Le tolleranze negli interventi edilizi

Il concetto di “tolleranza” in ambito edilizio identifica una trasgressione della norma compiuta entro un certo limite, talmente ridotto da essere ritenuto non meritevole di essere perseguito dall’ordinamento in materia di vigilanza e sanzioni per l’attività edilizia.

La disciplina in merito alle tolleranze costruttive in caso di parzial

L’art. 34-bis, comma 1, D.P.R. 380/2001 stabilisce che il mancato rispetto dell’altezza, dei distacchi, della cubatura, della superficie coperta e di ogni altro parametro delle singole unità immobiliari non costituisce violazione edilizia se contenuto entro il limite del 2% delle misure previste nel titolo abilitativo.

In tali casi, secondo la norma, viene quindi neutralizzato il carattere abusivo dell’intervento ed escluso il potere sanzionatorio dell’amministrazione.

Per gli interventi realizzati entro il 24/05/2024, invece, il nuovo comma 1-bis, art. 34-bis del D.P.R. 380/2001 ha previsto nuove percentuali, riparametrando le tolleranze in misura inversamente proporzionale alla superficie utile.

In particolare, la disposizione stabilisce che, in relazione ai predetti interventi realizzanti entro tale termine, sono stabilite le seguenti

Il secondo periodo del comma 1-bis, art. 34-bis del D.P.R. 380/2001, dispone che “

Il comma 2, art. 34-bis del D.P.R. 380/2001 dispone che - al di fuori dai casi disciplinati dai commi 1 e 1-bis, e limitatamente agli immobili non sottoposti a tutela - costituiscono “tolleranze esecutive” (potremmo definirle anche “tolleranze di cantiere”) le seguenti due fattispecie:

1) irregolarità geometriche e modifiche alle finiture degli edifici “di minima entità”;

2) diversa collocazione di impianti/opere interne.

Tali difformità peraltro devono risultare

Il D.L. 69/2024 è intervenuto anche con riferimento alle tolleranze esecutive (dette anche “di cantiere”) ossia - in base al disposto del comma 2, art. 34-bis del D.P.R. 380/2001 - le irregolarità geometriche, le modifiche alle finiture degli edifici di minima entità, la diversa collocazione di impianti e opere interne eseguite durante i lavori per l’attuazione di titoli abilitativi edilizi).

Tali difformità riguardano pertanto, ad esempio, gli angoli non perfettamente in squadra o le murature non perfettamente allineate, le aperture interne non corrispondenti al progetto depositato, ecc. Si tratta di situazioni fino ad oggi sono state suscettibili di ostacolare le dichiarazioni di legittimità degli immobili in sede di stipula degli atti di trasferimento dei beni, nonché causa di contenzioso in sede di verifica dello stato legittimo ai fini della presentazione di nuovi titoli edilizi.

Dal momento che la disposizione introdotta dal legislatore statale è sostanzialmente analoga a quella contenuta nel comma 1-bis, art. 19-bis della L.R. Emilia Romagna 23/2004

Considerando la data limite prevista per l’ultimazione degli interventi che possono essere soggetti al regime delle tolleranze “estese” (sia costruttive che esecutive), è evidente l’intento del legislatore di fare riferimento solo agli interventi attuati prima dell’uscita del D.L. 69/2024, per non dare vita a una sorta di “sanatoria preventiva” di interventi eseguiti in difformità (si segnala peraltro che non conta la data di entrata in vigore del decreto, posta al 30/05/2024, ma unicamente la data del 24/05/2024).

Per le discordanze emergenti da interventi realizzati do

La disciplina delle tolleranze ha dato adito a una serie di dubbi interpretativi per stabilire:

1) le modalità di calcolo dell’entità dell’abu

Per quanto riguarda il primo profilo, la giurisprudenza ha affermato che la disposizione va interpretata nel senso che, per stabilire se l’intervento rientri nei limiti di tolleranza la percentuale di scostamento, ovvero l’entità dell’abuso, va posta in relazione con la porzione di immobile cui esso accede, e non con la superficie dell’intero palazzo N3.

