Immobili privi di titolo edilizio, presupposti per il rilascio del permesso di costruire in sanatoria

FATTISPECIE - Nel caso di specie la ricorrente contestava la sentenza del TAR che aveva confermato il rigetto dell’istanza di accertamento di conformità, ex art. 36 D.P.R. 380/2001 per un intervento di parziale demolizione e ricostruzione di un magazzino per ricovero mezzi, realizzato in zona sottoposta a vincolo paesaggistico ai sensi dell’art. 142, D. Leg.vo 42/2004 nel Parco naturale dell’Appennino. La Regione, previa acquisizione dei pareri favorevoli della Commissione per il paesaggio e della Soprintendenza, aveva rilasciato l’autorizzazione paesaggistica.

DOMANDA DI ACCERTAMENTO DI CONFORMITÀ, TERMINI - C. Stato 22/06/2022, n. 5132 ha ritenuto fondata l’argomentazione di parte appellante, secondo cui il privato può presentare l’istanza di accertamento di conformità anche dopo il decorso del termine di 90 giorni di cui all’art. 31, comma 3, del D.P.R. 380/2001, fintanto che non vengano irrogate le sanzioni successive o, meglio, sino a che l’immobile venga acquisito al patrimonio dell’ente pubblico a seguito del provvedimento di acquisizione o a seguito della demolizione dell’opera.
In altri termini, la domanda di accertamento di conformità di un'opera edilizia può essere presentata fino al momento in cui l'amministrazione pubblica non abbia portato a termine il procedimento sanzionatorio e abbia, dunque, accertato formalmente l'inottemperanza all'ordine di demolizione e disposto la conseguente acquisizione gratuita del bene al patrimonio comunale.
Nel caso di specie sarebbe stato comunque necessario un apposito provvedimento di formale acquisizione da parte dell’Amministrazione (Comune o Ente Parco che sia) per il trasferimento della proprietà dell’area che però non risultava adottato e, pertanto, la parte appellante era legittimata a proporre l’istanza di accertamento di conformità.

Tuttavia, il Consiglio ha rigettato l’appello sulla base delle seguenti motivazioni.

PRESUPOSTI PER IL RILASCIO DELLA SANATORIA - Presupposto per il rilascio dell’accertamento di conformità di opere di ristrutturazione dell’esistente (parziale demolizione e ricostruzione dell’immobile) è la legittimità dell’immobile originario, in caso contrario non può essere rilasciato il provvedimento di sanatoria per le ulteriori opere successive, dovendosi nel caso chiedere un provvedimento sanante per l’intero immobile. Le opere realizzate successivamente sarebbero, infatti, qualificabili come prosecuzione di un'attività edilizia abusiva non autonomamente ammissibili ad accertamento di conformità.

ONERE DELLA PROVA DELLA PREESISTENZA - L’onere nella prova di dimostrare il ricorrere delle circostanze previste dalla legge per l’accoglibilità dell’istanza di sanatoria verte in capo al richiedente, anche per quanto attiene alla data di realizzazione delle opere. Allo stesso modo, in caso di contestazione dell’abusività di un’opera, grava sul proprietario l’onere di dimostrare l’esistenza di un titolo edilizio oppure di fornire la prova della risalenza dell’immobile a un periodo precedente alle previsioni normative che hanno imposto la necessità del titolo abilitativo edilizio, in linea generale coincidente con la c.d. legge "ponte" L. 765/1967, che ha imposto l'obbligo generalizzato di previa licenza edilizia per le costruzioni realizzate al di fuori del perimetro del centro urbano (sul tema si veda la Nota Immobili ante 1967, quando è necessario il titolo edilizio).
Nel caso di specie era pacifico che non vi fosse un permesso di costruire o altro titolo abilitativo edilizio per l’immobile inziale per cui la legittimità dell’edificazione avrebbe dovuto basarsi sull’eventuale risalenza nel tempo del manufatto originario, ossia alla sua realizzazione in un periodo storico in cui non vigeva l’onere di munirsi di titolo abilitativo ai fini dell’esercizio dello ius aedificandi.
Le risultanze allegate dall’appellante, tuttavia, si presentavano in contrasto con i rilievi fotografici del Comune del 1986 e del 1988 che a quelle date non evidenziavano la presenza del manufatto contestato.

IRRILEVANZA DEL RILASCIO DELL’AUTORIZZAZIONE PAESAGGISTICA - Con riferimento all’ultima doglianza i giudici hanno affermato che ai fini della sanatoria edilizia di un immobile privo di titolo edilizio non ha rilevanza che la Regione e la Soprintendenza abbiano rilasciato l’autorizzazione paesaggistica a sanatoria, in quanto quest’ultima è un provvedimento autonomo rispetto al permesso di costruire (ancorchè il primo è un presupposto del secondo), ha presupposti diversi e riguarda il solo aspetto di compatibilità paesaggistico e non profili edilizi o urbanistici tra i quali l’esistenza del titolo abilitativo.