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19/04/2022

Distanze tra costruzioni, balconi aggettanti e indennità di sopraelevazione

Il limite di distanza di tre metri tra le costruzioni in appoggio al muro e la soglia delle vedute preesistenti opera, in senso verticale, anche per i balconi aggettanti rispetto alle finestre sottostanti.

La Corte di Cassazione (ord. C. Cass. civ. 14/04/2022, n. 12202) ha accolto il ricorso di un condomino che contestava la realizzazione di un balcone aggettante - da parte del proprietario del lastrico solare - a distanza inferiore a quella legale dalla sottostante finestra del suo immobile e il mancato riconoscimento dell’indennità di sopraelevazione.

DISTANZE DAI BALCONI - In proposito la Suprema Corte ha affermato che la disposizione dell'art. 907, comma 3, c.c., secondo cui le nuove costruzioni in appoggio al muro devono rispettare la distanza di tre metri dalla soglia delle vedute preesistenti, deve essere intesa nel senso che tale distanza opera, anche in senso verticale, nei riguardi delle costruzioni sottostanti non solo le finestre ma anche i balconi con riguardo al loro piano di calpestio. Ed infatti, ai fini della disposizione anzidetta, il termine "costruzione" non va inteso in senso restrittivo di manufatto in calce o in mattoni o in conglomerato cementizio, ma in quello di qualsiasi opera che, qualunque ne sia la forma e destinazione, ostacoli l'esercizio di una veduta. Inoltre la distanza di tre metri dalle vedute prescritta dall'art. 907 c.c. per le nuove costruzioni, al pari di ogni altra distanza prescritta dalla legge per disciplinare i rapporti di vicinato, ha carattere assoluto, essendo stata predeterminata dal legislatore in via generale ed astratta, senza che al giudice sia consentito alcun margine di discrezionalità sia nella valutazione della esistenza della violazione della distanza, sia nella valutazione relativa alla dannosità e pericolosità della posizione della nuova costruzione rispetto alla veduta del vicino.

INDENNITÀ DI SOPRAELEVAZIONE - Con riferimento al diritto all’indennità di sopraelevazione, la Suprema Corte ha ricordato che costituisce sopraelevazione, disciplinata dall'art. 1127 c.c., non solo la realizzazione di nuove opere, consistenti in nuovi piani o nuove fabbriche, bensì anche la trasformazione di locali preesistenti mediante l'incremento di volumi e superfici nell'area sovrastante il fabbricato da parte del proprietario dell'ultimo piano. Sulla base di tale presupposto i giudici hanno affermato che, in tema di condominio, la proprietà della colonna d'aria (cioè lo spazio sovrastante il lastrico solare) non costituendo oggetto di diritti e quindi di proprietà autonoma rispetto a quella del lastrico solare, va intesa come il diritto del proprietario di utilizzare lo spazio sovrastante mediante la sopraelevazione; ciò, peraltro, non comporta per il proprietario che intenda sopraelevare l'esonero dall'obbligo di corrispondere agli altri condomini l'indennità prevista dall'art. 1127 c.c., salvo che non vi sia accettazione dei medesimi e, perciò, conseguente rinunzia all'indennità da parte di tutti i proprietari dei piani sottostanti.
In altri termini, l'indennità di sopraelevazione è dovuta dal proprietario dell'ultimo piano di un edificio condominiale ai sensi dell'art. 1127 c.c., non solo in caso di realizzazione di nuovi piani o nuove fabbriche, ma anche per la trasformazione dei locali preesistenti mediante l'incremento delle superfici e delle volumetrie indipendentemente dall'aumento dell'altezza del fabbricato, traendo tale indennità fondamento dall'aumento proporzionale del diritto di comproprietà sulle parti comuni conseguente all'incremento della porzione di proprietà esclusiva e, in applicazione del principio di proporzionalità, si determina sulla base del maggior valore dell'area occupata ai sensi del citato art. 1127, comma 4, c.c.

Dalla redazione