Pregiudizio al decoro architettonico: chiarimenti della Cassazione

Nella fattispecie si trattava di una canna fumaria installata dal locatario di un locale commerciale compreso in un edificio condominiale. Secondo la relazione del CTU l’opera (costituita da un tubo di diametro di 27 cm posto sulla facciata esterna del fabbricato fino alla terrazza di copertura) alterava il decoro architettonico dello stabile e i fumi compromettevano la praticabilità del lastrico solare.

La Corte di Cassazione, Ord. C. Cass. civ. 26/05/2021, n. 14598, ha confermato le decisioni dei giudici di merito che avevano ordinato la rimozione della canna fumaria, fornendo interessanti chiarimenti sull’uso della cosa comune in condominio e sul divieto di alterare il decoro architettonico del fabbricato in caso di modifiche o innovazioni delle parti comuni dell’edificio.

MODIFICA DELLA COSA COMUNE DA PARTE DEL CONDUTTORE - In primo luogo la Corte ha premesso che il conduttore, cui è consentito trarre dalla cosa locata tutte le utilità inerenti al suo normale godimento, escluse solamente quelle espressamente vietate dal contratto o confliggenti con il diritto del locatore o di terzi, può altresì utilizzare le parti comuni dell'edificio condominiale, ove è sito l'immobile locatogli, con eguale contenuto ed eguali modalità del potere di utilizzazione spettante al proprietario.
Pertanto il conduttore può liberamente godere ed eventualmente modificare le parti comuni dell'edificio, purché in funzione del godimento o del miglior godimento dell'unità immobiliare oggetto primario della locazione (limite cosiddetto interno) e purché non risulti alterata la destinazione di dette parti, né pregiudicato il pari suo uso da parte degli altri condomini (limite cosiddetto esterno).

PREGIUDIZIO AL DECORO ARCHITETTONICO - Ciò posto, con riferimento alla canna fumaria, i giudici hanno affermato che l'utilizzazione di parti comuni dell'edificio condominiale con impianti destinati a servizio esclusivo di un'unità immobiliare di proprietà individuale esige il rispetto delle regole dettate dall'art. 1102 c.c., compresa la tutela del decoro architettonico. Nonostante tale articolo non faccia riferimento esplicito al decoro architettonico (come invece accade per le innovazioni di cui all’art. 1120 c.c.), il divieto di arrecarvi pregiudizio costituisce un limite legale generale che si applica, per identità di ratio, anche alle modificazioni apportate dal singolo condomino ex art. 1102 c.c.

Ne consegue che in particolare, l'appoggio di una canna fumaria al muro comune perimetrale di un edificio condominiale individua una modifica della cosa comune che, seppur conforme alla destinazione della stessa, ciascun condomino può apportare a sue cure e spese, sempre che non impedisca l'altrui paritario uso, non rechi pregiudizio alla stabilità ed alla sicurezza dell'edificio e non ne alteri il decoro architettonico; fenomeno quest’ultimo che si verifica non già quando si mutano le originali linee architettoniche, ma quando la nuova opera si rifletta negativamente sull'insieme dell'armonico aspetto dello stabile, a prescindere dal pregio estetico che possa avere l'edificio.

Sul punto la Corte ha precisato:
- non può attribuirsi alcuna influenza, ai fini della tutela prevista dall’art. 1102 c.c., al grado di visibilità delle innovazioni contestate in relazione ai diversi punti di osservazione dell'edificio, ovvero la presenza di altre pregresse modifiche non autorizzate;
- non occorre che il fabbricato abbia un particolare pregio artistico, né rileva che tale fisionomia sia stata già gravemente ed evidentemente compromessa da precedenti interventi sull'immobile;
- non assume rilievo decisivo la diminuzione di valore economico correlata alla modifica, in quanto, ove sia accertata una alterazione della fisionomia architettonica dell'edificio condominiale (nel caso di specie per effetto della realizzazione della canna fumaria), il pregiudizio economico risulta conseguenza normalmente insita nella menomazione del decoro architettonico, che, costituendo una qualità del fabbricato, è tutelata - in quanto di per sé meritevole di salvaguardia - dalle norme che ne vietano l'alterazione.