La sanatoria degli abusi edilizi

Gli interventi edilizi possono essere illegittimi:

1) perché compiuti in violazione delle norme edilizio-urbanistiche (ad esempio per sfruttare più del consentito la capacità edificatoria di un terreno si viola l’indice di edificabilità massimo consentito e si costruisce anche nella zona di distacco dal confine, ovvero si realizza un edificio più alto del dovuto);

La regolarità urbanistica della preesistenza costituisce il presupposto necessario per la realizzazione di interventi edilizi e generalmente per l’utilizzo e la circolazione degli immobili. Il rilascio delle autorizzazioni e il trasferimento della proprietà sono infatti subordinati, di regola, alla sua conformità alle norme urbanistiche, edilizie e alle altre ulteriori norme finalizzate alla tutela di specifici vincoli dell’area o dell’immobile.

Per dare certezza giuridica alla situazione di conformità, il D.L. 76/2020 ha fissato delle regole speci

Secondo il comma 1-bis dell’art. 9-bis, D.P.R. 380/2001, come modificato dall’art. 1 del D.L. 69/2024, lo stato legittimo dell’immobile è accertato alternativamente:

- o dal titolo abilitativo che ne ha previsto la costruzione (o che ne ha legittimato la stessa),

- o da quello che ha disciplinato l’ultimo intervento edilizio che ha interessato l’intero immobile o l’intera unità immobiliare (a condizione che tale titolo sia stato rilasciato all’esito di un procedimento che abbia verificato l’esistenza del titolo abilitativo che ne ha previsto la costruzione o che ne ha legittimato la stessa)

Lo stato legittimo non viene inficiato da eventuali lievi difformità dal titolo rientranti nelle c.d. tolleranze ch

Lo stato legittimo dell’immobile dal punto di vista urbanistico richiede anche il rispetto delle norme di settore, c

L’art. 9-bis, D.P.R. 380/2001, comma 1-bis, contiene anche le regole da applicare per l’individuazione dello stato legittimo per gli immobili realizzati in un’epoca nella quale non era obbligatorio acquisire il titolo abilitativo edilizio.

Per l’individuazione di tali immobili si veda il paragrafo Immobili ante 1942 e ante 1967: quando è necessario il titolo edilizio.

La norma individua in ques

Ad integrazione delle disposizioni esposte nei paragrafi precedenti, l’art. 34-bis del D.P.R. 380/2001, seppur riferito alle tolleranze costruttive, indica quali soggetti possono redigere la dichiarazione di stato legittimo e per quali casi la stessa è richiesta. L’articolo prevede infatti che le tolleranze esecutive, realizzate nel corso di precedenti interventi edilizi, non costituendo violazioni edilizie, sono dic

La dichiarazione di “stato legittimo” dell'immobile è dunque una dichiarazione asseverata, per la quale non vi è un modello predefinito, in cui vengono riportati essenzialmente:

Dal quadro sopraesposto discende in sintesi che la certificazione può essere utilizzata:

a) per le pratiche edilizie: come sopra evidenziato la dichiarazion

In via generale, l’obbligo di preventivo titolo edilizio è stato introdotto nel 1942 dalla Legge urbanistica (art. 31, L. 17/08/1942, n. 1150, entrata in vigore il 31/10/1942), limitatamente agli immobili ricadenti nei centri abitati. Solo con l’art. 10, L. 765/1967 (che ha sostituito il suddetto art. 31 a decorrere dal 01/09/1967) tale limitazione è stata soppressa e l’obbligo di premunirsi della licenza edilizia è stato esteso a tutto il territorio comunale e quindi anche alle zone fuori del centro abitato.

Pertanto, anteriormente all’entrata in vigore della L. 765/1967 (avvenuta il 01/09/1967) non vi era necessità di licenza edilizia per le costruzioni ubicate al di fuori del centro abitato, e anteriormente all’entrata in vigore della L. 1150/1942 (avvenuta il 31/10/1942) anche all'interno del centro abitato (salva, secondo un orientamento giurisprudenziale, l’esistenza di fonti regolamentari che avessero già previsto l’indefettibile rilascio della licenza - vedi dopo).

