Gravi difetti dell'opera: decorrenza del termine per la denuncia

Nel caso di specie la ricorrente, pur avendo percepito problemi di “intollerabile rumorosità” fin dal primo insediamento nell’immobile avvenuto subito dopo l’acquisto, aveva effettuato la denuncia della carente insonorizzazione dell’appartamento solo a seguito del compimento della relativa perizia tecnica avvenuta peraltro alcuni anni dopo. Nonostante il tempo trascorso, la ricorrente sosteneva la tempestività della denuncia, in quanto, a suo dire, il relativo termine decorreva dalla data degli accertamenti tecnici.

Secondo il tradizionale orientamento in tema di garanzia per gravi difetti dell'opera ai sensi dell'art. 1669, Cod. civ., il termine di un anno per la relativa denuncia non inizia a decorrere finché il committente non abbia conoscenza sicura dei difetti e tale consapevolezza non può ritenersi raggiunta sino a quando non si sia manifestata la gravità dei difetti medesimi e non si sia acquisita, in ragione degli effettuati accertamenti tecnici, la piena comprensione del fenomeno e la chiara individuazione ed imputazione delle sue cause, non potendosi onerare il danneggiato della proposizione di azioni generiche a carattere esplorativo.

Tuttavia la Corte di Cassazione (Ord. C. Cass. civ. 29/10/2019, n. 27693), ha chiarito che l'inizio della decorrenza del termine di decadenza può essere però legittimamente spostato in avanti nel tempo solo quando gli accertamenti tecnici si rendano effettivamente necessari per comprendere appieno la gravità dei difetti e stabilire il corretto collegamento causale, allo scopo di indirizzare verso la giusta parte una eventuale azione del danneggiato.

Ne consegue che, qualora si tratti di un problema di immediata percezione, sia nella sua reale entità, che nelle sue possibili cause sin dal suo primo manifestarsi, il decorso di tale termine non è necessariamente né automaticamente postergato all'esito dei predetti approfondimenti tecnici.

Poiché nella fattispecie la percezione della reale entità del vizio era stata pressoché immediata e la sua possibile origine era senza dubbio individuabile in un difetto costruttivo, è stato ritenuto irrilevante stabilire mediante accertamento tecnico se il difetto fosse ascrivibile alle sole finestre o anche alle pareti, essendo già certo che la rumorosità era riconducibile ad un difetto proprio dell'immobile.