Ristrutturazione, ricostruzione e rispetto delle distanze

FATTISPECIE - La Corte d’Appello, per effetto dell’accogliendo del ricorso dei vicini, aveva ordinato l’arretramento o, in alternativa, la demolizione di un fabbricato per violazione della distanza di 10 metri tra pareti finestrate prevista dall’art. 9, D.M. 1444/1968. In particolare, l’edificio era stato ricostruito con un’altezza superiore al precedente a causa di una modifica del tetto. Secondo la Corte d’Appello si trattava di una nuova costruzione e non di una mera ricostruzione, come tale sottoposta alla disciplina sulle distanze vigente al momento della realizzazione della medesima.

RISTRUTTURAZIONE E RICOSTRUZIONE AI FINI DEL RISPETTO DELLE DISTANZE - C. Cass. civ. 24/06/2022, n. 20428 ha affermato che nell'ambito delle opere edilizie, come può ricavarsi dall'art. 3, D.P.R. 380/2001, comma 1, lett. d), la semplice "ristrutturazione" si verifica quando gli interventi abbiano interessato un edificio del quale sussistano e rimangano inalterate le componenti essenziali, quali i muri perimetrali, le strutture orizzontali, la copertura. Viceversa, è ravvisabile la "ricostruzione" allorché dell'edificio preesistente siano venute meno, per evento naturale o per volontaria demolizione, tali componenti e l'intervento si traduca nel ripristino delle stesse senza alcuna variazione rispetto alle originarie dimensioni dell'edificio, e, in particolare, senza aumenti della volumetria. In presenza di tali aumenti, si verte, invece, in ipotesi di "nuova costruzione", come tale sottoposta alla disciplina in tema di distanze vigente al momento della medesima.

La ristrutturazione edilizia, in definitiva, se non comporta aumenti di superficie o di volume, non integra una nuova costruzione e non è, pertanto, assoggettata alla disciplina in tema di distanze. In caso contrario, quando la ristrutturazione si configura come nuova costruzione, è sottoposta alla disciplina in tema di distanze vigente al momento della realizzazione dell'opera e alla relativa tutela ripristinatoria.
Ed infatti, ai fini dell'applicazione della normativa in materia di distanze tra edifici, la "nuova costruzione" è ravvisabile non solo in ipotesi di realizzazione ex novo di un fabbricato ma anche in caso di qualsiasi modificazione nella volumetria di un fabbricato precedente che comporti l'aumento della sagoma d'ingombro, incidendo direttamente sulla situazione degli spazi tra gli edifici esistenti.

La Corte di Cassazione ha precisato che tali conclusioni non risultano smentite dall'art. 2-bis, D.P.R. 380/2001, comma 1-ter, nel testo risultante dalle modifiche introdotte dall'art. 10, D.L. 76/2020, (conv. dalla L. 120/2020), il quale, se prevede che possono rientrare nella nozione di "ricostruzione" anche opere che aumentano il volume o modificano la sagoma dell'opera da ricostruire, richiede pur sempre che l'intervento sia realizzato nel rispetto delle distanze preesistenti, e cioè delle distanze conformi alla normativa vigente nel momento in cui è stato realizzato l'intervento originario.

SOPRAELEVAZIONE - Inoltre è stato ribadito che in materia di distanze, la modifica del tetto di un fabbricato integra sopraelevazione e come tale, una nuova costruzione se produce un aumento della superficie esterna e della volumetria, incidendo sulla struttura e sul modo di essere della copertura. Sul punto è stato richiamato l’orientamento secondo il quale la nozione di costruzione che rileva ai fini dell'osservanza delle norme in materia di distanze legali, non si identifica con la nozione di edificio ma si estende a qualsiasi manufatto non completamente interrato avente i caratteri della solidità stabilità ed immobilizzazione al suolo, anche mediante appoggio o incorporazione o collegamento fisso ad un corpo di fabbrica contestualmente realizzato o preesistente, e ciò indipendentemente dal livello di posa ed elevazione dell'opera stessa.

PRINCIPIO DI PREVENZIONE - Nel caso di specie la Corte ha ritenuto inoltre non operante il criterio della prevenzione in quanto in tema di distanze legali, con riferimento alla sopraelevazione di un edificio preesistente, il criterio della prevenzione va applicato avendo riguardo all'epoca della sopraelevazione e non a quella della realizzazione della costruzione originaria.

ORDINE DI DEMOLIZIONE SOLO DELLA PARTE ECCEDENTE - Ciò posto è stata invece accolta la censura contro la totale demolizione dell’edificio. In proposito la Corte ha affermato che, in mancanza di una norma del regolamento comunale che preveda l’estensione delle prescrizioni sulle maggiori distanze anche alle ricostruzioni, l’ordine di demolizione impartito non può riguardare l’intero fabbricato, ma solo la parte eccedente i limiti di quello preesistente e, quindi, nel caso in esame, solo in relazione al sottotetto.
In altri termini, ove sia realizzata una costruzione in violazione delle distanze, la riconosciuta illegittimità della stessa non ne comporta necessariamente la demolizione integrale ma, unicamente, la riduzione entro i limiti di legge, con demolizione delle sole parti che superano tali limiti.