Appalto di lavori: vizi dell'opera, denuncia e azione di regresso nei confronti del subappaltatore

Fattispecie
La vicenda scaturisce dalla richiesta formulata dagli acquirenti di un appartamento per la diretta esecuzione delle opere necessarie al ripristino degli immobili o il risarcimento dei danni causati delle infiltrazioni di acqua piovana che si erano verificate nell'appartamento, nella cantina e nell'autorimessa acquistati dalla società costruttrice. Quest'ultima aveva implicitamente riconosciuto - mediante l'esecuzione di opere finalizzate alla loro eliminazione ad opera di terzi - l'esistenza dei vizi, pur eccependo la decadenza e prescrizione dell'azione di garanzia.

Questione di diritto
La questione di diritto relativa alla fattispecie di cui sopra è così riassumibile:
- ove sia sopravvenuto il riconoscimento dei vizi, sia pure in forma tacita da parte dell'appaltatore, tale condotta può esimere lo stesso dal provvedere, in relazione all'art. 1670 c.c., alla comunicazione della denuncia entro il termine di 60 giorni al subappaltatore, conservando così ugualmente il diritto ad esercitare il regresso nei suoi confronti a seguito del positivo esperimento dell'azione di garanzia da parte del committente?
- in caso di ritenuta necessità dell'assolvimento di tale obbligo da parte dell'appaltatore, che ha riconosciuto i vizi, in quale forma deve essere operata la denuncia prevista dal citato art. 1670 c.c.?

Principi di diritto e conclusioni
La Corte di Cassazione è intervenuta in proposito ribadendo importanti principi relativi ai rapporti tra committente e appaltatore e tra quest'ultimo e subappaltatore:
- l'impegno dell'appaltatore ad eliminare i vizi della cosa o dell'opera costituisce tacito riconoscimento degli stessi e fonte di un'autonoma obbligazione di "facere", la quale si affianca all'originaria obbligazione di garanzia, senza estinguerla, con la conseguenza che tale obbligazione è soggetta non già ai termini di prescrizione e decadenza stabiliti per quella di garanzia, ma all'ordinario termine di prescrizione decennale fissato per l'inadempimento contrattuale. E ciò sul presupposto che il riconoscimento dei vizi - che rende superflua la denunzia dei vizi stessi o la comunicazione della denunzia entro i prescritti termini - non è soggetto a una forma determinata e può esprimersi attraverso qualsiasi manifestazione, purché univoca e convincente, senza alcuna necessità che ad esso si accompagni l'ammissione di una responsabilità o l'assunzione di obblighi;
- l'appaltatore è tenuto a denunciare tempestivamente al subappaltatore i vizi o le difformità dell'opera a lui contestati dal committente e, prima della formale denuncia di quest'ultimo, non ha interesse ad agire in regresso nei confronti del subappaltatore, atteso che il committente potrebbe accettare l'opera nonostante i vizi palesi, non denunciare mai i vizi occulti oppure denunciarli tardivamente;
- la denuncia effettuata dal committente direttamente al subappaltatore non è idonea a raggiungere il medesimo scopo di quella effettuata dall'appaltatore ai sensi dell'art. 1670 c.c., dovendo tale comunicazione provenire dall'appaltatore o da suo incaricato e non già "aliunde" come, ad esempio, dal committente-appaltante principale, poiché i rapporti di appalto e di subappalto sono autonomi; è ininfluente in proposito l'eventuale riconoscimento, anche in forma implicita, dei vizi dell'opera da parte dell'appaltatore;
- ai fini dell'assolvimento (legittimante l'esercizio dell'eventuale futura azione di regresso) dell'obbligo previsto dall'art 1670 c.c., è necessario che l'appaltatore proceda ad una comunicazione formale nei confronti del subappaltatore, che si sostanzi o nella trasmissione della denuncia operata dal committente o, comunque, di altra comunicazione che sia riproduttiva del suo contenuto, non risultando idonea allo scopo qualsiasi altra modalità né, a maggior ragione, che il subappaltatore sia venuto a conoscenza, in via solo informale, della denuncia dei vizi effettuata dal committente all'appaltatore.

Pertanto, conclude la Suprema Corte nella Sent. C. Cass. civ. 05/03/2021, n. 6192, l'appaltatrice avrebbe dovuto comunque provvedere alla tempestiva comunicazione della denuncia delle parti committenti alla subappaltatrice ai sensi dell'art. 1670 c.c., non potendo sortire alcuna efficacia scriminante il sopravvenuto riconoscimento dei vizi da parte della sola appaltatrice.

Infine, la Suprema Corte ha ricordato che, qualora i vizi di costruzione di un edificio in condominio riguardino soltanto alcuni appartamenti e non anche le parti comuni, l'azione di risarcimento nei confronti del venditore-costruttore-appaltatore ha natura personale e può essere proposta da qualsiasi titolare del bene oggetto della garanzia, senza necessità che al giudizio partecipino gli altri comproprietari. L'azione va proposta esclusivamente dai proprietari delle unità danneggiate, ancorché possa insorgere, in sede di esecuzione, una interferenza in modo riflesso tra il diritto riconosciuto in sentenza (risarcimento del danno in forma specifica) e i diritti degli altri condomini, nel senso che i danneggiati, per procedere all'esecuzione dei lavori necessari ad eliminare i difetti, dovranno procurarsi il consenso degli altri condomini per il fatto che essi dovranno eseguirsi nella proprietà condominiale.