Demolizione, ricostruzione e rispetto delle distanze nella bozza DL Semplificazioni 2021

Il Decreto, ancora non approvato, modifica il comma 1-ter dell’art. 2-bis del D.P.R. 380/2001 sulle deroghe in materia di limiti di distanza tra fabbricati, che è stato già oggetto di recenti modifiche.
Si ricorda che il comma tratta le ipotesi in cui, in occasione di un intervento di demolizione e ricostruzione di edificio preesistente, insorgano problemi inerenti al rispetto di norme in materia di distanze tra edifici.

In particolare, viene soppressa la parola “anche” nel primo periodo e sostituito l'ultimo periodo.

TESTO DELLA NORMA MODIFICATA - Si riporta di seguito il testo del comma 1-ter dell’art. 2-bis, D.P.R. 380/2001 nella versione attuale e nella versione modificata secondo la bozza del D.L.

La norma in questione va letta in combinato disposto con l’art. 3, D.P.R. 380/2001, comma 1, lett. d) che, a determinate condizioni, ammette gli interventi di demolizione e ricostruzione in ristrutturazioni edilizie anche con ampliamenti volumetrici e fuori sagoma.

DEMOLIZIONE, RICOSTRUZIONE E RISPETTO DELLE DISTANZE IN GENERE - Con la soppressione della parola “anche” al primo periodo del comma 1-ter la possibilità di derogare alle norme sulle distanze minime - nei limiti delle distanze preesistenti - verrebbe limitata soltanto agli interventi di demolizione e ricostruzione sui lotti le cui dimensioni non consentano la modifica dell’area di sedime, risultando invece esclusa negli altri casi.

Rimane ferma la previsione del secondo periodo (per il quale non sono previste modifiche) ai sensi del quale la demolizione e ricostruzione è consentita con mantenimento delle preesistenti distanze:
- con possibile utilizzo delle premialità volumetriche,
- con ampliamenti fuori sagoma, e
- con superamento dell’altezza massima dell’edificio demolito.

DEMOLIZIONE, RICOSTRUZIONE E RISPETTO DELLE DISTANZE IN ZONE A E CENTRI STORICI - Il nuovo Decreto riscrive l’ultimo periodo del suddetto comma 1-ter, il quale costituisce una specificazione delle suddette previsioni in relazione all’ipotesi in cui gli interventi considerati riguardino edifici siti:
- nelle zone omogenee A di cui al D.M. 02/04/1968, n. 1444, o in zone a queste assimilabili in base alla normativa regionale e ai piani urbanistici comunali,
- nei centri e nuclei storici consolidati,
- in ulteriori ambiti di particolare pregio storico e architettonico.

Come chiarito dalla circolare interpretativa Circ. Min. Infrastrutture e Trasp. 02/12/2020, per queste ipotesi il legislatore, nella versione attualmente vigente, ha posto un’ulteriore condizione per l’applicabilità delle disposizioni dettate dal medesimo comma (e, quindi, perché la ricostruzione dell’edificio possa avvenire nel rispetto delle distanze legittimamente preesistenti) e cioè che l’intervento sia contemplato “esclusivamente nell’ambito dei piani urbanistici di recupero e di riqualificazione particolareggiati, di competenza comunale”.

Il nuovo testo specifica che nelle suddette zone gli interventi di demolizione e ricostruzione con ampliamenti fuori sagoma o innalzamento dell'altezza massima dell’edificio demolito sono consentiti nei limiti di distanza preesistenti “nell’ambito di appositi piani urbanistici di recupero e di riqualificazione particolareggiati”, facendo in tal modo rientrare nel caso generale gli interventi di demolizione e ricostruzione che non comportino ampliamenti di sagoma o innalzamento delle altezze.

Rimane ferma la disciplina di tutela cui siano eventualmente sottoposti gli immobili interessati dagli interventi.

RIEPILOGO - Qualora le modifiche vengano definitivamente approvate, la ricostruzione potrebbe essere effettuata senza il rispetto delle distanze minime, purchè nei limiti delle distanze preesistenti, secondo il seguente schema:

1. Zone diverse dalla zona A e similari (come sopra specificate):
- in tutti i casi (con o senza ampliamenti fuori sagoma o innalzamento dell’altezza massima dell’edificio demolito), se il lotto non consenta la modifica dell’area di sedime

2. Zone A e similari (come sopra specificate):
- senza ampliamenti fuori sagoma o innalzamento dell’altezza massima, se il lotto non consenta la modifica dell’area di sedime,
- con ampliamenti fuori sagoma o innalzamento dell’altezza massima, nell’ambito di appositi piani urbanistici di recupero e di riqualificazione particolareggiati.