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18/01/2021

Condono edilizio: criteri per l’accertamento del requisito dell’ultimazione

Il Consiglio di Stato specifica i criteri per l’accertamento del requisito di ultimazione dell’opera ai fini del rilascio del condono edilizio.

FATTISPECIE - Il Consiglio di Stato si è pronunciato nell'ambito di una fattispecie in cui i ricorrenti avevano impugnato la concessione in sanatoria ai fini residenziali rilasciata dal Comune ai sensi dell’art. 31 della L. 28/02/1985, n. 47, per un manufatto limitrofo alle loro proprietà. Secondo i ricorrenti si trattava di una “baracca elevata con materiali di fortuna e senza alcuna destinazione specifica” per la quale il TAR - che aveva confermato la sanatoria - aveva omesso di accertarne il carattere abitativo ai fini dell’applicabilità del condono. In sostanza, a loro avviso, l’assenza di dotazioni funzionali sarebbe stata incompatibile con la destinazione a civile abitazione presupposta dalla concessione in sanatoria. Inoltre sostenevano che il manufatto fosse situato in un’area sottoposta a vincolo boschivo.

CRITERIO STRUTTURALE E CRITERIO FUNZIONALE - I giudici di Palazzo Spada, con la sentenza 05/01/2021, n. 134, hanno respinto il ricorso sulla base delle seguenti considerazioni.

L’art. 31, comma 2, L. 47/1985 prevede due criteri alternativi per la verifica del requisito dell’ultimazione, rilevante ai fini del rilascio del condono: si tratta del criterio "strutturale", che vale nei casi di nuova costruzione e del criterio "funzionale", che opera, invece, nei casi di opere interne di edifici già esistenti oppure di manufatti con destinazione diversa da quella residenziale.

Quanto al criterio strutturale del completamento del rustico, per edifici "ultimati", si intendono quelli completi almeno al "rustico", espressione con la quale si intende un’opera mancante solo delle finiture (infissi, pavimentazione, tramezzature interne), ma necessariamente comprensiva delle tamponature esterne, che realizzano in concreto i volumi, rendendoli individuabili e esattamente calcolabili.

La nozione di completamento funzionale implica invece uno stato di avanzamento nella realizzazione tale da consentirne potenzialmente, e salve le sole finiture, la fruizione; in altri termini l’organismo edilizio, non soltanto deve aver assunto una sua forma stabile nella consistenza planivolumetrica (come per gli edifici, per i quali è richiesta la c.d. ultimazione “al rustico”, ossia intelaiatura, copertura e muri di tompagno), ma anche una sua riconoscibile e inequivoca identità funzionale che ne connoti con assoluta chiarezza la destinazione d’uso.

Le suddette diposizioni richiedono dunque che entro una certa data sia ultimato un manufatto, a prescindere dalla sua completezza e definitività e dunque dalla sussistenza delle dotazioni minime (impianti e servizi) per l’abitazione, con la conseguenza che non occorre alcun accertamento specifico sul carattere “abitativo” del manufatto originario.

Nel caso di specie la preesistenza e la consistenza del fabbricato in questione era certamente attestata ed inoltre, dalla relazione del consulente tecnico, risultava il soddisfacimento dei requisiti volumetrici (essendo la volumetria dei manufatti inferiore al limite dei 750 metri cubi imposto normativamente), oltre che di quello temporale e di insussistenza di vincoli.

VINCOLO BOSCHIVO - A tale ultimo riguardo il Consiglio ha confermato che non fosse configurabile alcuna violazione dell’art. 32, comma 1, della L. 47/1985 - secondo cui il rilascio del titolo abilitativo edilizio in sanatoria per opere eseguite su immobili sottoposti a vincolo è subordinato al parere favorevole delle amministrazioni preposte alla tutela del vincolo stesso - in quanto l’art. 1 del D.L. 27/06/1985, n. 312, conv. dalla L. 431/1985 (ora abrogato), aveva escluso l’applicabilità dei vincoli di categoria, tra i quali quello boschivo, alle zone territoriali B, totalmente o prevalentemente edificate, quale quella su cui si trovava l'opera oggetto di contestazione.
Pertanto, come osservato dal TAR, all’epoca della adozione del provvedimento impugnato, il manufatto non insisteva su area sottoposta a vincolo, per cui non sarebbe stato necessario chiedere alcun parere alle autorità preposte alla tutela di eventuali vincoli.

Dalla redazione