Responsabilità per gravi difetti dell’opera: presupposti e termine di decadenza

Nella fattispecie, la Corte d'Appello, aveva dichiarato la prescrizione del diritto di un condominio e dei proprietari delle unità immobiliari al risarcimento dei danni alle parti comuni e alle proprietà esclusive per i gravi difetti nell'esecuzione dei lavori di costruzione dell'edificio. Per giungere a tale conclusione la corte territoriale aveva rilevato che il termine di prescrizione annuale aveva cominciato a decorrere dalla data della lettera con cui l'amministratore aveva denunziato i gravi difetti di cui si era discusso nella precedente assemblea (in cui i condomini avevano avuto la consapevolezza della gravità dei danni).

L'Ord. C. Cass. civ. 07/02/2019, n. 3674, ha cassato la sentenza di appello poiché aveva preso in considerazione il momento in cui viene solo percepita l'esistenza del difetto e non quello in cui si raggiunge la conoscenza obiettiva della gravità dei difetti e della loro derivazione causale dall'imperfetta esecuzione dell'opera.

In questo modo, la Corte d'Appello si era discostata dalla costante giurisprudenza sull'individuazione del dies a quo della prescrizione, secondo la quale il termine di un anno per la denuncia del pericolo di rovina o di gravi difetti nella costruzione di un immobile, previsto dall'art. 1669 del Codice civile a pena di decadenza dall'azione di responsabilità contro l'appaltatore, decorre dal giorno in cui il committente consegua una sicura conoscenza dei difetti e delle loro cause, e tale termine può essere postergato all'esito degli accertamenti tecnici che si rendano necessari per comprendere la gravità dei vizi e stabilire il corretto collegamento causale.

La Suprema Corte ha con l'occasione richiamato un altro consolidato principio giurisprudenziale, secondo il quale i gravi difetti che, ai sensi dell'art. 1669 del Codice civile, fanno sorgere la responsabilità dell'appaltatore nei confronti dei committente e dei suoi aventi causa consistono in quelle alterazioni che, in modo apprezzabile, riducono il godimento del bene nella sua globalità, pregiudicandone la normale utilizzazione, in relazione alla sua funzione economica e pratica e secondo la sua intrinseca natura.
A tal fine, rilevano pure vizi non totalmente impeditivi dell'uso dell'immobile, come quelli relativi all'efficienza dell'impianto idrico o alla presenza di infiltrazioni e umidità, ancorché incidenti soltanto su parti comuni dell'edificio e non sulle singole proprietà dei condomini.