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Ultimo aggiornamento
18/04/2020

Le agevolazioni prima casa sugli atti di trasferimento immobiliare

PREMESSA - TIPOLOGIA DI IMMOBILI CHE POSSONO ESSERE CONSIDERATI “PRIMA CASA” - REQUISITI PER LA FRUIZIONE (Ubicazione degli immobili; Requisiti soggettivi dell’acquirente) - TRASFERIMENTI PER SUCCESSIONE O DONAZIONE (Successione o donazione; Successione o donazione seguita da acquisto o viceversa; Successione di immobili precedentemente posseduti in comproprietà) - PERTINENZE - ALIQUOTE DI IMPOSTA APPLICABILI AL TRASFERIMENTO - DECADENZA DALL'AGEVOLAZIONE E SANZIONI (Cause di decadenza dalle agevolazioni; Sanzioni, revoca delle dichiarazioni; Termini per l’accertamento da parte delle entrate; Credito d’imposta in caso di alienazione prima casa e riacquisto entro un anno) - CASI PARTICOLARI (Acquisto di unità immobiliare da accorpare ad altra (o altre) già in possesso).
A cura di:
  • Dino de Paolis
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PREMESSA

L’ordinamento fiscale contempla agevolazioni applicabili ai fini delle imposte indirette (Imposta di registro, Imposta ipotecaria, Imposta catastale) agli atti di trasferimento di immobili da adi

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TIPOLOGIA DI IMMOBILI CHE POSSONO ESSERE CONSIDERATI “PRIMA CASA”

Le agevolazioni prima casa sono applicabili in riferimento agli immobili ad uso abitativo N1, purché non appartenenti ad una delle categorie catastali A/1 (abitazioni di tipo signorile

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Agevolazioni prima casa e immobili da destinare ad abitazione

La Corte di Cassazione ammette l'applicabilità delle agevolazioni “prima casa” anche all'ipotesi

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Agevolazioni prima casa e immobili in costruzione

L'agevolazione “prima casa” compete ai fabbricati in corso di costruzione (categoria catastale F/3) destinati

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Agevolazioni prima casa e fabbricati collabenti

L’Agenzia delle entrate, con Interpello 30/08/2019, n. 357

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REQUISITI PER LA FRUIZIONE
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Ubicazione degli immobili

Per poter usufruire delle agevolazioni occorre che l’immobile sia ubicato nel territorio del comune in cui l’acquirente ha la propria residenza anagrafica, o in caso contrario la stabilisca entro il termine di 18 mesi N7 dal rogito, come da dichiarazione che deve essere espressamente inserita nell’atto N8 (lettera a del comma 1, nota II-b

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Requisiti soggettivi dell’acquirente

A tale proposito è prescritto che l’acquirente debba dichiarare nell’atto di acquisto

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Non possesso di altro immobile nello stesso comune

L’acquirente deve dichiarare di non essere titolare (esclusivo o in comunione con il coniuge) di altra casa di abitazione (pertanto, anche non acquistata con i benefici “prima casa”) nel territorio dello stesso comune in cui è situato l’immobile da acquistare (lettera b del comma 1, nota II-bis all’art. 1 della Tariffa, parte I, del D.P.R. 26/04/1986, n. 131

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Non possesso di altro immobile agevolato in tutto il territorio nazionale

L’acquirente deve dichiarare di non essere titolare (neanche pro quota, anche in regime di comunione legale) dei diritti di proprietà, usufrutto, uso, abitazione e nuda proprietà su altro immobile su tutto il territorio nazionale acquistato con le agevolazioni prima casa o con le altre agevolazioni menzionate alla lettera c) del comma 1, nota II-bis all’art. 1 della Tariffa, parte I, del D.P.R. 26/04/1986, n. 131

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TRASFERIMENTI PER SUCCESSIONE O DONAZIONE
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Successione o donazione

La disciplina agevolativa riservata alla prima casa di abitazione - come visto dettata ai fini dell’Imposta di registro dalla nota II-bis all’art.

