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Ultimo aggiornamento
25/05/2021

Il contratto di appalto di lavori privati

A cura di:
  • Redazione Legislazione Tecnica
  • Studio Groenlandia
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CARATTERI GENERALI DELL’APPALTO DI LAVORI PRIVATI
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Natura e tipologia del contratto di appalto

Negli appalti privati (cioè conferiti da committente privato), i rapporti tra il committente e l’impresa che esegue i lavori, nonché i rapporti, eventuali, tra quest’ultima ed i possibili subappaltatori, sono regolati - nonostante l’ampiezza del tutto diversa che può caratterizzare l’uno o l’altro appalto - dalle medesime norme del Codice civile inerenti all’appalto.

I presupposti e gli aspetti essenziali di tale rapporto contrattuale, quando si svolge tra soggetti privati, sono:

- il suo carattere oneroso e a prestazioni corrispettive (l’esecuzione dell’opera gratuitamente non costituisce appalto);

- la natura consensuale del contratto sottostante (il contratto si considera concluso nel momento in cui le parti manifestano il loro consenso);

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Forma del contratto

Il contratto di appalto disciplinato dal Codice civile ha solitamente forma libera (Cass. 06/06/2003, n. 9077) ed infatti, si può concludere:

- oral

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Differenza con altre fattispecie negoziali

Il contratto di appalto ha numerosi punti di contatto con altri tipi contrattuali, quali:

- il contratto d’opera (art. 2222 del Codice civile). Sussiste appalto quando il soggetto che si assume l’obbligo contrattuale adopera una struttura organizzativa di dimensioni apprezzabili, poiché la principale differenza tra i due contratti &e

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Appalto a corpo e appalto a misura

Il prezzo dell’appalto è:

- determinato dalle parti nel quantum o nei suoi criteri per determinarlo;

- calcolato, in mancanza, con riferimento alle tariffe esistenti N3;

- c

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Diritti degli ausiliari dell’appaltatore verso il committente
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ESECUZIONE DEL CONTRATTO E PROBLEMATICHE
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Difetti nei materiali utilizzati
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Obblighi dell’appaltatore

L’appaltatore deve “dare pronto avviso al committente dei difetti della materia da questo fornita, se si scoprono nel corso dell’opera e possono comprometterne la regolare esecuzione” (

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I difetti palesi

L’appaltatore deve fare valere subito i vizi palesi, sospendendo l’impiego dei materiali difettosi. Non esiste un termine per l’avviso, e la valutazione della tempestività viene fatta in base alle circostanze del caso concreto e agli usi.

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I difetti occulti

L’appaltatore non è responsabile per avere accettato i materiali che si rivelano difettosi in un momento succ

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Impossibilità di esecuzione dell’opera

Se il contratto si scioglie perché l’esecuzione dell’opera è divenuta impossibile in conseguenza di una causa non imputabile ad alcuna delle parti, il committente deve pagare la parte dell’opera già compiuta, nei limiti in cui è per lui utile, in proporzio

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Perimento o deterioramento della cosa

Se, per causa non imputabile ad alcuna delle parti, l’opera perisce o è deteriorata prima che sia accettata dal committente o prima che il committente sia in mora a verificarla, il perimento o il deterioramento è a carico dell’appaltatore, qualora questi abbia fornito i materiali.

Se i materiali sono stati forniti in tutto o in parte dal committente, il perimento o il deterioramento dell’opera è a suo carico per quanto riguarda i materiali da lui forniti, e per il resto è a carico dell’appaltatore (

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Recesso dal contratto

Il committente può recedere dal contratto, anche se è stata iniziata l’esecuzione dell’opera o la prestazione del servizio, purché tenga indenne l’appaltatore delle spese sostenute

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Varianti in corso d’opera nei lavori privati
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Norme di riferimento

Nel corso dell’esecuzione è possibile che si renda necessario modificare l’originario programma dei lav

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Le variazioni concordate del progetto

La regola generale (art. 1659 del Codice civile) è che l’appaltatore non può apportare variazioni rispetto a quanto convenuto nel contratto senza l’autorizzazione scritta del committente.

Nel caso infatti quest’ultimo non presti il suo consenso, l’appaltatore non ha diritto al compenso, anche nel caso in cui si tratti di miglioramenti.