Diversamente, si vanificherebbe il dato testuale della no

Per quanto concerne la necessità o meno - ai fini dell’applicazione della normativa sulle “tolleranze” - del fatto che lo scostamento si sia realizzato in occasione della esecuzione degli interventi assentiti (c.d. “requisito della contestualità”), la giurisprudenza non ha inizialmente espresso un orientamento univoco.

Ed infatti, C. Stato 23/07/2018, n. 4504, ha affermato in un primo momento che - per l’applicazione della tolleranza - non è necessario il requisito della contestualità tra la realizzazione di un intervento regolarmente autorizzato e l’ampliamento contestato, non contenendo la norma alcun riferimento a limiti di carattere temporale. Inoltre, secondo tale pronuncia, il requisito non sembra coerente con la ratio della disposizione inserita dal D.L. 70/2011 (c.d. “Decreto sviluppo”), emanato allo scopo dichiarato di liberalizzare le costruzioni private, scopo con riguardo al quale pare congrua la previsione e applicazione di un regime di franchigia e, quindi, di irrilevanza ai fini edilizi, in tutte le situazion

Il punto centrale - come sottolineato in precedenza - è che ai fini dell’applicabilità della n

Infine, secondo il TAR Campania-Salerno 13/06/2018, n. 930, la norma sulle tolleranze è suscettibile di applicazio

L’art. 34-ter del D.P.R. 380/2001 - introdotto dal D.L. 69/2024 - dispone al comma 4 che le parziali difformità, realizzate durante l’esecuzione dei lavori oggetto di un titolo abilitativo - accertate all’esito di sopralluogo o ispezione dai funzionari incaricati di effettuare verifiche di conformità edilizia - sono soggette, in deroga a quanto previsto dall’articolo 34 del D.P.R. 380/2001, alla disciplina delle tolleranze costruttive di cui all’art. 34-bis del D.P.R. 380/2001, alle seguenti condizioni:

• non sia stato emesso, in seguito alle citate verifiche, un ordine di demolizione o riduzione in pristino;

• sia stata rilasciata la certificazione di abitabilità o di agibilità nelle forme previste dalla legge, non annullabile ai sensi della disciplina dell’annullamento d’ufficio recata dall’art. 21-nonies della L. 241/1990.

In pratica, tale ipotesi di tolleranza valorizza il legittimo affidamento - nell’oss

L’art. 3 del D.L. 69/2024, al comma 1, ha specificato che non sono soggetti ad autorizzazione paesaggistica gli interventi realizzati entro il 24/05/2024 che rientrino nei limiti delle tolleranze costruttive ai sensi del nuovo comma 1-bis dell’art. 34-bis del D.P.R. 380/2001 N5.

In altri termini, il Decreto Salva casa ha introdotto una disciplina di particolare favore - che rappresenta una eccezione al generale (e di norma inderogabile) principio secondo il quale devono comunque essere rispettate le altre varie normative di settore che incidono sull’

Per le tolleranze esecutive, o “di cantiere”, di cui ai commi 2 e 2-bis dell’art. 34 si evidenzia che il rapporto con il vincolo paesaggistico e con la sua gestione è risolto in radice in quanto:

• il comma 2 dell’art. 34-bis del D.P.R. 38

Per le difformità tollerate in sede di rilascio dell’agibilità, preceduta da sopralluogo - in base alla disposizione introdotta dall’art. 34-ter, comma 4, del D.P.R. 380/2001 e illustrata in precedenza - non è prevista alcuna disciplina specifica per il caso in cui l’immobile interessato sia soggetto

Il comma 3, art. 34-bis del D.P.R. 380/2001 - invariato nella sostanza e modificato al solo scopo di acquisire i riferimenti alle nuove fattispecie di tolleranze introdotte - dispone che per tolleranze realizzate nel corso di precedenti interventi edilizi, in quanto non costituenti violazioni edilizie, il tecnico abilitato ne deve fare dichiarazione, ai fini dell’attestazione dello stato legittimo degli immobili, nella modulistica r

Secondo il nuovo comma 3-ter, art. 34-bis del D.P.R. 380/2001, l’applicazione delle tolleranze (di tutte le fattispecie descritte, quindi sia le tolleranze costruttive che quelle esecutive, sia quelle stabilite a regime che quelle limitate nell’ambito temporale di esecuzione degli interventi edilizi di riferimento) non deve comportare limitazioni nei diritti dei terzi.