Tuttavia, già prima della Legge urbanistica, secondo l'art. 3 del R.D.L. 640/1935 R, in tutti i Comuni del Regno nei quali non era prescritta l'osservanza delle norme contenute negli articoli 5 e successivi (zone sismiche - vedi La classificazione sismica di tutti i comuni italiani dal 1927 a oggi), i Comuni provvedevano a che nei Regolamenti edilizi fosse resa obbligatoria in qualsiasi opera edilizia l'osservanza delle buone regole dell'arte del costruire. A sua volta l'art. 4 del R.D.L. 640/1935

L’intervento edilizio realizzato in assenza di permesso di costruire o SCIA altern

La richiesta va presentata al dirigente o al responsabile del competente ufficio comunale prima che siano scaduti i termin

L’intervento edilizio oggetto della domanda di rilascio di permesso in sanatoria deve essere conforme ^N1 alla disciplina urbanistica ed edilizia vigente sia al momento della realizzazione dello stesso, sia al momento della presentazione della domanda (c.d. “doppia conformità”: vedi C. Stato 18/02/2020, n. 1240;

Una parte della giurisprudenza, che pare via via minoritaria dopo l’intervento della Corte Costituzionale, sentenza n. 101 del 22/05/2013, e di alcune pronunce del Consiglio di Stato (vedi: C. Stato 18/02/2020, n. 1240; C. Stato 18/07/2016, n. 3194; C. Stato 28/06/2016, n. 2886;

La sanatoria è subordinata al pagamento, a titolo di oblazione, del contributo di costruzione in misura doppia, ovvero, in caso di intervento che, se regolare, sarebbe stato escluso dal contributo, in misura pari a quella ordinaria prevista dall’a

Si veda il seguente schema grafico dei presupposti ed effetti della sanatoria.

La sanatoria tramite richiesta di permesso di costruire è necessaria anche per regolarizzare interventi realizzati in assenza di SCIA alterativa al permesso di costruire - vedi art. 23 del D.P.R. 380/2001, o in difformità da essa.

Se l’abuso è consistito in interventi erroneamente assentiti tramite SCIA mentre i lavori eseguiti necessitavano

Secondo un orientamento autorevole, ma non indiscutibile, quando la “parzialità” del manufatto che riguarda la domanda di sanatoria attiene ad un’unità immobiliare autonoma (es. un piano di u

Nel caso di richiesta di permesso di costruire in sanatoria, decorsi 60 giorni senza che sia stata accolta, questa si intende respinta (art. 36 del D.P.R. 380/2001). Si forma cioè un provvedimento implicito di rigetto - c.d. “silenzio-rigetto” - al quale vengono collegati gli effetti di un provvedimento esplicito di diniego (vedi: TAR Basilicata 09/03/2020, n. 193; TAR Campania 02/04/2014, n. 1908; TAR Molise 10/07/2013, n. 480;

I presupposti della sanatoria consistenti nell’effettiva conformità alle norme edilizio-urbanistiche del manufatto eseguito escludono la legittimità di provvedimenti di sanatoria che contengano prescrizioni rivolte a ricondurre nella legalità quanto costruito (vedi tra le molte: Cass. pen. 26/09/2013, n. 39895;

L’art. 1 del D.L. 69/20

L'art. 36-bis del D.P.R. 380/2001, prevede che nei casi di parziale

In sede di esame delle richieste, lo sportello unico può condizionare il rilascio del provvedimento alla realizzazione, da parte del r

La richiesta del permesso di costruire o la segnalazione certificata di inizio attività in sanatoria devono essere accompagnate dalla dichiarazione del professionista abilitato che attesti le necessarie conformità. Per la conformità edilizia, la dichiarazione

In relazione agli interventi eseguiti su immobili soggetti a vincolo paesaggistico, il comma 4 dell’

Il rilascio del permesso e la SCIA in sanatoria sono subordinati al pagamento, a titolo di oblazione, di una somma pari al doppio dell’aumento del valore venale dell’immobile conseguente alla realizzazione degli interventi, e comunque in misura compresa tra 1.032 euro e 30.984 euro (

La domanda di sanatoria per difformità parziale può essere presentata fino alla scadenza del termine fissato per la demolizione e comunque fino all'irrogazione delle sanzioni amministrative.

