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Ultimo aggiornamento
23/05/2022

Compravendite e locazioni immobiliari: prontuario operativo delle imposte indirette (IVA, registro, ipotecaria e catastale)

A cura di:
  • Dino de Paolis
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Definizioni utili

I concetti qui introdotti saranno utili per la corretta comprensione di quanto di seguito detto sul trattamento fiscale ai

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Distinzione tra fabbricati abitativi e strumentali

Con riferimento alle operazioni di compravendita e locazione commerciale di beni immobili, è di fondamentale importanza stabilire la distinzione tra fabbricati abitativi e fabbricati strumentali. A tale proposito, come l’Agenzia delle Entrate ha chiarito in numerosi documenti di prassi, per definire un fabbricato come abitativo o strumentale occorre avere riguardo esclusivamente alla classificazione catastale, e non invece al concreto utilizzo che ne viene fatto.

In proposito la Circolare 04/08/2006, n. 27/E, riporta in premessa R che

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Determinazione della data di ultimazione della costruzione o dell’intervento

Assume poi rilevanza la determinazione della data di ultimazione del fabbricato o dell’intervento di recupero, al fine di stabilire se sia avvenuto o meno il decorso dei periodi di tempo previsti dalla normativa per alcune fattispecie impositive, e stabilire dunque il corretto trattamento da applicare.

In proposito l’Agenzia delle Entra

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Terreni edificabili

In merito ai terreni edificabili, l’art. 36 del D.L. 223/2006 (cosiddetto “decreto Bersani”, convertito in legge dalla L. 248/2006), comma 2, ha stabilito che

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Reverse charge (inversione contabile)

Con l’espressione “reverse charge” (nota anche, nella traduzione italiana, come “inversione contabile”) si indica una particolare modalità di applicazione dell’IVA, la quale prevede che in alcuni casi, in deroga alle regole ordinarie, al pagamento dell’imposta è tenuto il soggetto che usufruisce della prestazione; la fattura, ricevuta in questi casi senza addebito d’imposta, deve essere integrata dallo stesso soggetto con la relativa imposta, calcolata secondo l’aliquota prevista.

Il meccanismo comporta in estrema sintesi che l’acquirente, se soggetto passivo d’imposta nel territorio dello Stato, sia obbligato all’assolvimento dell’IVA in luogo del cedente, in deroga al principio generale secondo cui d

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Operazioni IMMOBILIARI rilevanti e non ai fini IVA

Si riporta di seguito una tabella che schematizza, in linea generale, la rilevanza ai fini IVA delle operazioni poste in essere su immobili. Sono poi, ovviamente, fuori campo IVA tutte le operazioni poste in essere da soggetti non in possesso di partita IVA.


TABELLA 2

Inquadramento generale delle operazioni su immobili effettuate da soggetti con partita IVA


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REGIME DELLE Compravendite immobiliari
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Compravendite immobiliari imponibili IVA ed esenti

Con le modifiche introdotte dall’art. 9 del D.L. 83/2012, a partire dal 26/06/2012 l’impresa di costruzione o di ristrutturazione può applicare l’IVA sulla cessione dei fabbricati abitativi anche dopo il decorso dei 5 anni dalla fine dei lavori.

Infatti, l’art. 10 del D.P.R. 633/1972 (comma 1, n. 8-bis) prevede che sono imponibili ai fini dell’IVA:

a) le cessioni di fabbricati ad uso di abitazione effettuate dalle imprese costruttrici (o da quelle che vi abbiano effettuato, anche tramite imprese appaltatrici, interventi di restauro e risanamento conservativo, ristrutturazione edilizia e ristrutturazione urbanistica di cui all’art. 3 del D.P.R. 380/2001 (comma 1, lettere c, d ed e) entro 5 anni dalla data di ultimazione della costruzione o dell’intervento;

b) le cessioni effettuate dalle medesime imprese anche dopo il suddetto termine di 5 anni, nel caso in cui nel relativo atto il cedente abbia espressamente manifestato l’opzione per l’imposizione.