In ogni caso, anche se le modificazioni sono state autori

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Regime probatorio delle varianti

La forma scritta è richiesta ai fini della prova, e dunque è sempre ammessa la prova per confessione

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Le variazioni necessarie del progetto

Nell’ipotesi in cui le variazioni al progetto si rendano necessarie per motivazioni tecniche (v. art. 1660 del Cod

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Varianti e recesso dell’appaltatore o del committente

L’appaltatore può recedere nel caso in cui l’importo delle variazioni (anche più di una tra di loro sommate)

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Le variazioni ordinate dal committente

Il committente può chiedere di apportare variazioni al progetto N10, purché il loro ammontare non superi il se

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La prova delle variazioni

Le variazioni possono essere ordinate anche oralmente, e la relativa prova può essere data con ogni mezzo.

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Il termine di esecuzione

L’esecuzione delle variazioni determina la necessità di una posticipazione della consegna dell’opera ri

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Il compenso

Il diritto al compenso è riconosciuto nel caso si verifichi un’eccedenza tra il costo delle opere convenute i

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Il subappalto di lavori privati
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Circostanze imprevedibili, revisione del prezzo

Se per effetto di circostanze imprevedibili si verificano degli aumenti o delle diminuzioni nel costo dei materiali o della mano d’opera N13, di entità tale da provocare un aumento o una diminuzione superiori al decimo del prezzo complessivo convenuto, l’appaltatore o il committente possono chiedere una

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Difficoltà di esecuzione

In linea generale, se nel corso dell’opera si verificano delle difficoltà di esecuzione derivanti da cause geologiche, idriche e simili, non previste dai contraenti e che rendano notevolmente più onerosa la prestazione dell’appaltatore, questi ha diritto ad un equo compenso (

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Emergenza epidemiologica da Covid-19

Nei contratti tra privati, in corso di validità dal 31/01/2020 e fino al 31/07/2020, aventi ad oggetto l’esec

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VERIFICHE E PAGAMENTO DELL’OPERA
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Verifiche dell’opera, collaudo e accettazione
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Verifiche durante l’esecuzione del contratto

L’art. 1662 del Codice civile dispone che “Il committente ha il diritto di controllare lo svolgimento dei lavori e di verificarne a proprie spese lo stato. Quando, nel corso dell’opera si accerta che la sua esecuzione non procede secondo le condizioni stabilite dal contratt

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Verifiche dell’opera (collaudo)

Il committente, prima di ricevere la consegna dell’opera, ha diritto di procedere alla verifica dell’opera stessa. Questa va compiuta appena l’appaltatore mette il committente in condizione di eseguirla (art. 1665 del Codice civile).

La verifica, che può essere eseguita personalmente dal committente o da un suo incaricato, risponde all’interesse di entrambe le parti:

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Accettazione dell’opera

L’accettazione segue l’esito positivo della verifica e consiste in un negozio unilaterale recettizio con il quale il committente manifesta la volontà di ricevere l’opera. La legge non richiede alcuna forma e, dunque può essere espressa, presunta o tacita.

Gli effetti di essa sono:

- la liberazione dell’appaltatore dalla responsabilità per i difetti apparenti;

-

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Consegna dell’opera

La consegna segue normalmente la verifica, il collaudo e l’accettazione, ma le parti possono regolare diversamente le varie fasi.

Essa è un atto meramente materiale

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Verifica e pagamento delle singole partite

Se si tratta di un’opera da eseguire per partite, ciascuno dei contraenti può chiedere che la verifica avveng

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DIFFORMITÀ, VIZI E DIFETTI DELL’OPERA APPALTATA
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In generale

L’appaltatore è tenuto alla garanzia per le difformità e i vizi dell’opera. La garanzia non è dovuta se il committente ha accettato l’opera e le difformità o i vizi erano da lui conosciuti o erano riconoscibili, purché, in questo caso, non siano stati in mala fede taciuti dall’ap

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Difformità e vizi apparenti e occulti

Le difformità ed i vizi ex

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La denuncia

Soltanto per i vizi occulti sussiste l’obbligo della denuncia, poiché quelli palesi si devono far valere in sede di verifica o di accettazione o si perde il diritto alla garanzia.

Il termine di 60 giorni di cui al comma 2, art. 1667 del Codice civile decorre dalla conoscenza effettiva del vizio.

