L'art. 23-ter del D.P.R. 380/2001, come modificato dal D.L. 69/2024, consente di realizzare, all’interno della medesima unità immobiliare, a date condizioni, cambi di destinazione d’uso anche da commerciale a residenziale e viceversa, senza necessità di ottenere permesso di costruire. Il permesso di costruire non è necessario ove il cambio di destinazione d’uso avvenga senza opere, ovvero mediante opere riconducibili all’ambito dell’edilizia libera. In queste ipotesi dunque il cambio può essere effettuato previa segnalazione certificata di inizio attività (SCIA) o altro strumento di comunicazione. (Nel caso di specie il TAR ha annullato l'ordinanza di demolizione relativa al cambio di destinazione d'uso da commerciale - di una rivendita di tabacchi - a residenziale, eseguito mediante opere assentibili in edilizia libera).

Le norme del regolamento di condominio - aventi natura contrattuale, in quanto predisposte dall’unico originario proprietario dell’edificio ed accettate con i singoli atti di acquisto dai condòmini, ovvero adottate in sede assembleare con il consenso unanime di tutti i condòmini - possono derogare od integrare la disciplina legale, consentendo l’autonomia privata di stipulare convenzioni che pongano nell’interesse comune limitazioni ai diritti dei condomini, sia relativamente alle parti condominiali, sia riguardo al contenuto del diritto dominicale sulle porzioni di loro esclusiva proprietà. Ne consegue che il regolamento di condominio può legittimamente dare del limite del decoro architettonico una definizione più rigorosa di quella accolta dall’art. 1120 c.c., estendendo il divieto di innovazioni sino ad imporre la conservazione degli elementi attinenti alla simmetria, all’estetica, all’aspetto generale dell’edificio, quali esistenti nel momento della sua costruzione od in quello della manifestazione negoziale successiva.

È in capo al proprietario (o al responsabile dell'abuso), assoggettato a ingiunzione di demolizione, l'onere di provare il carattere risalente del manufatto, collocandone la realizzazione in epoca anteriore alla L. 765/1967 che, con l'art. 10, novellando l'art. 31, L. 1150/1942, ha esteso l'obbligo di previa licenza edilizia alle costruzioni realizzate al di fuori del perimetro del centro urbano. Tale conclusione vale non solo per l'ipotesi in cui si chiede di fruire del beneficio del condono edilizio, ma anche - in generale - per poter escludere la necessità del previo rilascio del titolo abilitativo, ove si faccia questione, appunto, di opera risalente ad epoca anteriore all'introduzione del regime amministrativo autorizzatorio dello ius aedificandi.

Gli interventi di ristrutturazione edilizia di cui all'art. 3, D.P.R. 380/2001, lett. d), devono iscriversi pur sempre in un'attività di recupero sul patrimonio edilizio “esistente”, il cui limite è segnato appunto dalla preesistenza di un manufatto da ristrutturare o risanare, ossia di un organismo edilizio dotato di mura perimetrali, strutture orizzontali e copertura. Deve trattarsi di un manufatto che, a prescindere dalla circostanza che sia abitato o abitabile, possa essere comunque individuato nei suoi connotati essenziali, come identità strutturale, in relazione anche alla sua destinazione.

Costituisce vera e propria costruzione ex novo, e non già ristrutturazione, la ricostruzione di un intero fabbricato, diruto da lungo tempo e del quale residuavano solo piccole frazioni dei muri, di per sé inidonee a definire l'esatta volumetria della preesistenza, in quanto l'effetto ricostruttivo così perseguito mira non a conservare o, se del caso, a consolidare un edificio comunque definito nelle sue dimensioni, né alla sua demolizione e fedele ricostruzione, bensì a realizzarne uno del tutto nuovo e diverso. (Nel caso di specie i ruderi esistenti erano privi degli elementi strutturali tali da caratterizzarne la consistenza e tipologia quale edificio e non mero rudere. Il Consiglio di Stato ha di conseguenza ritenuto che gli interventi avevano travalicato i limiti definitori della ristrutturazione edilizia).