Con particolare riferime

L’art. 3, comma 4 del D

La sanatoria può derivare solo da un’istanza dell’interessato (vedi: TAR Campania 17/01/2014, n. 314

La richiesta di permesso in sanatoria può essere fatta non solo dai soggetti che sarebbero stati legittimati a chie

Essa deve contenere:

- o il previo accertamento della conformità dell&rsqu

La presentazione della domanda di sanatoria ai sensi dell’art. 36 del D.P.R. 380/2001 sospende l’azione penale (

La presentazione della domanda di sanatoria ai sensi dell’art. 36 del D.P.R. 380/2001 sospende le procedure per l’esecuzione di sanzioni amministrative quali l’ordine di demolizione (e, a maggior ragione, la potestà di emanare le sanzioni stesse) in attesa della determinazione dell’amministrazione. Se così non fosse, potrebbe venir meno, prima della pronuncia dell’amministrazione, il substrato naturale (opere abusive) oggetto di domanda (vedi: C. Stato 11/04/2014, n. 1756; TAR Campania 07/01/2014, n. 20).

Tale sospensione è evidentemente solo temporanea (vedi: C. Stato 14/03/2014, n. 1292; TAR Campania 14/02/2014, n. 1029; per TAR

La sanatoria:

- estingue i reati contravvenzionali previsti dalle norme edilizie (art. 45 del D.P.R. 380/2001

La sanatoria non ha invece effetti diretti su eventuali altri reati, previsti da norme diverse da quelle sull’edilizia, commessi con la realizzazione dell’intervento abusivo a danno, ad esempio, di interessi pubblici a tutela dei beni storico-culturali, paesaggistici, ambientali, idrogeologici e così via. Si pensi ad esempio ai reati per violazione delle norme sulla tutela degli immobili d&rsquo

Gli interventi abusivi realizzati in assenza di titolo abilitativo o in contrasto con lo stesso, ovvero sulla base di un titolo successivamente annullato, non beneficiano - salvo le tolleranze di legge - delle agevolazioni fiscali previste dalle norme vigenti, né di contributi o altre provvidenze dello Stato o di enti pubblici (art. 49 del D.P.R. 380/2001).

È pertanto fatto obbligo al Comune di segnalare all’amministrazione finanziaria, entro tre mesi dall’ultimazione dei lavori o dalla segnalazione certificata, ogni inosservanza, affinché sia disposta la revoca o la decadenza dei benefici eventualmente concessi.

La realizzazione di interventi edilizi di cui all'art. 22. D.P.R. 380/2001 - cioè quelli sottoposti alla c.d. SCIA semplice - in assenza o in difformità dalla segnalazione certificata di inizio attività, comporta la sanzione pecuniaria pari al doppio dell'aumento del valore venale dell'immobile conseguente alla realizzazione degli interventi stessi e comunque in misura non inferiore a 516 euro (art. 37, D.P.R. 380/2001).

La disposizione in sostanza prevede la possibilità di presentare una SCIA

Nel testo dell’art. 37, D.P.R. 380/2001 non viene specificato in che modo si formi la sanatoria, non disponendo la norma alcunché sulla definizione del procedimento.

Da qui la questione:

- se sia sufficiente il compimento dei trenta giorni previsti dall’art. 19, L. 241/1990 per il perfezionamento della SCIA,

- oppure se sia necessario un provvedimento espresso della PA.

Sul punto sono sorti alcuni diversi orientamenti di cui è opportuno tenere conto.

Secondo un indirizzo minoritario della giurisprudenza amministrativa, il silenzio dell’amministrazione costituirebbe silenzio-diniego. Tale tesi non appare condivisibile in quanto non trova nessun riscontro nel testo dell'art. 37, D.P.R. 380/2001 il quale non dispone per la SCIA in sanatoria un silenzio signifi

L’art. 37, comma 5,

La disciplina in merito alle tolleranze costruttive in caso di parziali difformità rispetto al titolo edilizio abilitativo è contenuta nell’art. 34-bis del D.P.R. 380/2001 (introdotto dall’

L’art. 34-bis, comma 1, D.P.R. 380/2001 stabilisce che il mancato rispetto dell'altezza, dei distacchi, della cubatura, della superficie coperta e di ogni altro parametro delle singole unità immobiliari non costituisce violazione edilizia se contenuto entro il limite del 2% delle misure previste nel titolo abilitativo.

