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Ultimo aggiornamento
08/04/2019

Conseguenze della mancanza dell’agibilità sui contratti di compravendita e locazione

PREMESSA - COMPRAVENDITE E PRELIMINARI DI COMPRAVENDITA DI IMMOBILI (Compravendita di immobili; Contratto preliminare (compromesso); Agibilità conseguita tramite Segnalazione certificata; Agibilità come ufficio e compravendita di abitazione) - LOCAZIONI.
A cura di:
  • Redazione Legislazione Tecnica
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Premessa

La certificazione di agibilità, sostituita dal 2016 con la Segnalazione certificata di agibilità, attesta che, previo adeguato accertamento, le caratteristiche di un determinato immobile sono tali da renderlo idoneo all’uso che per esso è stato dichiarato. Quest

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Compravendite e preliminari di compravendita di immobili
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Compravendita di immobili

In linea generale, in materia di vendita di un immobile, è stato affermato che il difetto assoluto della certificazione di agibilità (comunemente detta anche di “abitabilità”), vale a dire la mancanza del certificato stesso e la contemporanea insussistenza delle condizioni necessarie per ottenerlo, in dipendenza della presenza di insanabili violazioni delle norme urbanistico-edilizie, si traduce nella mancanza di un requisito essenziale che integra l’ipotesi di consegna di aliud pro alio (v. C. Cass. civ. 27/07/2006, n. 17140; C. Cass. civ. 26/01/2006, n. 1514).

Pertanto l’agibilità dei locali è requisito essenziale per l’utilizzazione di un edificio (C. Cass. civ. 26/01/2006, n. 1514; C. Stato 19/09/2007, n. 4880): esso ne attesta la sussistenza delle condizioni di sicurezza, igiene, salubrità e risparmio energetico (C. Stato, 09/02/2012, n. 690).

Il venditore è tenuto a consegnare i documenti che attestano l’agibilità in quanto essi sono tra quei “titoli e documenti relativi alla proprietà e all'uso della cosa venduta” che egli deve, specie se richiesti, consegnare al compratore ai sensi dell’art. 1477, comma 3, Cod. civ. (C. Cass. civ. 08/02/2016, n. 2438). In particolare, il venditore, tenuto conto che l’agibilità si ottiene, dopo l’art. 3 del D. Leg.vo 222/2016, tramite Segnalazione certificata, deve consegnare copia della stessa al compratore N1.

L’onere di consegnare, specie se richiesta, copia della segnalazione certificata di a

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Contratto preliminare (compromesso)

E’ legittimo il rifiuto del promissario acquirente di stipulare la compravendita definitiva di immobile privo di agibilità poiché questi ha interesse ad ottenere la proprietà di un immobile idoneo ad assolvere la funzione economico-sociale nonché a soddisfare i bisogni che inducono all'acquisto, e cioè la fruibilità e la commerciabilità del bene (C. Cass. civ. 14/01/2019, n. 622; C. Cass. civ. 27/11/2009, n. 25040; cfr. anche C. Cass. civ. 08/02/ 2016, n. 2438). Fa eccezione a questo principio il caso in cui dal contratto preliminare o da altre circostanze risulti che l'acquirente conoscesse e accettasse la mancanza dell'agibilità dell'immobile che si era impegnato di acquistare.


Tabella sulle possibilità di rifiuto del promittente acquirente in caso di mancato certificato di agibilità al momento del rogito di contratto di trasferimento di diritti reali su immobili (es. compravendita)

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Agibilità conseguita tramite Segnalazione certificata

Come già evidenziato, dopo l’entrata in vigore dell’art. 3, D. Leg.vo 25/11/2016, n. 222

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Agibilità come ufficio e compravendita di abitazione

Si ricorda infine come nella vendita di immobili destinati ad abitazione, la licenza di abitabilità è un ele

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Locazioni

In linea generale nel contratto di locazione, salvo patto contrario, grava sul locatore l’onere di ottenere il certificato di agibilità qualunque sia la destinazione d’uso dell’immobile locato. Sul conduttore grava l’onere di ottenere le certificazioni o autorizzazioni che riguardano l’attività che egli intende svolgere nei locali locati (C. Cass. civ. 11/04/2006, n. 8409; vedi anche C. Stato 28/05/2009, n. 3262; C. Stato 19/09/2007, n. 4880).