Per le cessioni di fabbricati strumentali da parte delle già citate imprese costruttrici o che abbiano effettuato interventi di ristrutturazione o recupero, la norma di riferimento (art. 10 del D.P.R. 633/1972, comma 1, n. 8-ter) fissa in 5 anni il periodo decorrente dalla fine dei lavori durante il quale la cessione è comunque sempre soggetta ad IVA.

Oltre tale periodo è stabilito un naturale regime di esenzione ed è prevista anche in questo caso la possibilità di rendere la cessione imponibile ai fini IVA mediante l’opzione espressa nell’atto.

Il regime naturale di esenzione sarà pertanto tale anche per le cessioni che sono eseguite in favore di soggetti privati o che detraggono l’imposta in misura inferiore al 25% (cosiddetto “pro-rata” IVA < 25

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Compravendite immobiliari - Tassazione, aliquote e importi
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Riepilogo aliquote imposta di registro

Quanto ai fabbricati, le ultime modifiche normative si devono all’art. 10 del D. Leg.vo 23/2011 il quale ha previsto, con decorrenza dal 01/01/2014, il riordino e la rimodulazione delle imposte di registro, ipotecarie e catastali dovute nei trasferimenti a titolo oneroso di immobili (terreni e fabbricati) e nella costituzione o trasferimento di diritti reali di godimento immobiliari (usufrutto, uso, abitazione, superficie, ecc.).

Le numerose fattispecie in precedenza previste per i fabbricati sono state sostituite da due sole, caratterizzate quindi da due sole aliquote.

Nei due casi sopra richiamati relativamente ai fabbricati, corrispondenti all’art. 1 della Tariffa R, parte prima, del D.P.R. 131/1986, se dall’applicazione delle aliquote - stabilite nella misura del 2% e del 9% - dovesse risultare un’Imposta di registro inferiore a 1.000 Euro, dal 01/01/2014 essa sarà comunque dovuta in tale importo minimo, ai sensi del comma 2, art. 10 del D. Leg.vo 23/2011 N10.

Altresì è previsto (

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Agevolazioni per imprenditori agricoli e masi chiusi

In aggiunta a quanto sopra illustrato, l’art. 10 del D. Leg.vo 23/2011 (comma 4) ha previsto, a far data dal 01/01/2014, la soppressione di tutte le esenzioni e agevolazioni tributarie, anche se previste in leggi speciali, connesse ad atti immobiliari, traslativi o costitutivi di diritti reali di cui all’art. 1 della Tariffa R, parte prima, del D.P.R. 131/1986.


Una specifica eccezione è poi stata prevista dall’art. 1 della L. 147/2013 (comma 608 R), in relazione ai trasferimenti di terreni a favore di coltivatori dire

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Trasferimenti nell’ambito di lottizzazioni e piani urbanistici - Opere a scomputo

La soppressione di agevolazioni ed esenzioni fiscali - anche se contenute in leggi speciali - disposta dall’art. 10 del D. Leg.vo 23/2011 non ha effetto con riguardo alla previsione di cui all’art. 32 del D.P.R. 601/1973, il quale dispone al comma 3 l’assoggettamento all’Imposta di registro in misura fissa e l’esenzione dalle imposte ipotecarie e catastali degli atti di “gratuita” cessione di aree (e di opere di urbanizzazione), post

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Fondi rustici nei territori montani

La L. 11/12/2016, n. 232 (con l’art. 1, comma 47) ha reintrodotto dal 2017 un’agevolazione che è stata in vigore per moltissimi ann

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Riepilogo aggiornato aliquote vigenti

Si riportano di seguito tre tabelle contenenti il riepilogo delle aliquote e degli importi applicabili alle compravendite di fabbricati abitativi e strumentali e di terreni.