In tali casi, secondo la norma, viene quindi neutralizzato il carattere abusivo d

Il D.L. 69/2024 ha introdotto il comma 1-bis dell’art. 34-bis del D.P.R. 380/2001 che, per gli

L’art. 3, comma 1, del

La disciplina delle tolleranze ha dato adito a una serie di dubbi interpretativi per stabilire:

1) le modalità di calcolo dell’entità dell’abuso con riguardo al limite del 2%;

2) se la tolleranza possa riferirsi solo alle difformità contestuali alla realizzazione dell’intervento edilizio cui si riferisce il titolo abilitativo (c.d. requisito della contestualità), ovvero sia estensibile anche ad interventi successivi;

3) se la norma si possa applicare anche alle difformità realizzate prima dell’entrata in vigore del suddetto D.L. 70/2011 che, per primo, ha inserito la disciplina delle tolleranze.

Tali questioni sono state affrontate dalla giurisprudenza con riferimento al previgente art. 34, comma 2-ter; tuttavia gli orientamenti espressi conservano la loro validità data, come già evidenziato, la sostanziale continuità della disciplina in discorso.

Il comma 2, art. 34-bis del D.P.R. 380/2001 dispone invece che - al di fuori dai casi sopra indicati, e limitatamente agli immobili non sottoposti a tutela - costituiscono “tolleranze esecutive” (potremmo definirle anche “tolleranze di cantiere”) le seg

Il D.L. 69/2024 ha introdotto il comma 2-bis dell’

Tali difformità riguardano pertanto, ad esempio, gli angoli non perfettamente in squadra o le murature non perfettamente allineate, le aperture interne non corrispondenti al progetto depositato, ecc. Si tratta di situazioni fino ad oggi sono state suscettibili di ostacolare le dichiarazioni di legittimità degli immobili in sede di stipula degli atti di trasferimento dei beni, nonché causa di contenzioso in sede di verifica dello stato legittimo ai fini della presentazione di nuovi titoli edilizi.

Dal momento che la disposizione introdotta dal legislator

Il punto centrale è che ai fini dell’applicabilità della norma in co

Discutibile appare inoltre il generico riferimento - contenuto nel comma 2, art. 34-bis del D.P.R. 380/2001 - agli immobili sottoposti a tutela ai sensi

Come già evidenziato nel paragrafo sullo stato legittimo degli immobili, è molto rilevante la disposizione - contenuta nel comma 3,

Il comma 3-bis dell’art. 34-bis, D.P.R. 380/2001 (introdotto dall’art. 1 del D.L. 69/2024) specifica, in

Infine, secondo il comma 3-ter dell’art. 34-bis del

L’art. 38, D.P.R. 380/2001 disciplina gli effetti sugli interventi edilizi oggetto del permesso di costruire annullato, prevedendo che qualora non sia possibile, in base a motivata valutazione, la rimozione dei vizi delle procedure amministrative o la restituzione in pristino, il dirigente o il responsabile del competente Ufficio comunale applica una sanzione pecuniaria pari al valore venale delle opere o loro parti abusivamente eseguite, valutato dall'agenzia del territorio, anche sulla base di accordi stipulati tra quest'ultima e l'Amministrazione comunale.

L'integrale corresponsione della sanzione irrogata produce i medesimi effetti del permesso di costruire in sanatoria di cui all'art. 36, D.P.R. 380/2001, istituto che comunemente si definisce come “fiscalizzazione dell’abuso”.

Sulla sanatoria prevista dalla suddetta norma si sono formati tre distinti orientamenti giurisprudenziali che si illustran

Un primo orientamento prevede un’interpretazione ampia, di favore per il privato autore dell’abuso. Si ritiene infatti, in sintesi, che la fiscalizzazione dell’abuso sarebbe possibile per ogni tipologia dell’abuso stesso, ossia a prescindere dal tipo, formale ovver

Esiste poi un orientamento più restrittivo, secondo il quale la fiscalizzazione dell’abuso sarebbe possibile

Vi è infine un orientamento intermedio, che si discosta da quello restrittivo per ritenere possibile la fiscalizzazione, oltre che nei casi di vizio formale, anche nei casi di vizio sostanziale, però emendabile. Anche in tal caso, non vi sarebbe l

L’Adunanza plenaria del Consiglio di Stato (sentenza 07/09/2020, n. 17) ha accolto l’interpretazione restrittiva dell’art. 38, D.P.R. 380/2001 affermando che, in caso di annullamento del permesso di costruire, i vizi che consentono la “sanatoria” di cui all’art. 38, D.P.R. 380/2001 (c.d. fiscalizzazione dell’abuso) sono esclusivamente quelli che riguardano forma e procedura che, alla luce di una valutazione in