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Ultimo aggiornamento
25/05/2020

La sanatoria degli abusi edilizi

ABUSO EDILIZIO SOSTANZIALE E FORMALE - PERMESSO DI COSTRUIRE IN SANATORIA, ACCERTAMENTO DI CONFORMITÀ (Prima condizione - Tempestività della richiesta di sanatoria; Seconda condizione - Conformità alla normativa; Terza condizione - Pagamento della somma per oblazione; Schema grafico su presupposti ed effetti della sanatoria; Interventi realizzati in assenza di SCIA alternativa al permesso di costruire ed ex super DIA; Interventi realizzati a seguito di SCIA che invece necessitavano un permesso di costruire; Sanatoria parziale; Sanatoria condizionata) - CONTENUTO ED EFFETTI DELL’ISTANZA DI SANATORIA (Necessità di istanza dell’interessato; Legittimazione a presentare l’istanza di sanatoria; Contenuti dell’istanza di sanatoria; Effetti della presentazione dell’istanza di sanatoria; Inerzia dell’amministrazione nella risposta alla domanda di sanatoria - Silenzio-rigetto; Provvedimento di sanatoria con prescrizioni) - EFFETTI DELLA SANATORIA (Effetti sulle violazioni previste dalle norme edilizie; Effetti sulle violazioni previste da altre normative) - EFFETTI TRIBUTARI DELLA SANATORIA E RECUPERO DELLE AGEVOLAZIONI - SCIA TARDIVA E SCIA IN SANATORIA (Inapplicabilità agli interventi realizzati tramite SCIA alternativa al permesso di costruire) - TOLLERANZA DI DIFFORMITÀ MARGINALI (C.D. SANATORIA “EX LEGE”) - SANATORIA DI OPERE REALIZZATE IN BASE AL TITOLO EDILIZIO ANNULLATO (Orientamenti giurisprudenziali; Rimessione all’Adunanza Plenaria).
A cura di:
  • Redazione Legislazione Tecnica
  • Studio Groenlandia
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ABUSO EDILIZIO SOSTANZIALE E FORMALE

Gli interventi edilizi possono essere illegittimi:

1) perché compiuti in violazione delle norme edilizio-urbanistiche (ad esempio per sfruttare più del consentito la capacità edificatoria di un terreno si viola l’indice di edificabilità massimo consentito e si costruisce anche nella zona di distacco dal confine, ovvero si realizza un edificio più alto de

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PERMESSO DI COSTRUIRE IN SANATORIA, ACCERTAMENTO DI CONFORMITÀ

L’intervento edilizio realizzato in assenza di permesso di costruire, o in difformità da esso, può ess

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Prima condizione - Tempestività della richiesta di sanatoria

La richiesta va presentata al dirigente o al responsabile del competente ufficio comunale prima che siano scaduti i termin

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Seconda condizione - Conformità alla normativa

L’intervento edilizio oggetto della domanda di rilascio di permesso in sanatoria deve essere conforme N1 alla disciplina urbanistica ed edilizia vigente sia al momento della realizzazione dello stesso, sia al momento della presentazione della domanda (c.d. “doppia conformità”: vedi C. Stato 18/02/2020, n. 1240;

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La c.d. “sanatoria giurisprudenziale”

Una parte della giurisprudenza, che pare via via minoritaria dopo l’intervento della Corte Costituzionale, sentenza n. 101 del 22/05/2013, e di alcune pronunce del Consiglio di Stato (vedi: C. Stato 18/02/2020, n. 1240; C. Stato 18/07/2016, n. 3194; C. Stato 28/06/2016, n. 2886;

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Terza condizione - Pagamento della somma per oblazione

La sanatoria è subordinata al pagamento, a titolo di oblazione, del contributo di costruzione in misura doppia, ovvero, in caso di intervento che, se regolare, sarebbe stato escluso dal contributo, in misura pari a quella ordinaria prevista dall’a

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Schema grafico su presupposti ed effetti della sanatoria

Si veda il seguente schema grafico dei presupposti ed effetti della sanatoria.

