Compravendita di immobile abusivo, obblighi di informazione del mediatore

FATTISPECIE - Nel caso di specie si trattava della vendita di un fabbricato con autorimessa accessoria abusiva e perciò priva del certificato di agibilità. I venditori chiedevano la condanna dell’agenzia immobiliare alla restituzione della provvigione e al risarcimento dei danni per aver subito una riduzione del prezzo pattuito a causa di tali irregolarità. Il mediatore sosteneva di avere informato i venditori circa i documenti sulla conformità urbanistico-edilizia necessari per la stipula del preliminare; in particolare, aveva consegnato alla parte venditrice un elenco in cui erano compresi tutte le licenze, concessioni, autorizzazioni, permessi di costruire e pratiche di condono attinenti alla regolarità urbanistico-edilizia del fabbricato, incluso il certificato di agibilità.
La Suprema Corte ha respinto il ricorso sulla base delle seguenti considerazioni.

OBBLIGHI DI INFORMAZIONE - C. Cass. civ. 16/06/2023, n. 17385 ha ricordato che, secondo il consolidato orientamento giurisprudenziale, il mediatore ha, ai sensi dell'art. 1759 c.c., comma 1, l'obbligo di comportarsi secondo correttezza e buona fede, nel cui ambito è incluso l'obbligo specifico di riferire alle parti (obbligo di informazione) le circostanze dell'affare a sua conoscenza, ovvero che avrebbe dovuto conoscere con l'uso della diligenza qualificata propria della sua categoria.
In particolare, data la natura professionale dell'attività del mediatore, questi (pur non essendo tenuto, se non in forza di uno specifico impegno contrattuale, a svolgere apposite indagini di natura tecnico-giuridica) riveste comunque un ruolo che gli permette di "svolgere ogni attività complementare o necessaria per la conclusione dell'affare".
L'obbligo ex art. 1759 c.c., comma 1, consente di configurare la responsabilità del mediatore anche ove questi dia informazioni obiettivamente non vere su fatti di indubbio rilievo, dei quali egli non abbia consapevolezza e che non abbia controllato.
Hanno peso, in particolare, le circostanze che possano influire sia sulla prestazione del consenso alla stipula, sia comunque nel senso di determinare le parti a concludere il contratto a diverse condizioni (C. Cass. civ. 02/05/2023, n. 11371).

Di contro, l’assolvimento di tale obbligo non implica, a meno che il mediatore sia stato in tal senso specificamente incaricato, un dovere per lo stesso di assumere particolari informazioni o di effettuare indagini e controlli presso la pubblica amministrazione sulla regolarità urbanistico-edilizia dell'immobile.

OBBLIGHI RELATIVI ALL’AGIBILITÀ DELL’IMMOBILE - Fra le informazioni oggetto dell'obbligo di informazione a carico del mediatore, sono certamente comprese quelle riguardanti il rilascio del certificato di abitabilità. Tale certificato, infatti, attestando la rispondenza dell'immobile ai requisiti igienici, sanitari e urbanistici, e la conformità al progetto approvato ovvero alla concessione in sanatoria, costituisce requisito giuridico essenziale per il legittimo godimento e la commerciabilità del bene, sì che la sua mancanza, pur non impedendo in sé la conclusione del contratto di vendita, può indurre una parte a non ritenere di suo interesse obbligarsi alla stipula dell'atto, quanto meno alle condizioni predisposte, anche in considerazione del rischio che l'abitabilità non sia ottenuta (C. Cass. civ. 09/08/2022, n. 24534).
Tuttavia, nel delineare l'ambito della responsabilità, la giurisprudenza esclude che questa possa estendersi ad indagini di carattere tecnico, quale quella nella specie consistente nella verifica delle condizioni per il rilascio del certificato di agibilità che esulano obiettivamente dal novero delle cognizioni specialistiche esigibili in relazione alla categoria professionale di appartenenza.
Una responsabilità del mediatore può porsi, in ordine alla mancata informazione circa la conseguibilità del certificato di agibilità, nei soli casi in cui il mediatore abbia taciuto informazioni e circostanze delle quali era a conoscenza, ovvero abbia riferito circostanze in contrasto con quanto a sua conoscenza, ovvero ancora laddove, sebbene espressamente incaricato di procedere ad una verifica in tal senso da uno dei committenti, abbia omesso di procedere ovvero abbia erroneamente adempiuto allo specifico incarico.

CONCLUSIONI - In conclusione, secondo la Corte, una volta che il mediatore abbia informato la parte alienante, prima della conclusione dell'affare, sulla necessità di presentare, in vista della stipulazione del preliminare di vendita, tutta la documentazione attestante la conformità urbanistico-edilizia dell'immobile, incluso il certificato di agibilità, egli soddisfa l'obbligo di informazione, dovendo escludersi che rientri tra gli obblighi del mediatore quello di assumere particolari informazioni o di effettuare indagini e controlli presso la pubblica amministrazione sulla regolarità urbanistico-edilizia dell'immobile.
Ne deriva che il venditore, a conoscenza dell'abusività dell’immobile (nel caso di specie l’autorimessa promessa in vendita insieme al fabbricato principale), non può - ostandovi il principio di autoresponsabilità, inteso come sopportazione delle conseguenze che i propri atti producono nella propria sfera - addebitare alla violazione dell'obbligo di informazione o di assistenza gli effetti pregiudizievoli derivanti dall'avere dovuto riconoscere all'acquirente, nel contratto definitivo, una riduzione del prezzo finale rispetto a quello pattuito nel preliminare, pari alla diminuzione di valore del bene, essendo la mancanza del certificato di agibilità il riflesso della necessità di sottoporre l’immobile ad un procedimento di sanatoria.