Indici Istat, costi di costruzione e tassi di interesse

L’indice Istat dei prezzi al consumo per famiglie di operai e impiegati (c.d. “FOI”) misura con c

Per dettagli sugli ultimi aggiornamenti e per il tool di calcolo online vedi

Segue la tabella completa dell’indice con i dati storici dal 1947.

TABELLA 1

Indice Istat dei prezzi al consumo per famiglie di operai e impiegati (FOI)

La variazione percentuale tra indici mensili (o anche tra indici medi annui) aventi la medesima base di riferimento è pari al rapporto tra l’indice attuale (I_A)

La variazione percentuale tra indici mensili (o anche tra indici medi annui) aventi differente base di riferimento è pari al rapporto tra l’indice attuale (I_A) e l’indice iniziale (I_I), per i coefficienti di raccordo tra basi contigue (C_R), per 100, meno 100; il risultato finale è arrotondato al primo decimale.

I_A / I_I x C_R x 100 - 100

Si riporta di seguito la tabella contenente i coefficienti di raccordo (il coefficiente di raccordo è pari all’indice medio del nuovo anno base espresso nella base precedente, diviso 100).

TABELLA 2

Coefficienti di raccordo indice Istat dei prezzi al consumo per famiglie di operai e impiegati (FOI)

Per i contratti di locazione di immobili adibiti ad uso diverso da quello di abitazione (ad esempio i negozi) - disciplinati dagli artt. 27-42 della L. 392/1978, vige ancora l’art. 32 della L. 392/1978, in base al quale:

- le parti possono convenire che il canone di locazione sia aggiornato annualmente su richiesta del locatore;

- per i contratti stipulati ad una durata non inferiore a quella minima di 6+6 anni (si veda l’art. 32 della L. 392/1978, comma 2, come modificato dall’art. 41 del D.L. 207/2008, comma 16-duodecies), l’aggiornamento non può essere superiore al 75% della variazione dell’indice Istat dei prezzi al consumo per le famiglie di operai e impiegati;

- l’aggiornamento può riguardare anche le locazioni stagionali.

Per le locazioni abitative non ad equo canone, disciplinate quindi dalla L. 431/1998, l’eventuale previsione di un aggiornamento in base all’indice Istat è rimessa alla libera contrattazione delle parti, quando non sia oggetto degli accordi stipulati in sede locale tra le organizzazioni della proprietà edilizia e le organizzazioni dei conduttori, ai sensi dell’art. 2 della L. 431/1998, comma 3.

In tutti i casi trattati al presente paragrafo, l’aggiornamento - se spettante in base alle pattuizioni vigenti - andrà calcolato sulla base della variazione dell’indice Istat FOI intervenuta ogni anno nel mese corrispondente a quello di stipula del contratto (ad esempio in caso di contratto stipulato a gennaio 2020, la variazione andrà calcolata, nella misura pattuita, in base all’indice Istat del mese di gennaio 2021 a valere sui canoni 2021, gennaio 2022 a valere sui canoni 2022, e così via). Il tutto, ovviamente, salvo diverse pattuizioni tra le parti.

Usualmente i contratti prevedono comunque un aggiornamento in misura pari al 100% oppure al 75% dell’indice Istat.

Per quanto riguarda il caso in cui l’applicazione degli indici Istat dia luogo ad una variazione in negativo, essa si ritiene comunque applicabile, a meno che non venga espressamente esclusa nell’ambito del contratto N4.

Si ricorda che per gli immobili ad uso diverso da quello abitativo, l’originaria versione dell’art. 32 della L. 392/1978 prevedeva l’aggiornamento del canone con frequenza biennale; detta disposizione è stata poi modificata dal D.L. 07/02/1985, n. 12 (L. 05/04/1985, n. 118), che ha sancito anche per questi immobili il passaggio al regime di aggiornamento annuale a far data dal 08/04/1985. L’aggiornamento biennale permane quindi a tutt’oggi solamente per i contratti stipulati anteriormente alla data di entrata in vigore del D.L. 12/1985 che ancora proseguono di rinnovo in rinnovo.

Seguono le tabelle di riferimento; per ulteriori approfondimenti ed esempi sulle modalità per calcolare il canone di locazione ed il suo aggiornamento si rinvia a Determinazione del canone di locazione immobiliare e aggiornamento con Indici ISTAT.

Si veda anche La disciplina dei contratti di locazione a canone concordato ai sensi della L. 431/1998.

TABELLA 3

Percentuali di aumento indice FOI tra ciascun mese ed il corrispondente mese dell’anno precedente

L’art. 24 della L. 392/1978 (ora abrogato, ma ancora applicabile per i contratti che soggiacciono alla disciplina dell’equo canone) dispone che il canone - determinato come illustrato in precedenza - deve essere aggiornato applicando allo stesso il coefficiente pari al 75% della variazione assoluta dell’indice FOI intervenuta tra l’anno base e l’anno preso in considerazione, e non sommando i singoli aggiornamenti annuali al canone di base. L’aggiornamento del canone decorre dal mese successivo a quello in cui ne viene fatta richiesta con lettera raccomandata.

Per questa operazione occorre distinguere tra:

- gli immobili la cui costruzione sia stata ultimata entro il 1975, per i quali va fatto riferimento alle percentuali di aumento rispetto alla base di giugno 1978=100, essendo quest’ultimo l’ultimo valore comunicato dall’Istat al 30/07/1978, data di entrata in vigore della L. 392/1978;

- gli immobili la cui costruzione sia stata ultimata dopo tale data, per i quali va fatto invece riferimento, ai sensi dell’art. 24 della L. 392/1978, alla variazione assoluta dell’indice Istat intervenuta tra il mese di dicembre dell’anno precedente quello in corso ed il mese di dicembre dell’anno in cui è stato ultimato l’immobile, poiché convenzionalmente tutti gli immobili sono considerati terminati al 31 dicembre, indipendentemente dal mese di ultimazione;

- per gli immobili ultimati tra il 01/01/1976 ed il 31/12/1978 la variazione da utilizzare è quella relativa al periodo dicembre 1978-dicembre dell’anno precedente a quello in corso, poiché la L. 392/1978 non prevede alcuna disposizione retroattiva.

