Sent.C. Cass. 12/06/1987, n. 5147

1. Il contratto avente ad oggetto il trasferimento, attuale e futuro, di un'area edificabile in cambio di una costruzione che sarà realizzata, a cura e con i mezzi del cessionario, su altra area del cedente, può integrare sia la permuta tra un bene esistente e un bene futuro, sia un contratto misto avente gli elementi della vendita e dell'appalto: ricorre il primo caso qualora si ritenga che il sinallagma negoziale voluto dagli interessati sia consistito nel trasferimento della proprietà attuale in cambio della cosa futura, restando su un piano accessorio e strumentale l'obbligazione di erigere l'edificio; ricorre la seconda ipotesi nel caso inverso, quando cioè l'interprete si convinca che la costruzione del fabbricato sia stata al centro della volontà negoziale e dell'interesse delle parti e la cessione dell'area costituisca solo il mezzo posto in essere per conseguire detto primario obiettivo.' 2. I gravi difetti dell'edificio, ai fini e per gli effetti di cui all'art. 1669 C.c., sono costituiti non solo da quei difetti di costruzione incidenti in modo apprezzabile sugli elementi strutturali dell'opera, ovvero su quelli necessari perché questa possa fornire la normale utilità propria della sua destinazione, ma anche da quei vizi che determinano una notevole menomazione della possibilità di normale godimento del bene. (Alla stregua del surriportato principio, la Suprema Corte ha ritenuto corretta la decisione dei giudici di merito che aveva ravvisato i gravi difetti nel fatto che gli scarichi delle acque bianche e le caditoie pluviali erano stati collegati direttamente alla condotta fognaria, con conseguente fuoriuscita di miasmi espandentisi nell'aria e persino negli appartamenti per la mancanza di idonee vasche di depurazione). 3. Il termine annuale per la denunzia dei vizi posto dall'art. 1669 C.c. in materia di appalto, ha inizio non già da quando il committente abbia acquisito la cognizione degli effetti dei vizi medesimi o dei loro segni esteriori di danno o di pericolo, bensì dal momento in cui abbia conseguito un apprezzabile grado di conoscenza dell'entità del difetto, della sua gravità e delle sue cause, senza di che non è in condizione di stabilire se esso sia o meno imputabile all'appaltatore. La relativa indagine si risolve in un apprezzamento di fatto riservato al giudice del merito e, come tale, incensurabile in sede di legittimità se sorretto da congrua motivazione.