L'amministratore di condominio

L’amministratore è l’organo esecutivo del condominio: è considerato come un mandatario dei singoli condomini - e non dell’ente condominio (che non ha una propria personalità

Possono svolgere l’incarico di amministratore di condominio coloro che sono in possesso dei seguenti requisiti (art. 71-bis R, Disp. Att. del Codice civile):

La formazione degli amministratori di condominio è normata dal D. Min. Giustizia 13/08/2014, n. 140, recante “la determinazione dei criteri e delle modalit&agra

In merito al corso di formazione iniziale, l’art. 5 del D.M. 140/2014 precisa che esso deve avere una durata di almeno 72 ore e si deve svolgere secondo un programma didattico predisposto dal responsabile scientifico ed imperniato sui moduli qui di seguito precisati, per almeno un terzo basati su esercitazioni pratiche:

- amministrazione condominiale, con particol

Per quanto riguarda invece gli obblighi formativi di aggiornamento periodico degli amministratori, l’art. 5 del D.M. 140/2014 stabilisce che devono:

L’art. 71-bis delle Disp. att. R precisa che i requisiti di cui alle lettere f) (titolo di studio) e g) (formazione iniziale e periodica) non sono necessari nei seguenti casi:

- qualora l’amministratore sia nominato tra i condomini dello stabile (c.d. “amministratore interno”);

- per coloro che han

I corsi di formazione e di aggiornamento possono essere svolti anche per via telematica,

È infine prescritto che debbano essere preventivamente comunicati (“non oltre la data di inizio del corso”) al Ministero della Giustizia, tra

Responsabile scientifico dei corsi di formazione per amministratori di condominio (art. 4 del D.M. 140/2014) può essere:

- un docente in materie giuridiche, tecniche o economiche (ricercatore u

In considerazione dell’evidente delicatezza e importanza - rilevante anche rispetto all’interesse pubblico - attribuita dalla legge ai contenuti e alle finalità dell’attività di formazione, iniziale e periodica, anche i requisiti richiesti dal regolamento ai formatori (art. 3 del D.M. 140/2014) sono elevati.

Ed infatti, i formatori devono provare al responsabile scientifico, con

Poiché è espressamente consentito svolgere l’incarico di amministratore di condominio anche a società di persone (società semplici, società in nome collettivo, società in accoman

Non è prevista l’iscrizione degli amministratori di condominio in albi o elenchi. La professione di “amministratore di condominio” rientra dunque nelle libere professioni non organizzate in ordini e collegi disciplinate oggi dalla

L’amministratore di condominio può anche svolgere l’attività di

La nomina dell’amministratore è obbligatoria nei condomini che abbiano più di otto partecipanti (cfr. art. 1129 del Codice civile, comma 1). Ciò significa che i partecipanti dei condomini “piccoli” (tra cui rientrano anche i “condomini minimi”, con due soli partecipanti) possono procedere autonomamente alla loro gestione.

Nei condomini di maggiori dimensioni dove, come si è visto, è obbligatoria la figura dell’amministratore, la legge non prevede sanzioni in caso di mancata nomina, ma solo il diritto del singolo condomino (o di più condomini insieme) N3 di attivarsi per provocare la nomina dell’a

La revoca dell’amministratore non richiede necessariamente la sussistenza di una “giusta causa”, in considerazione del rapporto fiduciario che deve sussistere tra questo e i condomini (Cass. 28/10/1991, n. 11472).

La revoca può essere disposta (cfr. art. 1129 del Codice civile):

1) dall’assemblea (purché prestino il consenso i condomini che rappresentino la maggioranza degli intervenuti ed almeno la metà del valore dell’edificio - vedi Assemblea condominiale: tabella completa delle maggioranze per deliberare);

2) secondo altre modalità (se e in quanto previste nel regolamento condominiale);

Contestualmente all’accettazione della propria nomina e ad ogni rinnovo dell’incarico, l’amministratore deve:

- comunicare i propri dati anagrafici e professionali, il codice fiscale, o, se si tratta di società, anche la sede legale e la denominazione (oltre che le informazioni sul registro di ana

Nel corso del mandato l’amministratore deve provvedere ai seguenti adempimenti (art. 1130 del Codice civile).

