Condono edilizio: il limite volumetrico di 750 mc si applica anche alle opere non residenziali

FATTISPECIE - Nel caso di specie due coniugi avevano ottenuto una sanatoria relativa a due richieste di condono presentate separatamente (una dal marito e una dalla moglie). Sulle opere era stata emessa un’ingiunzione di demolizione, sulla base del presupposto che l’immobile aveva una cubatura totale di mc 1381,05. In sostanza, secondo il giudice, il manufatto abusivo, sostanzialmente unitario ed eccedente per cubatura il limite di 750 mc di cui all'art. 39, comma 1, L. 724/1994, era stato artificiosamente frazionato nelle due richieste di condono per eludere tale limite, onde l'illegittimità della sanatoria e l'inidoneità della stessa a revocare l'ordine demolitorio.
Secondo i coniugi ricorrenti, tuttavia, il giudice aveva omesso di considerare che il piano terra dell'immobile in questione era adibito sin dall'epoca della sua realizzazione ad officina meccanica ed in quanto tale doveva ritenersi escluso dal limite volumetrico di mc 750 previsto per la destinazione residenziale.

PRESUPPOSTI DEL CONDONO EDILIZIO - Ai sensi dell’art. 39, comma 1, della L. 724/1994 (vedi anche, successivamente, art. 32, D.L. 269/2003) il condono edilizio si applica:
- in caso di immobile preesistente, alle opere abusive che non abbiano comportato ampliamento del manufatto superiore al 30 per cento della volumetria della costruzione originaria ovvero, indipendentemente dalla volumetria iniziale o assentita, un ampliamento superiore a 750 metri cubi;
- alle opere abusive relative a nuove costruzioni non superiori ai 750 metri cubi per singola richiesta di concessione edilizia in sanatoria.

APPLICABILITÀ DEL LIMITE VOLUMETRICO ALLE OPERE NON RESIDENZIALI - La Corte di Cassazione, sez. pen., sentenza 15/07/2020, n. 20889, ha interpretato la sudetta norma affermando che, ai fini del perfezionamento del condono edilizio, il limite volumetrico di 750 metri cubi è applicabile:
- a tutte le opere, senza distinzione tra residenziali e non residenziali;
- per qualsivoglia tipologia di manufatto, sia residenziale, sia commerciale/produttivo.
In proposito la Corte ha anche richiamato l’indirizzo della giurisprudenza amministrativa secondo il quale sarebbe del tutto irragionevole ritenere condonabili in modo indiscriminato gli immobili a destinazione non residenziale, spesso di rilevante impatto sul territorio, e di porre invece limiti volumetrici invalicabili solo per quelli ad uso abitativo. In tal modo infatti si giungerebbe alla conclusione che gli abusi relativi agli immobili non residenziali sarebbero sanabili senza alcun limite, in contrasto con quanto stabilito in materia di condono anche da provvedimenti legislativi successivi (cfr. art. 32, comma 25, D.L. 30/09/2003, n. 269 - c.d. terzo condono edilizio).

INAMMISSIBILITÀ DEL FRAZIONAMENTO DELLE OPERE - Con riferimento alla possibilità di effettuare due richieste separate di sanatoria, la Corte ha osservato che anche se l'art. 39 della L. 724/1994, in relazione alle "nuove costruzioni", prevede la necessità di rapportare il limite volumetrico di 750 mc a ciascuna domanda presentata, la norma va interpretata in modo conforme alle disposizioni costituzionali ed in particolare al principio della "ragionevolezza". Anche nell'ipotesi di nuova costruzione pertanto non è ammissibile il frazionamento delle domande di condono ad eccezione dei soli casi di legittima ed ammissibile scissione della domanda di sanatoria da parte di più soggetti aventi titolo al momento della presentazione della domanda di condono. Ne deriva che:
- uno stesso soggetto legittimato non può utilizzare separate domande di sanatoria per aggirare il limite di volumetria previsto dal citato art. 39, comma 1, della L. 724/1994, dovendosi in tal caso necessariamente unificare le richieste quando si tratti della medesima nuova costruzione da considerarsi in senso unitario;
- è possibile far riferimento al limite volumetrico di 750 mc per ciascuna domanda, solo allorché le stesse siano presentate da soggetti espressione di centri di interesse realmente autonomi e non finalizzate alla mera elusione del limite normativamente stabilito.
Nel caso di specie la Corte, considerando pretestuosa la contestuale presentazione di più domande di condono da parte dei due coniugi - soggetti formalmente distinti ma facenti parte di uno stesso nucleo familiare - ha ritenuto che la cubatura totale realizzata non potesse consentire la sanabilità delle opere.