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Interventi realizzati in assenza di SCIA alternativa al permesso di costruire ed ex super DIA

SCIA alternativa al permesso di costruire

La sanatoria tramite richiesta di permesso di costruire è necessaria anche per regolarizzare interventi realizzati in assenza di SCIA alterativa al permesso di costruire - già c.d. “super DIA” - vedi

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Interventi realizzati a seguito di SCIA che invece necessitavano un permesso di costruire

Se l’abuso è consistito in interventi erroneamente assentiti tramite SCIA mentre i lavori eseguiti necessitavano

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Sanatoria parziale

Secondo un orientamento autorevole, ma non indiscutibile, quando la “parzialità” del manufatto che riguarda la domanda di sanatoria attiene ad un’unità immobiliare autonoma (es. un piano di u

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Sanatoria condizionata

È in contrasto con l’art. 36 del D.P.R. 380/2001 anche il permesso di costruire in sanatoria contenente prescrizioni o condizioni, poiché postulerebbe non già la c.d. “doppia

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CONTENUTO ED EFFETTI DELL’ISTANZA DI SANATORIA
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Necessità di istanza dell’interessato

La sanatoria può derivare solo da un’istanza dell’interessato (vedi: TAR Campania 17/01/2014, n. 314

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Legittimazione a presentare l’istanza di sanatoria

La richiesta di permesso in sanatoria può essere fatta non solo dai soggetti che sarebbero stati legittimati a chie

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Contenuti dell’istanza di sanatoria

Essa deve contenere:

- o il previo a

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Effetti della presentazione dell’istanza di sanatoria
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Effetti sull’azione penale

La presentazione della domanda di sanatoria ai sensi dell’art. 36 del D.P.R. 380/2001 sospende l’azione penale (

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Effetti sulle procedure amministrative sanzionatorie e sull’ordine di demolizione

La presentazione della domanda di sanatoria ai sensi dell’art. 36 del D.P.R. 380/2001 sospende le procedure per l’esecuzione di sanzioni amministrative quali l’ordine di demolizione (e, a maggior ragione, la potestà di emanare le sanzioni stesse) in attesa della determinazione dell’amministrazione. Se così non fosse, potrebbe venir meno, prima della pronuncia dell’amministrazione, il substrato naturale (opere abusive) oggetto di domanda (vedi: C. Stato 11/04/2014, n. 1756; TAR Campania 07/01/2014, n. 20).

Tale sospensione è evidentemente solo temporanea (vedi: C. Stato 14/03/2014, n. 1292; TAR Campania 14/02/2014, n. 1029; per

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Inerzia dell’amministrazione nella risposta alla domanda di sanatoria - Silenzio-rigetto

Nel caso di richiesta di permesso di costruire in sanatoria, decorsi 60 giorni senza che sia stata accolta, questa si intende respinta (art. 36 del D.P.R. 380/2001). Si forma cioè un provvedimento implicito di rigetto - c.d. “silenzio-rigetto” - al quale vengono collegati gli effetti di un provvedimento esplicito di diniego (vedi: TAR Basilicata 09/03/2020, n. 193; TAR Campania 02/04/2014, n. 1908; TAR Molise 10/07/2013, n. 480;

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Provvedimento di sanatoria con prescrizioni

I presupposti della sanatoria consistenti nell’effettiva conformità alle norme edilizio-urbanistiche del manufatto eseguito escludono la legittimità di provvedimenti di sanatoria che contengano prescrizioni rivolte a ricondurre nella legalità quanto costruito (vedi tra le molte:

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EFFETTI DELLA SANATORIA
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Effetti sulle violazioni previste dalle norme edilizie

La sanatoria:

- estingue i reati contravvenzionali previsti dalle norme edilizie (art. 45 del D.P.R. 380/2001

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Effetti sulle violazioni previste da altre normative

La sanatoria non ha invece effetti diretti su eventuali altri reati, previsti da norme diverse da quelle sull’edilizia, commessi con la realizzazione dell’intervento abusivo a danno, ad esempio, di interessi pubblici a tutela dei beni storico-culturali, paesaggistici, ambientali, idrogeologici e così via. Si pensi ad esempio ai reati per violazione delle norme sulla tutela degli immobili d&rsquo

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EFFETTI TRIBUTARI DELLA SANATORIA e RECUPERO DELLE AGEVOLAZIONI

Gli interventi abusivi realizzati in assenza di titolo abilitativo o in contrasto con lo stesso, ovvero sulla base di un titolo successivamente annullato, non beneficiano - salvo le tolleranze di legge - delle agevolazioni fiscali previste dalle norme vigenti, né di contributi o altre provvidenze dello Stato o di enti pubblici (art. 49 del D.P.R. 380/2001).