1) Eseguire le deliberazioni dell’assemblea (raccogliendo preventivi, stipulando contratti, conferendo incarichi professionali, ecc.).

Secondo la giurisprudenza l’amministratore del condominio può agire in giudizio per l’esecuzione delle delibere e resistere all’impugnazione delle stesse da parte di un condomino, senza la necessità di una specifica autorizzazione assembleare, trattandosi di una controversia che rientra nelle sue normali attribuzioni (Cass. 15/05/1998, n. 4900). L’amministratore può tuttavia agire in giudizio per dare esecuzione alle deliberazioni assembleari solo se adottate nei limiti dei poteri deliberativi dell’assemblea, e, quindi, senza pregiudicare o limitare, per esempio, i diritti dei singoli condomini su beni o porzioni immobiliari di loro esclusiva proprietà (Cass. 14/01/1997, n. 278).

Si veda più avanti per dettagli

2) Convocare l’assemblea annualmente per l’approvazione del rendiconto condominiale di cui all’art. 1130-bis del Codice civile.

In materia di impianti negli edifici, l’art. 7 del D. Leg.vo 192/2005 (attuazione della direttiva 2002/91/CE relativa al rendimento energetico nell’edilizia) prevede che: il proprietario, il conduttore, l’amministratore di condominio, o per essi un terzo, che se ne assume la responsabilità, mantiene in esercizio gli impianti e provvede affinché siano eseguite le operazioni di controllo e di manutenzione secondo le prescrizioni della normativa vigente. L’operatore incaricato del controllo e della manutenzione degli impianti per la climatizzazione invernale ed estiva esegue dette attività a regola d’arte, nel rispetto della normativa vigente.

In materia di trattamento dei dati personali, il D. Leg.vo 196/2003 impone all’amministratore il rispetto delle disposizioni in materia di riservatezza e precise regole per il trattamento e la diffusione dei dati acquisiti nello svolgimento delle sue funzioni.

A questo ultimo riguardo è stata elaborata e pubblicata sul sito internet dal Garante della privacy una “guida” sul “condominio e la privacy” divisa in capitoli, di cui il primo relativo proprio alla figura dell’amministratore, nella quale vengono date risposte alle seguenti domande (tratte dal sito www.garanteprivacy.it).

Per approfondimento si rinvia alla consultazione completa del documento Visualizza PDF

1) L’amministratore ha responsabilità in materia di privacy nel condominio?

L’amministratore deve sempre saper conciliare le esigenze di tr

Alla cessazione dell’incarico deve consegnare tutta la documentazione in su

I provvedimenti assunti dall’amministratore sono obbligatori nei confronti dei condomini. Tuttavia, contro tali provvedimenti è ammesso, da parte del condomino dissenziente, il ricorso all’assemblea (

Nell’ambito delle attribuzioni indicate dalla legge (art. 1130 del Codice civile) o dei maggiori poteri riconosciuti dall’assemblea o dal regolamento di condominio, l’amministratore ha la rappresentanza dei condomini in nome e per conto dei qua

Per tutte le azioni che riguardano facoltà e diritti ricompresi nelle sue competenze, l’amministratore può agire di sua iniziativa senza che sia necessario che l’assemblea gli conferisca i relativi poteri; l’amministratore può dunque nominare un legale e sottoscrivere procure nei confronti del condominio.

Ciò può accadere ad esempio:

- per ottenere il pagamento delle quote condominiali da parte dei condomini morosi (Cass. 09/12/2005, n. 27292). Infatti ai sensi dell&rsq

L’amministratore ha anche la rappresentanza processuale passiva del condominio, sempre chiaramente nei limiti delle liti che riguardano le parti comuni dell’edificio.

L’art. 1131 del Codice civile prevede infatti che l’amministratore possa essere convenuto in giudizio per qualunque azione concernente le parti comuni dell’edificio.

Il mandato dell’amministratore si presume oneroso N15.

