e degli obiettivi di qualità fissati, rispettivamente, dagli artt. 3 e 4 del D.P.C.M. 08/07/2003