La nozione di ristrutturazione ai sensi dell’art. 3, D.P.R. 380/2001, comma 1, lett. d), modificato dall’art. 30, D.L. 69/2013, comma 1, lett a), conv. dalla L. 98/2013 ricomprende gli interventi di ripristino di un edificio attraverso la sua ricostruzione, restando irrilevante che l’edificio sia o meno crollato al momento di entrata in vigore della novella normativa. La norma dunque si applica sia agli edifici (già) crollati o demoliti alla data della sua entrata in vigore, sia a quelli crollati o demoliti successivamente all’entrata in vigore della norma medesima, sempre che, dopo l’entrata in vigore di quest’ultima, vengano posti in essere gli interventi volti al ripristino di edifici, o parti di essi, attraverso la loro ricostruzione, purché sia possibile accertarne la preesistente consistenza. Ed infatti, l’essenza della nozione di ristrutturazione edilizia è che l’intervento deve agire sull’edificio preesistente al fine di dare continuità all’immobile pregresso, crollato o demolito. In altri termini, la ristrutturazione edilizia non può mai prescindere dall’obiettivo di recupero del singolo immobile che ne costituisce oggetto.

L’articolo 15, paragrafo 3, della direttiva 2006/123/CE del Parlamento europeo e del Consiglio, del 12 dicembre 2006, relativa ai servizi nel mercato interno, letto alla luce degli articoli 16 e 38 della Carta dei diritti fondamentali dell’Unione europea, deve essere interpretato nel senso che esso non osta ad una normativa nazionale la quale, per quanto riguarda l’acquisto o la locazione, da parte di una persona fisica, di un edificio residenziale unifamiliare, di un appartamento o di un’unità abitativa, preveda l’imposizione di un tetto massimo alla provvigione applicata per i servizi di intermediazione immobiliare, in misura pari: - in caso di acquisto o di vendita di un bene immobile il cui valore contrattuale è pari o superiore a EUR 10 000, al 4% del prezzo contrattualmente previsto e, - in caso di locazione, al 4% dell’importo risultante dalla moltiplicazione del canone di locazione mensile per il numero di mesi per i quali il bene immobile viene locato, restando inteso che tale provvigione non può superare l’importo di un canone di locazione mensile, purché tale normativa non vada oltre quanto è necessario per raggiungere gli obiettivi da essa perseguiti e non esistano altre misure meno restrittive che permettano di ottenere il medesimo risultato.

La struttura edilizia di tipo piscina posta al servizio esclusivo di una residenza privata configura una nuova costruzione ex art. 3, D.P.R. 380/2001. comma 1, lett. e). L'opera del tipo piscina, infatti, non può essere attratta alla categoria urbanistica delle mere pertinenze poiché comporta una durevole trasformazione del territorio e, sul piano funzionale, non è preordinata ad un'esclusiva, oggettiva, esigenza dell'edificio principale, funzionalmente ed obiettivamente e indissolubilmente posta al servizio dello stesso. Essa, invero, non serve - necessariamente - a migliorare (contribuendo a rafforzare o confermare) le caratteristiche dell'immobile principale ma, piuttosto, assicura utilità ultronee che nulla hanno a che fare con le caratteristiche funzionali dell'immobile di riferimento: piuttosto, essa risulta funzionale alle persone (favorendone anche il relax o l'attività sportiva e dunque il personale benessere), piuttosto che al miglior uso dell'immobile. La strumentalità dell'opera del tipo piscina posta al servizio esclusivo di una residenza privata, rispetto ad usi e funzioni suscettibili di propria separata valutazione rispetto all'immobile principale, peraltro, pure si evince dal suo evidente autonomo valore di mercato.

La libertà di culto non può essere invocata per giustificare una destinazione urbanistica di un immobile diversa da quella impressa dai pubblici poteri - con provvedimento non impugnato - nell’esercizio dell’attività conformativa in materia urbanistico-edilizia. È quindi necessario che la stabile e duratura destinazione di un edificio a luogo di culto sia legittima tanto sul piano formale, per effetto dell’acquisizione del titolo edilizio previsto dalla legge (con pagamento degli oneri connessi), quanto su quello sostanziale, in ragione della conformità alla disciplina urbanistica ed edilizia. Rimante inteso che tali requisiti non riguardano l’ipotesi dell’uso isolato e saltuario di un edificio o di un luogo per il compimento del tutto occasionale di pratiche religiose, il quale, non comportando un significativo impatto sul territorio, non determina mutamento di destinazione dell’immobile e rientra tra le facoltà di godimento del bene che sono correlate al diritto di proprietà su di esso.

L’agibilità, come disciplinata dal D.P.R. 380/2001, rappresenta il punto di arrivo di un’evoluzione di un istituto che non è più volto solo a verificare e la sussistenza di quei requisiti, essenzialmente di natura igienico-sanitaria, cui è subordinata la possibilità di “abitare” in un edificio, dunque di occuparlo stabilmente e per periodi anche lunghi, ma è preordinato ad assicurare il rispetto di normative dettate per tutelare una serie più ampia d’interessi pubblici, come la sicurezza, anche in termini di salvaguardia dell’incolumità pubblica, e il risparmio energetico, correlato alla tutela dell’ambiente ora assurta tra i principi costituzionali fondamentali. Il requisito dell’agibilità riguarda quindi tutti gli edifici, compresi quelli destinati al culto, nonché le relative aree pertinenziali, se modificate e attrezzate per renderle fruibili dalle persone. (Nel caso di specie i giudici, in riforma della sentenza del TAR, hanno confermato il divieto di uso di un edificio con annessa area pertinenziale, asfaltata, delimitata e in parte coperta con una tettoia e utilizzata a fini di culto).