L’onere di provare la tempestività della denuncia, condizione necessaria dell’azione, incombe sul committente, e la prova può essere acquisita con ogni mezzo, ma deve portare all’accertamento del giorno in cui è avvenuta la scoperta.

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Vizi dell’opera derivanti da istruzioni del committente

Secondo la giurisprudenza (vedi: Cass. 27/03/2018, n. 7553;

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Garanzia per difetti dell’opera
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Azioni a disposizione del committente

Il committente può chiedere:

- che le difformità o i vizi siano eliminati a spese dell’appaltatore;

oppure

- che il prezzo sia proporzionalmente diminuito, salvo il risarcimento del danno nel caso di colpa dell’appaltatore;

- la r

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Legittimazione attiva

La legittimazione attiva delle predette azioni di natura contrattuale appartiene:

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L’eliminazione dei vizi

Ai sensi dell’art.16

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La riduzione del prezzo

L’azione ha natura diversa rispetto a quella di risarcimento dei danni disciplinata dalla medesima disposizione, ma costituisce anch’essa un rimedio volto a riparare le conseguenze di un in

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Il risarcimento del danno e la colpa dell’appaltatore

L’azione per il risarcimento del danno attiene alle fattispecie in cui vi sono dei danni che non sono riparabili con l’eliminazione dei vizi o la riduzione del prezzo, come quelli provocati a terzi o a cose del committente, o derivati da mancato guadagno, o determinati dal ritardo nella consegna a seguito della eliminazione del vizio.

In particolare, tale azione:

- è proponibile in modo aut

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La risoluzione del contratto

Il rimedio della risoluzione è subordinato ai casi di maggior gravità delle difformità e dei vizi, quando cioè l’opera risulta del tutto inadatta alla sua destinazione. Tale requisito deve essere valutato con criteri obiettivi, e cioè considerando la destinazione che l’opera riceverebbe dalla generalità delle persone, ma anc

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La prescrizione

La prescrizione vale per le azioni disciplinate all’art. 1668 del Codice civile, ma non per le comuni azioni contrattuali e per l’eventuale connessa azione di risarcimento del danno.

Al termine biennale di presc

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Rovina e difetti di cose immobili
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L’azione ai sensi dell’art. 1669 del Codice civile

Quando si tratta di edifici o di altre cose immobili N22 destinate per la loro natura a lunga durata N23, se nel corso di 10 anni dal compimento l’opera, per vizio del suolo o per difetto della costruzione N24, rovina in tutto o in parte, ovvero presenta evidente pericolo di rovina o gravi difetti, l’appaltatore è responsabile nei confronti del committente e dei suoi aventi causa, purché sia fatta la denunzia entro un anno dalla scoperta.

Il diritto del committente si prescrive in un anno dalla denunzia, ai sensi dell’art. 1669 del Codice civile (si veda anche

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I termini

La norma individua tre termini che sono interdipendenti, nel senso che la responsabilità non può essere fatta valere qualora anche uno solo non sia rispettato:

1) uno, decennale, attinente al rapporto sostanziale con il costruttore decorrente dal compimento dell’opera, e non dalla data di acquisto dell’immobile;

2) un secondo, di decadenza, per la denuncia del p

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Carattere personale dell’azione

L’azione ha carattere personale e ne risponde il costruttore, a carico del quale sussiste una presunzione iuris tantum di responsabilità N28, che può essere vinta non attraverso la generica prova di aver usato ogni possibile diligenza nell’esecuzione, ma allegando fatti positivi, precisi e concordanti.

Sono soggetti responsabili:

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Tribunale competente

Trattandosi di azione di responsabilità da fatto illecito, la competenza per territorio va determinata in relazione

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Azione del committente e azione dell’acquirente di immobile

L’azione per ottenere l’adempimento del contratto di appalto e l’eliminazione dei vizi e dei difetti dell’opera, a norma degli

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Esemplificazione di casi trattati dalla giurisprudenza

Stanti le conclusioni raggiunte, riteniamo utile proporre qui di seguito una rassegna di casi che la giurisprudenza ha negli anni ritenuto di far rientrare nella nozione di “gravi difetti” e pertanto nell’applicazione dell’art. 1669 del Codice civile, e che possono costituire un orientamento per la soluzione di casi analoghi.

Si segnala una sola pronuncia, la più recente, per ciascuna casistica.