All’atto dell’accettazione della nomina e dell’eventuale rinnovo dell’incarico, l’amministratore deve specificare analiticamente, a pena di nullità della nomina stessa, l’importo dovuto a titolo di compenso per l’attività svolta (art. 1129, comma 14 del Codice civile). Solo su deliberazione dell’assemblea può avere diritto a compensi ulteriori. A tal riguardo Cass. civ. 02/03/2018, n. 5014, ha affermato che

Gli amministratori iscritti alle associazioni di categoria sono soggetti al rispetto delle norme deontologiche dettate nei regolamenti dell’associazione e all’esercizio del relativo potere discip

La responsabilità dell’amministratore può distinguersi in:

La responsabilità civile dell’amministratore di condominio si divide a sua volta in:

- responsabilità contrattuale nei confronti dei condomini;

- responsabilità extracontrattuale nei confronti dei condomini e dei terzi.

Responsabilità contrattuale nei confronti dei condomini

Nel caso di negligente esecuzione dell’incarico professionale, l’amministratore risponde nei confronti dei condomini a titolo di responsabilità civile di tipo contrattuale. La responsabilità ha natura contrattuale poiché sorge a causa del mancato adempimento di obblighi che l’amministratore assume al momento del conferimento dell’incarico.

La responsabilità contrattuale dell’amministratore si esaurisce nell’ambito dei rapporti interni con i condomini e non si estende anche al rapporto condominio - terzi N17.

Nello svolgimento del suo incarico l’amministratore, in quanto mandatario dei singoli condomini, deve svolgere il suo incarico con la diligenza del buon padre di famiglia (art. 1710 del Codice civile), con quella diligenza, cioè, che è lecito attendersi da qualunque soggetto di media avvedutezza e accortezza, memore dei propri impegni, cosciente delle relative responsabilità.

È sulla scorta di tale criterio, di generale applicazione in tema di adempimento delle obbligazioni (

Così come il condominio, anche l’amministratore può - ma non è tenuto a - sottoscrivere una polizza individuale di assicurazione che lo garantisca dai rischi della sua attività

La responsabilità penale sorge a seguito della commissione di un reato (e quindi di un delitto o di una contravvenzione) N21 che a sua volta ha una componente oggettiva ed una soggettiva:

- l’elemento oggettivo corrisponde alla materialità del fatto ed è costituto da una condotta (che può essere commissiva od omissiva), da un evento e da un rapporto di causalità tra la condotta e l’evento (ai sensi dell’art. 40 del Codice penale non impedire un evento che si ha l’obbligo di impedire, equivale a cagionarlo e nel campo delle professioni tecniche è proprio l’omissione colposa ad essere nella maggior parte dei casi punita);

- l’elemento soggettivo postula anche un collegamento psicologico tra il soggetto e l’evento che si produce che deve essere al primo addebitabile (a titolo di dolo o colpa). Ai sensi dell’art. 42 del Codice penale nessuno può essere punito per una azione o una omissione preveduta dalla legge come reato se non l’ha commessa con coscienza e volontà: in particolare nei delitti si richiede, di regola, se non è diversamente previsto da una norma specifica, l’elemento soggettivo del dolo N22; nelle contravvenzioni la regola è invece che si risponde anche per semplice colpa N23.

L’amministratore di condominio potrebbe dunque rispondere, per i comportamenti tenuti nell’esercizio della sua professione, a titolo di dolo o anche a solo titolo di colpa.

E mentre il dolo esige che chi commette il reato abbia consapevolmente posto in essere la condotta illecita e si sia prefigurato, volendolo o accettandolo, l’evento da essa conseguente, la colpa richiede una negligenza, imprudenza o imperizia del professionista ovvero l’inosservanza di leggi, regolamenti, ordini o discipline.

L’amministratore potrebbe dunque rispondere penalmente di un evento anche nel caso in cui questo non era dallo stesso voluto. In ambito penale la colpa si distingue in:

- colpa generica: che attiene all’inosservanza delle tre predette regole di condotta: “negligenza” è sinonimo di trascuratezza, insufficienza di attenzione; “imprudenza” ha luogo in caso di av