È pertanto fatto obbligo al Comune di segnalare all’amministrazione finanziaria, entro tre mesi dall’ultimazione dei lavori o dalla segnalazione certificata, ogni inosservanza, affinché sia disposta la revoca o la decadenza dei benefici eventualmente concessi.

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SCIA TARDIVA E SCIA IN SANATORIA

La realizzazione di interventi edilizi di cui all’art. 22 del D.P.R. 380/2001 - cioè quelli sottoposti alla c.d. “DIA semplice”, poi divenuta SCIA - in assenza della, o in difformità dalla, Segnalazione certific

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Inapplicabilità agli interventi realizzati tramite SCIA alternativa al permesso di costruire

Come già chiarito in precedenza, evidentemente la SCIA - già DIA - in sanatoria prevista dall’art. 37 del D.P.R. 380/2001 può essere richiesta unicamente per gli interventi edilizi, realizzati in assenza o in difformità della SCIA - già DIA semplice - dell’art. 22 del D.P.R. 380/2001, commi 1 e 2, e non è estensibile anche agli interventi edilizi, di cui all’

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TOLLERANZA DI DIFFORMITÀ MARGINALI (C.D. SANATORIA “EX LEGE”)

Non si ha difformità dal titolo abilitativo edilizio in caso di:

- violazioni di altezza;

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Sanatoria di opere realizzate in base al titolo edilizio annullato

L’art. 38, D.P.R. 380/2001 disciplina gli effetti sugli interventi edilizi oggetto del permesso di costruire annullato, prevedendo che qualora non sia possibile, in base a motivata valutazione, la rimozione dei vizi delle procedure amministrative o la restituzione in pristino, il dirigente o il responsabile del competente Ufficio comunale applica una sanzione pecuniaria pari al valore venale delle opere o loro parti abusivamente eseguite, valutato dall'agenzia del territorio, anche sulla base di accordi stipulati tra quest'ultima e l'Amministrazione comunale.

L'integrale corresponsione della sanzione irrogata produce i medesimi effetti del permesso di costruire in sanatoria di cui all'art. 36, D.P.R. 380/2001, istituto che comunemente si definisce come “fiscalizzazione dell’abuso”.

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Orientamenti giurisprudenziali

Sulla sanatoria prevista dalla suddetta norma si sono formati tre distinti orientamenti giurisprudenziali che si illustran

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Primo orientamento - Sanatoria per ogni tipo di abuso

Un primo orientamento prevede un’interpretazione ampia, di favore per il privato autore dell’abuso. Si ritiene infatti, in sintesi, che la fiscalizzazione dell’abuso sarebbe possibile per ogni tipologia dell’abuso stesso, ossia a prescindere dal tipo, formale ovver

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Secondo orientamento - Sanatoria dei soli vizi non sostanziali

Esiste poi un orientamento più restrittivo, secondo il quale la fiscalizzazione dell’abuso sarebbe possibile

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Terzo orientamento - Sanatoria dei vizi sia formali che sostanziali, se emendabili

Vi è infine un orientamento intermedio, che si discosta da quello restrittivo per ritenere possibile la fiscalizzazione, oltre che nei casi di vizio formale, anche nei casi di vizio sostanziale, però emendabile. Anche in tal caso, non vi sarebbe l

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Rimessione all’Adunanza Plenaria

Alla luce di tali contrasti giurisprudenziali, da ultimo, il Consiglio di Stato, con l’ordinanza 11/03/2020, n. 1735, ha deciso di rimettere la questione della corretta interpretazione dell’art. 38 del D.P.R. 380/2001 all’Adunanza Plenaria al fine di stabilire, nel caso di intervento edilizio eseguito in base a permesso di costruire annullato in sede giurisdizionale, quale tipo

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