TABELLA 7

Aliquote e importi applicabili alle compravendite di fabbricati abitativi


Cedente

Acquirente e condizioni

Iva

Registro

Ipotecaria e catastale

Imprese costruttrici o di ristrutturazione

Entro 5 anni (1)

Chiunque

4% (prima casa) (2)

10% (abitazione non di lusso) (3)

22% (abitazione di lusso)

200 Euro

Ipotecaria 200 Euro

Catastale 200 Euro

Oltre 5 anni (1)

Chiunque con opzione del cedente

4% (prima casa) (2)

10% (abitazione non di lusso) (3)

22% (abitazione di lusso)

Con applicazione del reverse-charge

200 Euro

Ipotecaria 200 Euro

Catastale 200 Euro

Chiunque

Esente

2% (prima casa)

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Compravendite immobiliari - Casi particolari
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Compravendita di immobili in corso di costruzione o ristrutturazione

Quanto agli immobili in corso di costruzione, si legge nella Circ. Ag. Entrate 01/03/2007, n. 12/E che si tratta di beni da considerare ancora nel circuito produttivo, e la cui cessione è quindi da assoggettare ad IVA con l’aliquota ordinaria.

Resta ferma peraltro la possibilità di applicare - ove ne ricorrano i presupposti - l’aliquota ridotta per la prima casa di abitazione, ovvero l’aliquota agevolata prevista dal n. 127-undecies

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Compravendita di fabbricati collabenti

La categoria catastale F/2, Fabbricati collabenti, è riferita a fabbricati totalmente o parzialmente inagibili e non produttivi di reddito (fabbricati fatiscenti, diruti, ruderi, interessati da pericolo di crollo o da cedimento, inagibili, o comunque non abitabili né utilizzabili a causa di inesistenza di elementi strutturali e/o impiantistici, e che non possono diventare abitabili con semplici interventi manutentivi ma necessitano di interventi più radicali, fino alla possibile demolizione e ricostruzione).

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Trattamento delle pertinenze (cantine e box auto)

La normativa prevede che - in presenza degli elementi soggettivo ed oggettivo che fanno desumere il vincolo di pertinenzialità (soggettivo: volontà manifestata dal proprietario dell’immobile principale di creare un vincolo di strumentalità; oggettivo: destinazione durevole ed attuale dell’immobile secondario a servizio o ad ornamento del principale, ai fini del mi

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Trasferimento di interi fabbricati da demolire e ricostruire

L’art. 7 del D.L. 30/04/2019, n. 34 contempla agevolazioni fiscali per gli atti di trasferimento di interi fabbricati da demolire e ricostruire o ristrutturare a favore di imprese nonché per i successivi atti di rivendita delle singole unità immobiliari.

Le agevolazioni consistono nell’applicazione dell’imposta di registro e delle imposte ipotecaria e catastale nella m

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Alberghi e strutture ricettive
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Compravendite immobiliari - Determinazione della base imponibile
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Regola generale

Per la determinazione, nelle compravendite, della base imponibile alla quale applicare le aliquote d’imposta illustr

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Prezzo valore

Questa regola generale è stata derogata, con decorrenza dal 01/01/2006, dal comma 497, art. 1 della L. 266/2005 R, che ha introdotto nel nostro ordinamento tributario la regola del cosiddetto “prezzo-valore”, consentendo di determinare la base imponibile per le cessioni di beni immobili, esclusivamente per le compravendite di immobili ad uso abitativo e relative pertinenze realizzate tra persone fisiche che non agiscano nell’esercizio di imprese, arti e profession

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Uso dei moltiplicatori catastali

Si riporta qui di seguito la tabella riepilogativa dei moltiplicatori catastali vigenti, ed esempi di calcolo N13.


