D.L. Salva casa: effetti della richiesta di sanatoria sull'ordine di demolizione

Il D.L. 29/05/2024, n. 69, conv. dalla L. 105/2024 ha introdotto modifiche al Testo unico edilizia (D.P.R. 380/2001), semplificando, tra l’altro, la regolarizzazione degli immobili e i cambiamenti di destinazione d’uso, al fine di favorire il mercato immobiliare e la circolazione degli immobili, vedi la Nota: Decreto Salva Casa (D.L. 69/2024): analisi puntuale delle novità introdotte.
Tra i vari interventi, il D.L. 69/2024 ha inserito l’art. 36-bis del D.P.R. 380/2001, che ha introdotto un nuovo istituto per l'accertamento di conformità con riguardo alle seguenti ipotesi:
* interventi eseguiti in parziale difformità dal permesso di costruire o dalla SCIA alternativa, nonché interventi eseguiti con variazioni essenziali;
* interventi eseguiti in assenza o difformità dalla SCIA semplice.
In sostanza, per le due casistiche sopra indicate, il nuovo art. 36-bis del D.P.R. 380/2001 ha delineato un procedimento per l’accertamento di conformità semplificato. In tali casi gli interventi per i quali la sanatoria passava per l’accertamento della “doppia conformità” ai sensi dell’art. 36 del D.P.R. 380/2001 (conformità edilizia e urbanistica sia al momento della realizzazione, sia al momento della presentazione della domanda di sanatoria) sono ora stati svincolati dal suddetto articolo e assoggettati alla nuova disciplina, secondo cui per la sanabilità è sufficiente la conformità:
* alla disciplina edilizia vigente al momento della realizzazione dell’intervento e
* alla disciplina urbanistica vigente al momento di presentazione dell’istanza.
Per approfondimenti sul tema vedi la Scheda tematica: La sanatoria degli abusi edilizi.
Inoltre, il D.L. Salva casa ha semplificato le regole per i cambi di destinazione d’uso, rendendoli sempre consentiti all’interno della stessa categoria funzionale e tra le categorie funzionali residenziale, turistico-ricettiva, produttiva e direzionale e commerciale, di una singola unità immobiliare in immobili ricompresi nelle zone A, B e C di cui all’art. 2 del D.M. 02/04/1968, n. 1444, ovvero nelle zone equipollenti.

In tale quadro normativo si pone la questione dell’impatto delle nuove norme in caso di contenziosi già avviati. In proposito si segnala la sentenza  C. Stato 09/09/2024, n. 7486 nell’ambito di una fattispecie in cui l’appellante contestava il diniego di accertamento di conformità ex art. 36 del D.P.R. 380/2001 e l’ordinanza di ripristino relativi ad opere eseguite sull’immobile di sua proprietà. In particolare, si trattava del cambio di destinazione d'uso da deposito a residenza dei locali del piano rialzato in una zona vincolata. Il TAR aveva ritenuto legittimo il diniego, e il conseguente ordine di ripristino, per difetto della doppia conformità di cui all'art. 36 del D.P.R. 380/2001 poichè le norme pianificatorie precludevano la possibilità del cambio di destinazione d'uso a residenziale.
Nel rivolgersi al Consiglio di Stato, il ricorrente faceva tuttavia presente di aver nelle more presentato una nuova istanza di sanatoria in base al D.L. 69/2024, dal momento che la fattispecie si presentava sanabile secondo le nuove procedure introdotte dall'art. 36-bis del D.P.R. 380/2001.

C. Stato 7486/2024  ha respinto il ricorso fornendo tuttavia alcune interessanti precisazioni.
La Corte ha spiegato che l’avvenuta presentazione dell’istanza di sanatoria ai sensi del D.L. 69/2024 non può influire sull’esito in corso del giudizio riguardante la legittimità dell'ordine di demolizione. Ciò in applicazione del principio consolidato della della giurisprudenza secondo il quale la presentazione di una richiesta di sanatoria non incide sulla legittimità dell’ordinanza di demolizione ma solo sulla sua efficacia (C. Stato 08/08/2023, n. 7680; C. Stato 04/07/2023, n. 6504). In altri termini, l'ordine di demolizione emesso in vigenza della pregressa normativa non può essere annullato.
Tuttavia, la presentazione della nuova istanza ne sospende l’efficacia fino alla pronuncia del Comune sulla nuova istanza di sanatoria, ai sensi dell'art. 36-bis del D.P.R. 380/2001, la quale:
* se favorevole per il privato, rappresenterebbe una sopravvenienza tale da rendere legittimo l’intervento sulla base della nuova normativa e dunque a prescindere da quanto affermato nella sentenza di rigetto sul pregresso ordine di demolizione;
* mentre, se sfavorevole, riprenderebbe efficacia l’ingiunzione di ripristino.
In sostanza, secondo il Consiglio di Stato, in caso di richiesta di sanatoria respinta, può essere presentata (se sussistono i presupposti) una nuova domanda sulla base delle nuove norme introdotte dal D.L. Salva casa, che sospende l’ordine di demolizione fino alla sua definizione. In caso di accoglimento, il privato non è tenuto al ripristino.