Con riferimento agli immobili sottoposti a vincoli ai sensi del D. Leg.vo 22/01/2004, n. 42, gli interventi di demolizione e ricostruzione e gli interventi di ripristino di edifici crollati o demoliti costituiscono interventi di ristrutturazione edilizia soltanto ove sia rispettata la medesima sagoma dell'edificio preesistente (art. 3, D.P.R. 380/2001, comma 1, lett. d), come modificato dall'art. 30, D.L. 21/06/2013, n. 69, comma 1, lett. a), conv. L. 09/08/2013, n. 98). Alla stregua di tale disposizione, è da escludere che la ricostruzione di un rudere sia riconducibile nell'alveo della ristrutturazione edilizia nel caso in cui manchino elementi sufficienti a testimoniare le dimensioni e le caratteristiche dell'edificio da recuperare: in particolare, un manufatto costituito da alcune rimanenze di mura perimetrali, ovvero un immobile in cui sia presente solo parte della muratura predetta, e sia privo di copertura e di strutture orizzontali, non può essere riconosciuto come edificio allo stato esistente. In mancanza di elementi strutturali non è infatti possibile valutare l'esistenza e la consistenza dell'edificio da consolidare ed i ruderi non possono che considerarsi alla stregua di un'area non edificata.

Le nozioni di "risanamento conservativo" e di "ristrutturazione edilizia", costituendo interventi di recupero del patrimonio edilizio esistente, postulano necessariamente la preesistenza di un fabbricato da ristrutturare o risanare, ossia di un organismo edilizio dotato di mura perimetrali, strutture orizzontali e copertura; di conseguenza, la ricostruzione su ruderi o su di un edificio già da tempo demolito costituisce nuova opera. Infatti, per quanto riguarda gli interventi di ripristino di edifici diruti, occorre distinguere l'ipotesi in cui esista un organismo edilizio dotato di mura perimetrali, strutture orizzontali e copertura in stato di conservazione tale da consentire la sua fedele ricostruzione (nel qual caso è possibile parlare di demolizione e ricostruzione, e dunque, di ristrutturazione) dall'ipotesi in cui, invece, sussista un organismo edilizio dotato di sole mura perimetrali e privo di copertura (nel qual caso, gli interventi in questione non possono essere classificati come interventi di restauro e risanamento conservativo, ma di nuova costruzione, attesa la mancanza di elementi sufficienti a testimoniare le dimensioni e le caratteristiche dell'edificio da recuperare).

Il permesso di costruire ed il certificato di agibilità sono collegati a presupposti diversi, non sovrapponibili fra loro, in quanto il certificato di agibilità ha la funzione di accertare che l’immobile sia stato realizzato secondo le norme tecniche vigenti in materia di sicurezza, salubrità, igiene, risparmio energetico degli edifici e degli impianti; il titolo edilizio è invece finalizzato all’accertamento del rispetto delle norme edilizie ed urbanistiche. Vero è che l’art. 25, D.P.R. 06/06/2001, n. 380, condiziona il rilascio del certificato di agibilità - per altro auto-dichiarato - non solo all’aspetto igienico-sanitario ma anche alla conformità edilizia dell’opera realizzata rispetto al progetto approvato. Nondimeno, con riferimento al regime giuridico vigente al momento del suo rilascio (nel caso di specie avvenuto nel 1974), il conseguimento del certificato di abitabilità non preclude(va) agli uffici comunali la possibilità di contestare successivamente la presenza di difformità rispetto al titolo edilizio.

Il provvedimento con cui viene ingiunta, sia pure tardivamente, la demolizione di un immobile abusivo, per la sua natura vincolata e rigidamente ancorata al ricorrere dei relativi presupposti in fatto e in diritto, non richiede motivazione in ordine alle ragioni di pubblico interesse (diverse da quelle inerenti al ripristino della legittimità violata) che impongono la rimozione dell’abuso. Il principio in questione non ammette deroghe: né nell’ipotesi in cui l’ingiunzione di demolizione intervenga a distanza di tempo dalla realizzazione dell’abuso; né se il titolare attuale non sia responsabile dell’abuso e il trasferimento non denoti intenti elusivi dell’onere di ripristino.

L’art. 8 del D.L. 76/2020, comma 5, lett. d), ha novellato l’art. 183, comma 15, del D. Leg.vo 50/2016, introducendo espressamente la possibilità per gli operatori economici di presentare proposte intese anche alla realizzazione di interventi già contemplati negli strumenti di programmazione dei lavori pubblici. Ne consegue che, in seguito alla modifica normativa, l’opzione espressa dall’amministrazione per un project financing ad iniziativa pubblica non risulta di per sé ostativa alla proposizione di progetti ex art. 183 cit. da parte di privati.

I requisiti per divenire promotore di un’opera pubblica nell’ambito di una procedura di project financing ad iniziativa privata devono sussistere già al momento della presentazione della proposta, non potendo essere acquisiti nel corso del procedimento, come si evince sia dal chiaro tenore letterale dell’art. 183, comma 17, del D. Leg.vo 50/2016, sia, a contrario, dal comma 19 dello stesso articolo, il quale consente il recesso di alcuni componenti della compagine proponente solo a condizione che non vengano meno i (già sussistenti) requisiti per la qualificazione.

Ai sensi dell'art. 15, comma 2, D.P.R. 380/2001 (nella versione precedente alle modifiche effettuate dal D.L. 12/09/2014, n. 133 - conv. dalla L. 11/11/2014, n. 164), i fatti posti alla base della richiesta di proroga del permesso di costruire devono essere sopravvenuti ed estranei alla volontà del titolare o concretarsi in tre, tassative, fattispecie relative, rispettivamente, alla mole dell’opera, alle sue particolari caratteristiche tecnico-costruttive ovvero, trattandosi di opera pubblica, un’opera il cui finanziamento sia previsto in più esercizi finanziari. Tali condizioni non si realizzano nel caso della costruzione privata di una palazzina di tre piani fuori terra ed uno interrato. La modifica all’art. 15 del D.P.R. n. 380 del 2001 da parte del citato D.L., che introduce le “difficoltà tecnico-esecutive emerse successivamente all'inizio dei lavori” - che renderebbe possibile una proroga del titolo edilizio per tali difficoltà sopravvenute - ha carattere innovativo e non è dunque applicabile per i casi precedenti alla sua entrata in vigore.