Difformità costruttive e tolleranze di cantiere: nuova disciplina con esempi

Il D.L. 16/07/2020, n. 76 (c.d. “Decreto Semplificazioni”) - tra i vari interventi in tema di edilizia - ha dettato una nuova e importante disciplina in merito alle tolleranze costruttive in caso di parziali difformità rispetto al titolo edilizio abilitativo, disponendo l’abrogazione del comma 2-ter, art. 34 del D.P.R. 380/2001 e introducendo una nuova disciplina con l’inserimento del nuovo art. 34-bis del D.P.R. 380/2001 medesimo.
Più nel dettaglio, il nuovo art. 34-bis del D.P.R. 380/2001, rubricato “Tolleranze costruttive”, si occupa:
1) delle piccole difformità rispetto a quanto assentito nel titolo abilitativo edilizio e più in generale alla disciplina urbanistico-edilizia (distanze, altezze, ecc., alle quali ovviamente il titolo edilizio deve conformarsi);
2) di un diverso genere di difformità che possano emergere per esigenze varie durante la fase realizzativa delle opere;
3) di come le difformità di cui ai due punti precedenti debbano essere considerate ai fini dell’esecuzione di successivi lavori assentiti nonché della circolazione legittima degli immobili.

TOLLERANZE COSTRUTTIVE
In primo luogo, il comma 1, nuovo art. 34-bis del D.P.R. 380/2001, riproduce la previsione (già contenuta nell’abrogato comma 2-ter dell’art. 34) secondo cui il mancato rispetto dell’altezza, dei distacchi, della cubatura, della superficie coperta non costituisce violazione edilizia se contenuto entro il limite del 2% delle misure previste nel titolo abilitativo.
Viene poi aggiunta alla fattispecie di cui sopra una previsione residuale in base alla quale non costituisce violazione edilizia il mancato rispetto di “ogni altro parametro” delle singole unità immobiliari (indicazione evidentemente ambigua e da chiarire). Viene in pratica introdotto un elemento espansivo, una sorta “clausola di non tassatività” di quanto espressamente indicato nel comma.
Questo primo comma disciplina pertanto un’ipotesi non solo di non conformità rispetto al titolo abilitativo, ma più in generale rispetto alla disciplina urbanistico-edilizia, considerando in pratica due parametri:
- la conformità al titolo abilitativo, cioè in pratica quello che è assentito e consentito in base al permesso di costruire;
- più in generale, la conformità alla disciplina urbanistica (distanze, altezze, ecc.) alle quali ovviamente il permesso di costruire deve essere conforme.

TOLLERANZE ESECUTIVE O “DI CANTIERE”
Il comma 2, nuovo art. 34-bis del D.P.R. 380/2001 dispone invece che - al di fuori dai casi sopra indicati, e limitatamente agli immobili non sottoposti a tutela - costituiscono “tolleranze esecutive” (potremmo definirle anche “tolleranze di cantiere”) le seguenti due fattispecie:
1) irregolarità geometriche e modifiche alle finiture degli edifici “di minima entità”;
2) diversa collocazione di impianti/opere interne.
Tali difformità peraltro devono risultare eseguite durante i lavori per l’attuazione di titoli abilitativi edilizi, non comportare violazione della disciplina urbanistica ed edilizia e non pregiudicare l’agibilità dell’immobile (pertanto, i parametri di cui al D.M. 05/07/1975 non sono oggetto di tolleranze).
Si tratta in altri termini di ipotesi in cui - rispetto all’opera rappresentata negli elaborati allegati al titolo edilizio - lo stato di fatto evidenzia difformità del tutto irrilevanti, perché:
- non incidenti sull’aspetto esteriore dell’edificio, sulle strutture portanti dello stesso, sui dimensionamenti e sulle distanze cogenti;
- non comportanti aumenti di superficie;
- non eseguite in violazione di alcuna normativa tecnica.