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Successione o donazione seguita da acquisto o viceversa

Importante a tal proposito segnalare i chiarimenti forniti rispetto al fatto di potere o meno reiterare la fruizione delle agevolazioni in caso di successione o donazione seguita da acquisto o viceversa di acquisto seguito da successione o donazione, dalla Circolare Agenzia entrate 29/05/2013, n. 18/E, nonché dalla Risoluzione Agenzia entrate 04/07/2017, n. 86/E. Rispetto ai summenzionati casi l’amministrazione finanziaria ha chiarito quanto segue:

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Successione di immobili precedentemente posseduti in comproprietà

Si segnala in proposito il chiarimento fornito dalla Risoluzione Agenzia entrate 17/10/2017, n. 126/E. Il documento, In riferimento al caso prospettato in cui, per effetto della successione mortis causa, un contribuente diviene pieno proprietario di immobili in precedenza posseduti in comproprietà con il coniuge, l’Agenzia delle entrate ha chi

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PERTINENZE

Qualora sussistano tutti i requisiti sopra elencati, le agevolazioni sono applicabili anche all’acquisto di pertinenze dell’immobile principale (comma 3, nota II-bis all’art. 1 della Tariffa, parte I, del D.P.R. 26/04/1986, n. 131 R).

A tal proposito la norma stabilisce che sono ricomprese tra le pertinenze le unità immobiliari classificate o classificabili nelle categorie catastali:

- C/2 (es. cantina);

- C/6 (es. box auto);

- C/7 (es. lastrico solare);

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ALIQUOTE DI IMPOSTA APPLICABILI AL TRASFERIMENTO

Se il trasferimento è soggetto all’Imposta di registro, si applicano:

- Imposta di registro con aliquota del 2% N3 (Tariffa allegata al D.P.R. 131/1986, art. 1 R);

- Imposta ipotecaria e Imposta catastale nella misura fissa di 50 Euro cadauna.

Ad esempio, con imponibile di 100.000 Euro, avremo:

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DECADENZA DALL’AGEVOLAZIONE E SANZIONI
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Cause di decadenza dalle agevolazioni

Il contribuente decade dalle agevolazioni nei seguenti casi:

1) dichiarazioni mendaci rese nell’atto riguardo alla sussistenza dei requisiti relativi all’ubicazione dell’immobile (trasferimento della residenza) e relativi all’acquirente (non possesso di abitazione nello stesso comune o di abitazione acquistata con agevolazioni sull’intero territorio nazionale - comma 4, primo periodo, nota II-bis all’art. 1 della Tariffa, parte I, del D.P.R. 26/04/1986, n. 131 R);

2) vendita dell’immobile acquistato usufruendo delle agevolazioni prima del decorso di cinque anni

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2906532 6304098
Sanzioni, revoca delle dichiarazioni

Le conseguenze della decadenza dell’agevolazione consistono nell’applicazione delle imposte sull’atto in misura ordinaria (recupero della differenza fra l’imposta calc

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2906532 6304099
Termini per l’accertamento da parte delle entrate

Quanto ai termini a disposizione dell’amministrazione delle entrate per l’accertamento della decadenza dei requisiti, con conseguente recupero della maggiore imposta e delle sanzioni, questi sono di tre anni (entro tale termine al contribuente deve essere notifi

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2906532 6304100
Credito d’imposta in caso di alienazione prima casa e riacquisto entro un anno

Ai sensi dell’art. 7 della L. 23/12/1998, n. 448, in caso di alienazione di immobile acquistato con le agevolazioni prima casa, e successivo ac

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2906532 6304101
CASI PARTICOLARI
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2906532 6304102
Acquisto di unità immobiliare da accorpare ad altra (o altre) già in possesso

In diversi documenti di prassi, l’Agenzia delle entrate ha preso in esame la possibilità di usufruire delle agevolazioni nel caso di acquisto di unità immobiliare da accorpare in seguito ad altra (o altre) già in possesso del richiedente.

In particolare:

- con la Circolare 12/08/2005, n. 38/E è stato chiarito che il regime di favore si applica anche all’acquisto del nuovo immobile a condizione che l’abitazione conservi, anche dopo la riunione, le caratteristiche previste (cioè che la categoria catastale in cui è classificata la casa di abitazione, anche risultante dall

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A cura di:
  • Dino de Paolis
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A cura di:
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A cura di:
  • Stefano Baruzzi