Per la corretta determinazione dell’aggiornamento dell’equo canone occorre infine considerare che l’art. 1 della L. 25/07/1984, n. 377, ha stabilito che per gli immobili ad uso di abitazione per il 1984 non si applica l’aggiornamento del canone di locazione previsto dall’art. 24 della L. 392/1978.

Seguono le tabelle di riferimento; per ulteriori approfondimenti sull’equo canone nonché sulle modalità per la determinazione, l’adeguamento e l’aggiornamento del relativo canone di locazione si rinvia a Determinazione del canone di locazione immobiliare e aggiornamento con Indici ISTAT.

Si veda anche La disciplina dei contratti di locazione a canone concordato ai sensi della L. 431/1998.

TABELLA 7

Percentuali di aumento indice FOI rispetto alla base giugno 1978=100 ridotte al 75%, senza e con la soppressione dell’aggiornamento per il 1984

(*) Le due colonne con lo sfondo riportano i dati pubblicati annualmente sulla Gazzetta Ufficiale, e rappresentano rispettivamente: l’indice FOI calcolato con base giugno 1978=100; la variazione percentuale del suddetto indice, per l’aggiornamento del canone di locazione, con esclusione del 1984 (art. 1 della L. 25/07/1984, n. 377). Le altre colonne sono invece di elaborazione redazionale.

TABELLA 8

Percentuali di aumento indice FOI tra i mesi di dicembre di ciascun anno, ridotte al 75% e con soppressione aggiornamento 1984, da applicare all’equo canone di base per le abitazioni ultimate dopo il 31/12/1975

(*) La prima riga rappresenta l’anno di costruzione, la prima colonna l’anno al quale si desidera effettuare la rivalutazione; la tabella tiene conto del mancato aggiornamento del canone previsto per il 1984; poiché gli immobili ultimati nel 1976 e 1977 si considerano ultimati nel 1978, i relativi valori non sono da considerare.

Ai sensi dell’art. 2120 del Codice civile, comma 4, il trattamento di fine rapporto “con esclusione della quota maturata nell’anno, è incrementato, su base composta, al 31 dicembre di ogni anno, con l’applicazione di un tasso costituito dall’1,5 per cento in misura fissa e dal 75 per cento dell’aumento dell’indice dei prezzi al consumo per le famiglie di operai ed impiegati, accertato dall’Istat, rispetto al mese di dicembre dell’anno precedente”.

Il successivo comma 5 prevede altresì, che “ai fini della applicazione del tasso di rivalutazione di cui al comma precedente per frazioni di anno, l’incremento dell’indice Istat è quello risultante nel mese di cessazione del rapporto di lavoro rispetto a quello di dicembre dell’anno precedente. Le frazioni di mese uguali o superiori a quindici giorni si computano come mese intero”.

In pratica, il calcolo si effettua ricavando il 75% dell’incremento dell’indice Istat FOI del mese di riferimento rispetto al mese di dicembre dell’anno precedente, e sommando a questo valore un coefficiente pari a 0,125 per ciascun mese (1,50 / 12).

Nel caso in cui non vi sia incremento nell’indice Istat, o addirittura vi sia un decremento, la relativa componente verrà considerata pari a zero, e si farà quindi riferimento solo alla parte fissa.

A maggiore chiarezza si fornisce un esempio di calcolo.

Per i rapporti in corso alla fine dell’anno, il TFR accantonato al dicembre dell’anno precedente andrà rivalutato, sulla base dei criteri suindicati, al mese di dicembre dell’anno successivo, e così via per tutti gli anni durante i quali il rapporto di lavoro è regolarmente in corso.

Segue la tabella completa (la colonna evidenziata in grigio rappresenta il valore da tenere in considerazione ai fini della rivalutazione).

TABELLA 9

Percentuali per la rivalutazione del TFR in base all’indice FOI

L’indice Istat dei prezzi al consumo per famiglie di operai e impiegati va utilizzato per la rivalutazione monetaria da un periodo all’altro delle somme in denaro, come ad esempio gli assegni dovuti al coniuge separato, o qualsiasi altra somma.

Segue la tabella da utilizzare per confrontare le variazioni temporali del valore della moneta in Italia a partire dal 1861 fino al 2021, elaborata dall’Istat.

Per tradurre somme di denaro di un certo anno in valuta del 2021 occorre moltiplicare la somma per il coefficiente di rivalutazione riportato in tabella in corrispondenza dell’anno iniziale.

Qualora la somma da tradurre sia espressa in Lire, dopo averla moltiplicata per il coefficiente di rivalutazione si effettua la conversione in Euro dividendo per 1936,27.

Si precisa che i coefficienti di trasformazione dei valori monetari riportati (ricavati a partire dagli indici FOI medi annui) sono calcolati e diffusi per sole finalità di analisi storica, e pertanto non costituiscono valori ufficiali da utilizzare per le rivalutazioni monetarie a fini legali (aggiornamento canoni d’affitto, assegni familiari, trattamento di fine rapporto, ecc.), per i quali sarà necessario determinare il coefficiente di rivalutazione a partire dagli indici FOI mensili.

TABELLA 10

Coefficienti per la rivalutazione monetaria di somme al 2024