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Ultimo aggiornamento
13/01/2020

Determinazione del valore dei diritti di usufrutto, uso, abitazione, rendite e pensioni

USUFRUTTO, USO E ABITAZIONE: COSA SONO E NORME DI RIFERIMENTO - DETERMINAZIONE DEL VALORE DEI DIRITTI DI USUFRUTTO, USO E ABITAZIONE (Indicazioni normative; Valore dell’usufrutto vitalizio; Valore dell’usufrutto a termine; Usufrutto costituito a favore di più soggetti) - DETERMINAZIONE DEL VALORE DI RENDITE E PENSIONI.
A cura di:
  • Dino de Paolis
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USUFRUTTO, USO E ABITAZIONE: COSA SONO E NORME DI RIFERIMENTO

L’usufrutto è il diritto reale di godimento che consiste diritto di un soggetto (usufruttuario) di godere di un bene di proprietà di un altro soggetto (nudo proprietario), nonché di raccoglierne i frutti, con l’obbligo di rispettarne la destinazione economica, ed è regolato dagli artt. 978-1020 del Codice civile.

Il diritto d

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DETERMINAZIONE DEL VALORE DEI DIRITTI DI USUFRUTTO, USO E ABITAZIONE
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Indicazioni normative

Sorge in determinate circostanze la necessità di calcolare il valore dell’usufrutto: si pensi ad esempio al caso di compravendita o donazione con riserva di usufrutto vitalizio, alla compravendita di una proprietà gravata dal diritto di usufrutto, alla costituzione di un usufrutto a titolo oneroso o ancora ad un lascito testamentario che preveda l’usufrutto di un bene.

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Valore dell’usufrutto vitalizio

Alla luce di quanto visto sopra, per determinare il valore del diritto di usufrutto vitalizio sono necessari i seguenti passaggi:

A) determinare il valore della piena proprietà;

B) moltiplicare il valore della piena proprietà per il saggio legale di interesse, determinando in questo modo il valore dell’annualità;

C) moltiplicare il valore dell’annualità così determinato per il coefficiente indicato nel prospetto allegato al D.P.R. 131/1986 applicabile in relazione all’età dell’usufruttuario.


A) La prima cosa da fare è dunque determinare il valore complessivo della piena proprietà, che corrisponde:

- per i trasferimenti di immobili ad uso abitativo e relative pertinenze nelle quali la parte acquirente sia una persona fisica che non agisca nell’esercizio di attività d’impresa o professionale, al valore determinato secondo il criterio di valutazione automatica (o “catastale”), cioè tramite applicazione dei c.d. “moltiplicatori catastali” alla rendita catastale rivalutata del 5% (si veda in proposito I moltiplicatori catastali nelle compravendite immobiliari);

- per gli altri casi, al maggiore importo tra il valore di mercato (o “valore normale”) dei beni e dei diritti oggetto del trasferimento ed il corrispettivo pattuito e riportato nell’atto dispositivo.

Il moltiplicatore catastale per gli immobili ad uso abitativo è pari a 120, ridotto a 110 in caso di applicazione delle agevolazioni prima casa. Si riportano di seguito due esempi di calcolo.


Esempi

Si riportano di seguito due esempi per il calcolo del valore della piena proprietà.

(1) Immobile accatastato A/1 con rendita catastale pari a 1.000 Euro ed applicazione agevolazioni prima casa:

- Rendita catastale (RC) = 1.000;

- RC rivalutata = 1.000 x 1,05 = 1.050;

- Valore dell’immobile con il metodo catastale = RC rivalutata x moltiplicatore = 1.050 x 110 = 115.500 Euro (allo stesso risultato si giunge moltiplicando la rendita catastale direttamente per 115,5).

(2) Immobile accatastato A/7 con rendita catastale pari a 1.000 Euro e senza applicazione agevolazioni prima casa:

- Rendita catastale (RC) = 1.000;

- RC rivalutata = 1.000 x 1,05 = 1.050;

- Valore dell’immobile con il metodo catastale = R.C. rivalutata x moltiplicatore = 1.050 x 120 = 126.000 Euro (allo stesso risultato si giunge moltiplicando la rendita catastale direttamente per 126).


B) Come secondo passo, occorre calcolare il valore dell’annualità, che come detto è pari al valore della piena proprietà (calcolato come spiegato in precedenza) moltiplicato per il saggio di interesse legale. Considerando che, ai sensi del

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Usufrutto a termine

Alla luce di quanto visto sopra, per determinare il valore del diritto di usufrutto a termine sono necessari i seguenti passaggi:

A) determinare il valore della piena proprietà, come spiegato in precedenza;

B) moltiplicare il valore della piena proprietà per il saggio legale di interesse, determinando in questo modo il valore dell’annualità, come spiegato in precedenza;

C) determinare il valore attuale dell’annualità in base al saggio di interesse legale vigente.

Si riporta di seguito una tabella di ausilio al calcolo, per durate fino a 60 anni. Le colonne della tabella rappresentano quanto segue:

- VATT.: il coefficiente da moltiplicare al valore dell’annualità per determinarne il valore attuale, e pertanto il valore dell’usufrutto per la corrispondente durata;

- %USUF.: il conseguente e corrispondente valore in percentuale del diritto di usufrutto sul valore della piena proprietà;

- %N.P.: il conseguente e corrispondente valore in percentuale della nuda proprietà sul valore della piena proprietà.


ANNI

VATT.

%N.P.

%USUF.

ANNI

VATT.

%N.P.

%USUF.

1

0,9995002

99,9500250

0,0499750

31

30,7533582

98,4623321

1,5376679

2

1,9985010

99,9000750

0,0999250

32

31,7374895

98,4131255

1,5868745

3

2,9970025

99,8501499

0,1498501

33

32,7211289

98,3639436

1,6360564

4

3,9950050

99,8002498

0,1997502

34

33,7042768

98,3147862

1,6852138

5

4,9925087

99,7503746

0,2496254

35

34,6869333

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Usufrutto costituito a favore di più soggetti

Occorre fare alcune precisazioni per il caso in cui l’usufrutto sia costituito a favore di più soggetti. In particolare:

- se il termine finale è stabilito in coincidenza con il decesso di uno qualsiasi dei ben

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DETERMINAZIONE DEL VALORE DI RENDITE E PENSIONI

Il valore di rendite e pensioni è calcolato:

- per le rendite a tempo indeterminato, moltiplicando il valore dell’annualità per un coefficiente stabilito in misura variabile a seconda del saggio di interesse legale vigente, ed attualmente pari a 2.000,00 (D. Min. Economia

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