GRAVE DIFETTO

SENTENZA

Deficienze costruttive implicanti grave pregiudizio igienico-sanitario e statico dell’edificio a seguito di manutenzione straordinaria e ristrutturazione

Cass. 18/06/2020, n. 11840

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Responsabilità del committente per danni a terzi causati dall’opera

In caso di danni subiti da terzi nel corso dell’esecuzione di un appalto, bisogna distinguere due “tipologie” di danno:

1) da un lato possono accadere danni derivanti dall’attività dell’appaltatore: di tali danni risponde di regola esclusivamente l’appaltatore, in quanto è costui che esegue l’appalto “a suo rischio”, salvo il caso in cui vi sia stata concreta ingerenza del committente (

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APPALTO TRA PRIVATI E NORME URBANISTICO-EDILIZIE
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Necessaria liceità dell’oggetto del contratto

L’oggetto del contratto deve essere lecito, nel senso l’opera o il servizio non devono dunque formare oggetto di divieto imposto da norme imperative.

Affinché un intervento edilizio possa considerarsi “lecito” occorre che esso sia realizzato nel rispetto delle norme edilizie e delle relative procedure, nonché - a seconda dei c

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Contratto per realizzazione di opera abusiva e conseguenze
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Nullità del contratto

Su questo primo basilare punto, la giurisprudenza della Suprema Corte è granitica nell’affermare che il contratto di appalto per la costruzione di un immobile in assenza del titolo abilitativo edilizio (comunque denominato) è nullo, ai sensi degli artt. 1346 e 1418 del Codice civile, avendo un oggetto illecito per violazion

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Conseguenze della nullità nel rapporto tra committente e appaltatore

La nullità del contratto così stipulato, e la sua conseguente “inesistenza” fin dall’origine (il contratto in questi casi è come se non fosse mai esistito), producono rilevanti conseguenze nel rapporto privatistico tra committente e appaltatore.

La nullità impedisce come detto sin dall’origine al contratto di produrre gli effetti suoi propri, e ne rende inammissibile anche la convalida ai sensi dell’art. 1423 del Codice civile, con la f

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Appaltatore non a conoscenza dell’illiceità dell’opera - Irrilevanza

A tale proposito è del tutto irrilevante l’ignoranza del mancato rilascio delle prescritte autorizzazioni, che non può ritenersi scusabile a causa della grave colpa dell’appaltatore il quale, con l’ordinaria diligenza, ben avrebbe potuto avere conoscenza della reale situazione (tra le tante: Cass. 27/11/2018, n. 30703; Cass.

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Impegno di una parte di richiedere i permessi - Irrilevanza

Parimenti è irrilevante la comune intenzione delle parti, anche se manifestata nel contratto, di porre a carico dell’appaltatore l’obbligo di richiedere il provvedimento autorizzavo, in quanto, anche in tal caso.

L&

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Altri rimedi - Irrilevanza

Nel giudizio instaurato dall’appaltatore contro l’appaltante per la risoluzione del contratto, rimasto ineseguito, e il risarcimento del danno conseguente, è irrilevante l’accertamento dell’eventuale responsabilità dell’appaltante in

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Indebito arricchimento del committente

Resta dunque come unico rimedio a favore dell’appaltatore l’azione di indebito arricchimento a carico dell’altra parte, ai sensi dell’art. 2041 del Codice civ

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Sanatoria successiva dell’intervento

Il contratto è nullo ancorché sopraggiunga ad esso condono edilizio, in quanto la nullità, una volta verificatasi, anche se non ancora dichiarata, impedisce sin dall’origine al contratto di produrre gli effetti suoi propri e ne rende inammissibile an

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Opere eseguite in difformità dai permessi

La nullità si verifica anche ove il contratto abbia ad oggetto immobili da costruire o costruiti in modo difforme al titolo abilitativo edilizio: se la difformità è totale (cioè ove si intenda realizzare un edificio radicalmente diverso per caratteristiche tipologiche e volumetriche rispetto a quello assentito), l’opera difforme è equiparata a quella priva di titolo.

In pratica, in tema di contratti di appalto aventi ad oggetto la costruzione di immobili eseguiti in difformità rispetto al titolo abilitativo edilizio, occorre distinguere a seconda che tale difformità sia totale o parziale:

1) nel primo caso, che si verifica quando è stato realizzato un edificio radicalmente diverso per caratteristiche tipologiche e volumetrie (

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