TABELLA 10

Coefficienti moltiplicatori per il calcolo del “valore catastale


Tipologia immobile

Dal 03/12/1989 al 31/12/2003

Dal 01/01/2004 al 31/07/2004 (3)

Dal 01/08/2004 al 02/10/2006 (4)

Dal 03/10/2006

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REGIME DELLE LOCAZIONI immobiliari
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Locazioni immobiliari imponibili IVA ed esenti
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Riepilogo esenzione ed imponibilità

Per effetto delle modifiche introdotte dal D.L. 83/2012, a partire dal 26/06/2012, alla norma di riferimento, costituita dall’art. 10 del D.P.R. 633/1972, comma 1, numero 8, in combinato disposto con quelle già apportate dal precedente D.L. 1/2012, sono ora imponibili ai fini IVA le locazioni, per le quali nel relativo atto il locatore abbia espressamente manifestato l’opzione per l’imposizione:

- di fabbricati abitativi, effettuate dalle imprese costruttrici degli stessi o dalle imprese che vi hanno eseguito, anche tramite imprese appaltatrici, gli interventi di restauro e risanamento conservativo, ristrutturazione edilizia e ristrutturazione urbanistica di cui all’art. 3 del D.P.R. 380/2001, comma 1, lettere c), d) ed f);

- di fabbricati abitativi destinati ad alloggi sociali;

- di fabbricati strumentali.

In pratica per poter assoggettare al regime dell’IVA le locazioni di fabbricati, purché ovviamente rientrino nelle fattispecie sopra descritte, è sempre necessaria l’opzione, mentre rimangono in ogni caso esenti ai fini IVA le locazioni di fabbricati diverse da quelle sopra descritte, quindi tutte quelle poste in essere dai non soggetti IVA, nonché dai soggetti IVA in assenza di opzione. Restano altresì esenti le locazioni di:

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Locazioni immobiliari - Riepilogo della tassazione, delle aliquote e degli importi
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Cedolare secca e contratti di locazione “breve”

L’art. 3 del D. Leg.vo 23/2011 ha introdotto, con decorrenza 2011, la facoltà per il contribuente persona fisica di applicare un regime tributario sostitutivo sui redditi da locazione di immobili ad uso abitativo (cosiddetta “Cedolare secca”), consistente nell’applicazione di un’aliquota fissa del 21%, ridotta al 10% per i redditi derivanti da contratti stipulati a canone concordato, relativi ad immobili ubicati nei Comuni ad alta tensione abitativa).

L’imposta sostitutiva tiene luogo delle imposte sul reddito e relative addizionali, nonché delle imposte di registro e di bollo sul contratto di locazione. Di conseguenza la modifica nor

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Riepilogo aggiornato aliquote vigenti

Si riportano di seguito tre tabelle contenenti il riepilogo delle aliquote e degli importi applicabili alle locazioni di fabbricati abitativi e strumentali e di terreni.


TABELLA 14

Aliquote e importi applicabili alle locazioni di fabbricati abitativi


Locatore

Conduttore e condizioni

Iva

Registro

Ipotecaria e catastale

Imprese costruttrici o di ristrutturazione

Chiunque, con opzione del locatore

10%

67 Euro

NO

Chiunque, senza opzione del locatore

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Locazioni immobiliari - Casi particolari
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Locazioni di appartamenti e case per le vacanze

Le locazioni relative a case di civile abitazione, destinate all’esercizio di un’attività turistico alberghiera, sono comunque soggette ad IVA. Al riguardo la Tabella A, Parte III di cui al D.P.R. 633/1972, prevede al n. 120

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Sublocazioni

Il rapporto di sublocazione, sebbene ai sensi dell’art. 1595 del Codice civile risulti collegato al contratto di

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Locazioni con fornitura di servizi aggiuntivi

Si può ravvisare la sussistenza di una “locazione con servizi aggiuntivi” quando il contratto sia caratterizzato da una pluralità di p

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Scritture private per la riduzione del canone

Ai sensi dell’art. 1

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TRATTAMENTO FISCALE DELLE PERTINENZE
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RENT TO BUY E CONTRATTI DI LOCAZIONE CON CLAUSOLA DI FUTURO RISCATTO
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TRATTAMENTO FISCALE DELLE CONVENZIONI URBANISTICHE E DEGLI ATTI CONSEGUENTI



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