Condono edilizio: criteri per l’accertamento del requisito dell’ultimazione

Nel caso di specie il ricorrente sosteneva l’avvenuta ultimazione delle opere abusive entro il termine (31/03/2003) stabilito dalla normativa sul c.d. terzo condono edilizio. Il Comune respingeva l’istanza di sanatoria sulla base degli accertamenti effettuati dalla Polizia locale dai quali risultava che alla suddetta data l’immobile non fosse concretamente utilizzabile per l’uso abitativo a cui era destinato.

LIMITI PER L’APPLICABILITÀ DEL TERZO CONDONO EDILIZIO - L’art. 32, commi 25 del D.L. 30/09/2003, n. 269, conv. dalla L. 326/2003, stabilisce che il condono previsto dall’art. 31 della L. 28/02/1985, n. 47 (legge sul primo condono edilizio) si applica, a determinate condizioni, anche alle opere abusive che risultino ultimate entro il 31/03/2003. Ai sensi del comma 2 del citato art. 31, L. 47/1985, si intendono ultimati gli edifici nei quali sia stato eseguito il rustico e completata la copertura ovvero, quanto alle opere interne agli edifici già esistenti e a quelle non destinate alla residenza, quando esse siano state completate funzionalmente.

CRITERIO STRUTTURALE E CRITERIO FUNZIONALE - In proposito il C. Stato 12/06/2023, n. 5754 ha spiegato che l'art. 31, comma 2, L. 47/1985 prevede due criteri alternativi per la verifica del requisito dell'ultimazione, rilevante ai fini del rilascio del condono: si tratta del criterio "strutturale", che vale nei casi di nuova costruzione; e del criterio "funzionale", che opera, invece, nei casi di opere interne di edifici già esistenti oppure di manufatti con destinazione diversa da quella residenziale.

Quanto al criterio strutturale del completamento del rustico, per edifici ultimati, si intendono quelli completi almeno al rustico, espressione con la quale si intende un'opera mancante solo delle finiture (infissi, pavimentazione, tramezzature interne), ma necessariamente comprensiva delle tamponature esterne, che realizzano in concreto i volumi, rendendoli individuabili e esattamente calcolabili.

La nozione di completamento funzionale implica, invece, uno stato di avanzamento nella realizzazione tale da consentirne potenzialmente, e salve le sole finiture, la fruizione; in altri termini l'organismo edilizio, non soltanto deve aver assunto una sua forma stabile nella consistenza planivolumetrica (come per gli edifici, per i quali è richiesta la c.d. ultimazione "al rustico", ossia intelaiatura, copertura e muri di tompagno), ma anche una sua riconoscibile e inequivoca identità funzionale che ne connoti con assoluta chiarezza la destinazione d'uso.

Nel caso di specie, dal verbale redatto dalla Polizia locale risultava che alla data del sopralluogo (avvenuto in data 09/03/2005) era stata accertata l'esistenza di un fabbricato non ancora abitato, nonché la realizzazione di nuovi volumi in sopraelevazione relativi al penultimo ed ultimo piano del fabbricato. L’immobile era ancora a vento nell’ambiente ingresso dove mancavano infissi e tamponature e gli impianti erano incompleti.
In applicazione dei suddetti criteri il Consiglio di Stato ha ritenuto che le opere abusive non potessero considerarsi ultimate, ai fini dell'accesso alla sanatoria straordinaria.

OPERE DI MANUTENZIONE DELL’IMMOBILE ABUSIVO - I giudici hanno inoltre ritenuto irrilevante l’affermazione dei ricorrenti secondo i quali si sarebbe trattato di manutenzione di immobile già ultimato. Sul punto è stato richiamato l’orientamento secondo il quale in presenza di manufatti abusivi non sanati né condonati, gli interventi ulteriori (sia pure riconducibili, nella loro oggettività, alle categorie della manutenzione straordinaria del restauro e/o del risanamento conservativo, della ristrutturazione, della realizzazione di opere costituenti pertinenze urbanistiche), ripetono le caratteristiche di illegittimità dell'opera principale alla quale ineriscono strutturalmente, sicché non può ammettersi la prosecuzione dei lavori abusivi a completamento di opere che, fino al momento di eventuali sanatorie, devono ritenersi comunque abusive, con conseguente obbligo del Comune di ordinarne la demolizione.
Ciò non significa negare in assoluto la possibilità di intervenire su immobili rispetto ai quali pende istanza di condono, ma solo affermare che, a pena di assoggettamento alla medesima sanzione prevista per l'immobile abusivo cui ineriscono, ciò deve avvenire nel rispetto delle procedure di legge, ovvero segnatamente dell'art. 35, L. 47/1985, ancora applicabile per effetto dei rinvii operati dalla successiva legislazione condonistica (C. Stato 05/12/2019, n. 8314).