Compravendita immobiliare, mancanza dell’agibilità e obblighi del mediatore

FATTISPECIE - Nel caso di specie l’agente immobiliare contestava la sentenza del Tribunale che gli aveva negato il diritto alla provvigione e lo aveva altresì condannato al risarcimento del danno ex art. 1759 c.c. Secondo il Tribunale l'agente non aveva adempiuto agli obblighi previsti dalla norma, perché aveva omesso di informare la promissaria acquirente che l'unità oggetto della vendita era priva del certificato di abitabilità e non aveva esibito l'attestato di certificazione energetica, pur avendo dato atto nell'annuncio che si trattava di immobile in classe energetica "G".
L’agente invece sosteneva che il mediatore non sarebbe tenuto, in difetto di un incarico particolare, a svolgere indagini di natura tecnico-giuridica. Pertanto egli non aveva alcuna responsabilità per non avere verificato l’avvenuto rilascio del certificato di abitabilità. Inoltre, a suo avviso, non sussisterebbe un obbligo in capo al mediatore di consegnare all'acquirente l'attestato di certificazione energetica.

OBBLIGHI GENERALI DEL MEDIATORE - C. Cass. civ. 09/08/2022, n. 24534 ha osservato che seppure il mediatore non sia tenuto, in difetto di un incarico particolare in proposito, a svolgere, nell'adempimento della sua prestazione (che si svolge in un ambito contrattuale), specifiche indagini di natura tecnica al fine di individuare circostanze rilevanti ai fini della conclusione dell'affare a lui non note, è gravato, tuttavia, di un obbligo di corretta informazione, secondo il criterio della media diligenza professionale, il quale comprende:
- in senso positivo, l'obbligo di comunicare le circostanze a lui note o comunque conoscibili con la comune diligenza che si richiede al mediatore, nonché
- in senso negativo, il divieto di fornire non solo informazioni non veritiere, ma anche informazioni su circostanze delle quali non abbia consapevolezza e che non abbia controllato, poiché il dovere di correttezza e quello di diligenza gli imporrebbero in tal caso di astenersi dal darle. In sostanza egli “deve tacere delle circostanze delle quali non abbia sicura contezza”.
Il generale dovere di correttezza, cui fa riscontro l'affidamento della parte nella veridicità delle affermazioni del mediatore sullo stato e sulle caratteristiche essenziali dell'immobile, gli impone quindi di informare chi sia interessato all'acquisto della propria inconsapevolezza, chiarendo, se del caso, che le notizie fornite sono incontrollate.
Qualora il mediatore infranga tali regole di condotta, è legittimamente configurabile una sua responsabilità per i danni sofferti, per l'effetto, dal cliente.

In termini generali è stato ancora precisato che:
a) la responsabilità del mediatore nella sua attività informativa, ai sensi dell'art 1759 c.c., sussiste sia che l'affare abbia avuto buon fine sia nel caso contrario, poiché la conclusione dell'affare non è prevista come elemento costitutivo della responsabilità del mediatore;
b) la parte tenuta al pagamento della provvigione può far valere, secondo i principi di cui all'art. 1218 c.c., l'inadempimento del mediatore rispetto agli obblighi nascenti dalla mediazione ed indicati nell'art. 1759, comma 1, cit., per sottrarsi al pagamento della stessa provvigione.

OBBLIGHI RELATIVI ALL’AGIBILITÀ DELL’IMMOBILE - In relazione alle operazioni di acquisto immobiliare, i giudici hanno specificato che tra le informazioni oggetto dell'obbligo di informazione a carico del mediatore sono certamente comprese quelle riguardanti il rilascio del certificato di abitabilità (per la sostituzione del certificato di agibilità con la segnalazione certificata si veda La certificazione di agibilità degli edifici).
Tale certificato, infatti, attestando la rispondenza dell'immobile ai requisiti igienici, sanitari e urbanistici, e la conformità al progetto approvato ovvero alla concessione in sanatoria, costituisce requisito giuridico essenziale per il legittimo godimento e la commerciabilità del bene, sì che la sua mancanza, pur non impedendo in sé la conclusione del contratto di vendita, può indurre una parte a non ritenere di suo interesse obbligarsi alla stipula dell'atto, quanto meno alle condizioni predisposte, anche in considerazione del rischio che l'abitabilità non sia ottenuta. Ed infatti l'obbligo, imposto al mediatore dall'art. 1759 c.c., risulta violato tanto nel caso di omessa comunicazione di circostanze che avrebbero indotto la parte a non concludere l'affare, quanto nel caso in cui la conoscenza di determinate circostanze avrebbe indotto la parte a concludere l'affare a condizioni diverse.

Ne discende che, in presenza della dichiarazione della parte venditrice sulla regolarità urbanistica e edilizia dell'immobile, il mediatore abbia quanto meno l'obbligo di informare l'acquirente della propria inconsapevolezza circa la verità di quanto dichiarato dalla parte venditrice, specificando che si tratti di notizia non controllata. In particolare, nel caso di specie, il ricorrente avrebbe dovuto precisare che egli non aveva fatto verifiche circa l'esistenza o meno del certificato di agibilità. L'argomento, proposto nel ricorso, che la mancanza dell'agibilità non rende il bene incommerciabile, non esclude l'obbligo del mediatore di rendere consapevole la parte promissaria acquirente della sua esistenza, reperibilità, o irreperibilità.
Sulla commerciabilità dell’immobile privo dell’agibilità si veda la Nota: Il contratto di compravendita è valido anche se manca il certificato di agibilità.

INFORMAZIONI SULLA PRESTAZIONE ENERGETICA - Per quanto concerne la certificazione energetica, è stato ricordato che attualmente il comma 8 dell’art. 6, D. Leg.vo 192/2005 (in precedenza il comma 2-quater) prevede che nel caso di offerta di vendita o di locazione (ad eccezione delle locazioni degli edifici residenziali utilizzati meno di quattro mesi all'anno), i corrispondenti annunci tramite tutti i mezzi di comunicazione commerciali riportano gli indici di prestazione energetica dell'involucro e globale dell'edificio o dell'unità immobiliare e la classe energetica corrispondente.
Ne consegue che gli intermediari devono inevitabilmente disporre, già al momento di pubblicizzare l'immobile, di tutte le informazioni sulle prestazioni energetiche, con la possibilità di visionare la documentazione per avere un'esatta fotografia della situazione energetica dell'immobile trattato - da riferire ai clienti interessati - e così poter indicare nell'annuncio notizie verificate.
In sostanza il mediatore deve disporre dei documenti relativi alla prestazione energetica dell’immobile per potere fornire una corretta informazione ai potenziali acquirenti.