Tuttav

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A cura di:
  • Redazione Legislazione Tecnica
  • Studio Groenlandia
  • Compravendita e locazione
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LA FASE DELLE TRATTATIVE PER L’ACQUISTO DI UN IMMOBILE (Usuali accertamenti da eseguire nel corso delle trattative preliminari ; Eventuale incarico ad agente immobiliare; Proposta irrevocabile di acquisto) - IL CONTRATTO PRELIMINARE DI VENDITA DELL’IMMOBILE (C.D. “COMPROMESSO”) (Finalità e contenuti del preliminare immobiliare; Eventuale trascrizione e/o registrazione del preliminare; Rifiuto di una parte di stipulare il contratto definitivo; Scoperta di vizi di carattere giuridico o di fatto dopo la stipula del preliminare; Preliminare di vendita di immobile altrui; Rifiuto della banca di concedere il mutuo necessario all’acquirente; Il c.d. “preliminare di preliminare”) - IL CONTRATTO DI COMPRAVENDITA DI IMMOBILI (Nozione ed elementi essenziali; Acquisto da parte di soggetti coniugati in regime di comunione dei beni; Compravendita stipulata per atto pubblico (rogito notarile); Documenti necessari per procedere alla stipula del rogito; Indicazione del prezzo della compravendita e criterio del c.d. “prezzo valore”; Agevolazioni fiscali per l’acquisto della prima casa) - VIZI DELL’IMMOBILE OGGETTO DI COMPRAVENDITA - RESPONSABILITÀ DEL COSTRUTTORE E DEL VENDITORE (Differenza tra responsabilità del costruttore-venditore e del venditore; Tutela degli acquirenti di immobili da costruire; Garanzia per rovina e difetti di cose immobili (art. 1669 del Codice civile)) - LE AZIONI A TUTELA DELL’ACQUIRENTE - ATTI CONCERNENTI IMMOBILE TOTALMENTE O PARZIALMENTE ABUSIVO (Assenza o totale difformità dal titolo edilizio; Difformità parziale dal titolo edilizio; Scioglimento della comunione di immobile abusivo) - GLI ONERI CONDOMINIALI IN CASO DI VENDITA IMMOBILIARE - LA VENDITA DI IMMOBILI DA COSTRUIRE - LA CESSIONE DI CUBATURA - IL CONTRATTO DI GODIMENTO IN FUNZIONE DELLA SUCCESSIVA VENDITA - C.D. “RENT TO BUY”.
A cura di:
  • Redazione Legislazione Tecnica
  • Studio Groenlandia
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ABUSO EDILIZIO SOSTANZIALE E FORMALE - PERMESSO DI COSTRUIRE IN SANATORIA, ACCERTAMENTO DI CONFORMITÀ (Prima condizione - Tempestività della richiesta di sanatoria; Seconda condizione - Conformità alla normativa; Terza condizione - Pagamento della somma per oblazione; Schema grafico su presupposti ed effetti della sanatoria; Interventi realizzati in assenza di SCIA alternativa al permesso di costruire ed ex super DIA; Interventi realizzati a seguito di SCIA che invece necessitavano un permesso di costruire; Sanatoria parziale; Sanatoria condizionata) - CONTENUTO ED EFFETTI DELL’ISTANZA DI SANATORIA (Necessità di istanza dell’interessato; Legittimazione a presentare l’istanza di sanatoria; Contenuti dell’istanza di sanatoria; Effetti della presentazione dell’istanza di sanatoria; Inerzia dell’amministrazione nella risposta alla domanda di sanatoria - Silenzio-rigetto; Provvedimento di sanatoria con prescrizioni) - EFFETTI DELLA SANATORIA (Effetti sulle violazioni previste dalle norme edilizie; Effetti sulle violazioni previste da altre normative) - EFFETTI TRIBUTARI DELLA SANATORIA E RECUPERO DELLE AGEVOLAZIONI - SCIA TARDIVA E SCIA IN SANATORIA (Inapplicabilità agli interventi realizzati tramite SCIA alternativa al permesso di costruire) - TOLLERANZE COSTRUTTIVE E TOLLERANZE ESECUTIVE (Tolleranze costruttive; Tolleranze esecutive o “di cantiere”; Tolleranze, stato legittimo e circolazione degli immobili) - SANATORIA DI OPERE REALIZZATE IN BASE AL TITOLO EDILIZIO ANNULLATO (Orientamenti giurisprudenziali; Rimessione all’Adunanza Plenaria).
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