Distanze delle costruzioni dal confine, disciplina applicabile

FATTISPECIE - Nel caso di specie la Corte d’Appello aveva condannato i ricorrenti ad arretrare la loro costruzione sino alla distanza minima di 7 metri dal confine del fondo del vicino. In particolare si trattava di un fabbricato destinato a civile abitazione abusivamente realizzato in una zona omogenea E nella quale, ai sensi delle NTA locali:
- potevano essere legittimamente realizzati solo fabbricati agricoli o assimilati;
- non era prevista alcuna distanza minima delle costruzioni dai confini.
La Corte d’Appello aveva ritenuto che, trattandosi di civile abitazione (e non di fabbricato agricolo), l’opera edilizia avrebbe comunque dovuto risultare conforme agli indici previsti per essa qualora fosse stata correttamente allocata nelle zone B o C, ossia nel rispetto del limite di 7 metri.

CONSIDERAZIONE DELLA CASSAZIONE - La Corte di Cassazione, con la sentenza 22/03/2022, n. 9264, ha invece affermato che la disciplina delle distanze delle costruzioni dai confini applicabile ai fabbricati situati in una determinata zona omogena va individuata nella disciplina dettata dagli strumenti urbanistici per i fabbricati insistenti in tale zona, a prescindere dalla destinazione di tali fabbricati e dalla eventuale difformità della stessa rispetto alle destinazioni consentite dagli strumenti urbanistici per i fabbricati da realizzare in tale zona.
La tesi della Corte territoriale secondo cui la disciplina delle distanze dai confini applicabile ad un fabbricato andrebbe individuata in ragione della sua destinazione e non in ragione della sua ubicazione (cosicché ai fabbricati destinati a civile abitazione realizzati in una zona omogena dove tali fabbricati non sono consentiti si dovrebbe applicare la disciplina delle distanze dai confini dettata per le zone in cui tali fabbricati sono consentiti) contrasta con l'insegnamento giurisprudenziale secondo cui ciascun proprietario di un suolo edificatorio nel momento in cui realizza su di esso una costruzione trova i propri diritti ed i propri doveri conformati nelle normativa applicabile alla zona in cui si sviluppa la propria attività costruttiva (v. Cass. 17/11/2003, n. 17339 che da tale principio trae la conseguenza che nel caso in cui le proprietà dei due confinanti si trovino ai limiti di differenti zone territoriali omogenee - art. 2, D.M. 1444/1968 - è chiaro che nessuno dei due potrà pretendere dall'altro il rispetto delle norme previste per la zona omogenea in cui sorge la propria costruzione o si trovi ubicato il proprio suolo poiché ciò farebbe ricadere la costruzione del vicino sotto un regime che non è quello proprio, creando una possibile, ed ingiustificata, disparità di trattamento con le altre costruzione ricadenti nella zona in cui essa sorge).

La disciplina delle distanze di un fabbricato dal confine è dunque legata alla zona dove il fabbricato insiste, non alla destinazione del medesimo. Ne consegue che l'eventuale difformità della destinazione del fabbricato rispetto alle destinazioni consentite dallo strumento urbanistico nella zona in cui sia stato costruito non incide sulla disciplina delle distanze dai confini.

PRINCIPIO DI DIRITTO - Sulla base di tali considerazioni la Corte ha cassato la sentenza impugnata con rinvio alla Corte d’Appello per un nuovo giudizio in osservanza del seguente principio di diritto: la disciplina del distacco delle costruzioni dal confine va individuata in quella fissata dalla disciplina regolamentare locale per la zona omogenea in cui sorge la costruzione.