Nuove superfici e volumetria in zona vincolata: inapplicabilità del condono edilizio

FATTISPECIE - Nella fattispecie il ricorrente aveva presentato un’istanza di condono edilizio, ai sensi dell'art. 32, del D.L. 269/2003 (conv. dalla L. 326/2003), per le opere abusive consistenti nell’ampliamento di un fabbricato residenziale mediante trasformazione di parte dei loggiati in vani principali e modifica dell’altezza del locale dipendenza e ampliamento dello stesso. Inizialmente la Regione Sardegna (quale amministrazione preposta alla tutela del vincolo) aveva espresso parere favorevole sulla compatibilità paesistica, tuttavia dopo oltre due anni emetteva un altro parere, questa volta sfavorevole, fondato sulla affermata inammissibilità del condono per le opere comportanti aumento di volumetria o superfici in zona con vincolo paesaggistico.

Il TAR Sardegna 26/10/2021, n. 731 ha confermato il diniego al condono richiamando i principi consolidati della giurisprudenza che escludono la condonabilità delle opere in zona paesaggistica non riconducibili ad interventi di restauro, risanamento conservativo e manutenzione straordinaria.

TERZO CONDONO EDILIZIO - INTERVENTI SANABILI IN GENERE - Per l’applicabilità del c.d. terzo condono edilizio previsto dall’art. 32 del D.L. 269/2003, conv. dalla L. 326/2003, si fa riferimento all’allegato I del medesimo Decreto che individua le seguenti tipologie di interventi suscettibili di sanatoria:
- Tipologia 1. Opere realizzate in assenza o in difformità del titolo abilitativo edilizio e non conformi alle norme urbanistiche e alle prescrizioni degli strumenti urbanistici;
- Tipologia 2. Opere realizzate in assenza o in difformità del titolo abilitativo edilizio, ma conformi alle norme urbanistiche e alle prescrizioni degli strumenti urbanistici alla data di entrata in vigore del D.L. 269/2003;
- Tipologia 3. Opere di ristrutturazione edilizia come definite dall'art. 3 del D.P.R. 380/2001, comma 1, lett. d), realizzate in assenza o in difformità dal titolo abilitativo edilizio;
- Tipologia 4. Opere di restauro e risanamento conservativo come definite dall'art. 3 del D.P.R. 380/2001, comma 1, lett. c), realizzate in assenza o in difformità dal titolo abilitativo edilizio, nelle zone omogenee A di cui all'art. 2 del D.M. 02/04/1968, n. 1444;
- Tipologia 5. Opere di restauro e risanamento conservativo come definite dall'art. 3 del D.P.R. 380/2001, comma 1, lett. c), realizzate in assenza o in difformità dal titolo abilitativo edilizio;
- Tipologia 6. Opere di manutenzione straordinaria, come definite all'art. 3 del D.P.R. 380/2001, comma 1, lett. b), realizzate in assenza o in difformità dal titolo abilitativo edilizio; opere o modalità di esecuzione non valutabili in termini di superficie o di volume.

INTERVENTI IN ZONE VINCOLATE - Con riferimento ad abusi edilizi commessi in aree sottoposte a vincolo, il TAR ha ricordato che secondo la giurisprudenza consolidata (sia della Cassazione che del Consiglio di Stato) il terzo condono è applicabile esclusivamente agli interventi di minore rilevanza indicati ai numeri 4, 5 e 6 dell'allegato I del citato D.L. 269/2003 (restauro, risanamento conservativo e manutenzione straordinaria) e previo parere favorevole dell'Autorità preposta alla tutela del vincolo, mentre non sono in alcun modo suscettibili di sanatoria le opere abusive di cui ai precedenti numeri 1, 2 e 3 del medesimo allegato (C. Cass. pen. 23/09/2020, n. 26524; C. Stato 20/12/2019, n. 8637).
Non possono essere quindi sanate le opere che hanno comportato la realizzazione di nuove superfici e nuova volumetria in zona assoggettata a vincolo paesaggistico, sia esso di natura relativa o assoluta, o comunque di inedificabilità, anche relativa (C. Stato 05/08/2020, n. 4933).

Condizioni per l’applicabilità della sanatoria. In sostanza, la giurisprudenza amministrativa ha precisato che le opere abusivamente realizzate in aree sottoposte a specifici vincoli, tra cui quello ambientale e paesistico, sono sanabili solo se ricorrono congiuntamente le seguenti condizioni:
a) le opere siano state realizzate prima dell'imposizione del vincolo;
b) seppure realizzate in assenza o in difformità del titolo edilizio, siano conformi alle prescrizioni urbanistiche;
c) siano opere minori senza aumento di superficie (restauro, risanamento conservativo, manutenzione straordinaria);
d) vi sia il previo parere dell'Autorità preposta alla tutela del vincolo stesso.

Considerato che nella fattispecie, come risultava pacificamente dagli atti, il ricorrente aveva chiesto il condono edilizio per opere rientranti nella tipologia 1, comportanti aumento di volumetria e di superfici, in zona sottoposta a vincolo paesaggistico, tali opere non potevano essere quindi condonate ai sensi del D.L. 269/2003.

IRRILEVANZA DEL PRECEDENTE PARERE FAVOREVOLE - Il TAR ha di conseguenza ritenuto irrilevante il precedente parere favorevole della Regione, i richiami alla L.R. Sardegna 23/1985 e L.R. Sardegna 4/2004 in tema di sanatorie edilizie, nonché tutte le censure del ricorrente in ordine alla formazione del silenzio-assenso, al superamento dei termini di cui all’art. 21-nonies, L. 241/1990, al legittimo affidamento.
Posto che, come si è detto, il D.L. 269/2003 non consente il condono di opere abusive comportanti aumento di superfici o volumi realizzate in zona vincolata, l’autorità preposta alla tutela del vincolo non avrebbe neanche dovuto, nella specie, esprimere alcun parere sulla compatibilità paesaggistica delle opere oggetto della domanda di condono presentata dal ricorrente, non essendo in tali ipotesi neppure il Comune onerato della richiesta di tale parere ai fini della legittimità del diniego.