Difformità edilizie, mancanza di agibilità e recesso dal contratto preliminare

Nel caso di specie il promissario acquirente sosteneva la violazione da parte del venditore degli obblighi assunti con il contratto preliminare di compravendita per avere eseguito una serie di opere sull’immobile che lo rendevano difforme dalle condizioni per le quali era stata rilasciata l’agibilità. Quest’ultimo invece sosteneva che le difformità riscontrate fossero di lieve entità ed eccepiva il comportamento scorretto dell’acquirente il quale non gli aveva concesso un termine per rimettere a conformità l’immobile. In sostanza si trattava di individuare la parte inadempiente a cui imputare la risoluzione del contratto preliminare e le relative penali.

In proposito C. Cass. civ. 23/06/2023, n. 18051 ha ricordato che nei contratti con prestazioni corrispettive, in caso di denuncia di inadempienze reciproche, è necessario comparare il comportamento di ambo le parti per stabilire quale di esse, con riferimento ai rispettivi interessi ed alla oggettiva entità degli inadempimenti, si sia resa responsabile delle trasgressioni maggiormente rilevanti ed abbia causato il comportamento della controparte, nonché della conseguente alterazione del sinallagma. Tale accertamento, fondato sulla valutazione dei fatti e delle prove, rientra nei poteri del giudice di merito ed è insindacabile in sede di legittimità se congruamente motivato (C. Cass. civ., 30/05/2017, n. 13627).
Ciò posto, la Corte ha affermato che la mancata consegna al compratore del certificato di abitabilità non determina, in via automatica, la risoluzione del contratto preliminare per inadempimento del venditore, dovendo essere verificata in concreto l'importanza e la gravità dell'omissione in relazione al godimento e alla commerciabilità del bene, sicché, ove in corso di causa si accerti che l'immobile promesso in vendita presenti tutte le caratteristiche necessarie per l'uso suo proprio e che le difformità edilizie rispetto al progetto originario siano state sanate, la risoluzione non può essere pronunciata (vedi anche C. Cass. civ. 25/11/2022, n. 34882; C. Cass. civ. 05/12/2017, n. 29090).
Inoltre, secondo i giudici di legittimità, in caso di irregolarità edilizie non ancora sanate, va ritenuta contraria a buona fede la condotta del promissario acquirente che non conceda al venditore un congruo termine per la rimessione a conformità delle parti dell’immobile contestate.

Sulla base di tali motivazioni è stata confermata la sentenza della Corte d’Appello che aveva imputato il grave inadempimento di cui all’art. 1455 c.c. - che legittima la risoluzione del contratto - al promissario acquirente, in considerazione della possibilità della sanatoria delle difformità urbanistiche e della possibilità, riscontrata dal CTU, di ripristinare l’agibilità dell’immobile.