Esempi pratici. Tali difformità riguardano pertanto, ad esempio, gli angoli non perfettamente in squadra o le murature non perfettamente allineate, le aperture interne non corrispondenti al progetto depositato, ecc. Si tratta di situazioni fino ad oggi sono state suscettibili di ostacolare le dichiarazioni di legittimità degli immobili in sede di stipula degli atti di trasferimento dei beni, nonché causa di contenzioso in sede di verifica dello stato legittimo ai fini della presentazione di nuovi titoli edilizi.
Dal momento che la disposizione introdotta dal legislatore statale è sostanzialmente analoga a quella contenuta nel comma 1-bis, art. 19-bis della L.R. Emilia Romagna 23/2004, si ritiene anche di poter (prudentemente) considerare applicabili i casi esemplificativi e non esaustivi ivi riportati, anche se non sono stati ripresi nella formulazione del nuovo art. 34-bis del D.P.R. 380/2001:
- il minore dimensionamento dell’edificio;
- la mancata realizzazione di elementi architettonici non strutturali;
- le irregolarità esecutive di muri esterni ed interni e la difforme ubicazione delle aperture interne;
- la difforme esecuzione di opere rientranti nella nozione di manutenzione ordinaria;
- gli errori progettuali corretti in cantiere e gli errori materiali di rappresentazione progettuale delle opere.
Inoltre, potranno essere di supporto anche le indicazioni fornite dalla Circ. R. Emilia Romagna 05/06/2018, n. 410371, dove si evidenzia che tali difformità:
- non ineriscono ai parametri dimensionali o localizzativi il cui rispetto costituisce requisito di legittimità del titolo edilizio e di regolarità dell’opera realizzata;
- non comportano nessun’altra violazione della disciplina dell’attività edilizia e, di conseguenza, non devono impedire l’acquisizione dell’agibilità.
Siamo in pratica al cospetto di difformità “di cantiere” che non violano alcuna norma imperativa che regola l’attività edilizia. Si tratta peraltro di elementi che legittimamente avrebbero potuto essere realizzati con diverse caratteristiche rispetto a quelle progettate ed assentite.

Differenza con la CILA in sanatoria. Il punto centrale è che ai fini dell’applicabilità della norma in commento deve trattarsi di difformità emerse durante l’esecuzione di lavori abilitati (da titoli abilitativi edilizi), e non invece di modifiche successive alla chiusura dei lavori stessi. Ciò che distingue queste casistiche - nelle quali non parliamo pertanto di una “sanatoria” ma di una condizione di irrilevanza delle irregolarità - dal regime della CILA “tardiva” o “postuma”, che invece va a regolarizzare difformità realizzate successivamente e in assenza di titolo abilitativo, con relative sanzioni pecuniarie.

Non applicazione agli immobili vincolati. Discutibile appare inoltre il generico riferimento - contenuto nel comma 2, art. 34-bis del D.P.R. 380/2001 - agli immobili sottoposti a tutela ai sensi del D. Leg.vo 42/2004, se si considera che il D.P.R. 31/2017 ha determinato la liberalizzazione di molte opere interne con riferimento ai vincoli paesaggistici. Non ha molto senso, infatti, rendere la tolleranza ex art. 34-bis del D.P.R. 380/2001, comma 2, inoperante per le stesse opere interne che il citato D.P.R. 31/2017 ha liberalizzato dal punto di vista paesaggistico.
Si pensi inoltre che il generico riferimento ad immobili oggetto di vincolo può ricomprendere anche casi in cui - ad esempio per i beni culturali - detto vincolo abbia oggetto solo aspetti esterni (come i prospetti), anche in questo caso rendendo inutile e dannoso adottare una soluzione aprioristica che non consente di ritenere tollerabili le piccole difformità interne.

TOLLERANZE, STATO LEGITTIMO E CIRCOLAZIONE DEGLI IMMOBILI
Molto rilevante infine la disposizione - contenuta nel comma 3, art. 34-bis del D.P.R. 380/2001 - in base alla quale, per le tolleranze realizzate nel corso di precedenti interventi edilizi, in quanto non costituenti violazioni edilizie, il tecnico abilitato ne deve fare dichiarazione, ai fini dell’attestazione dello stato legittimo degli immobili (vedi Stato legittimo e destinazione legittima degli immobili: cosa dice il DL “Semplificazioni”), nella modulistica relativa a nuove istanze, comunicazioni e segnalazioni edilizie ovvero, con apposita dichiarazione asseverata allegata agli atti aventi per oggetto trasferimento o costituzione, ovvero scioglimento della comunione, di diritti reali.
Si tratta di disposizione che avrà di certo grande rilevanza nella prassi, al fine di facilitare la circolazione degli immobili.