Acquisto prima casa: esenzioni per minori di 36 anni e contratto preliminare

Nel caso di specie, l'istante intendeva stipulare e registrare un contratto preliminare per l'acquisto di un immobile abitativo in base al quale si prevedeva il versamento di importi a titolo di acconti e caparra. In relazione a detto acquisto, l'istante intendeva avvalersi del regime agevolativo previsto dall'art. 64, commi 6-11, del D.L. 25/05/2021, n. 73, che consente l'applicazione di un regime di esenzione dai tributi per acquisti di immobili da parte di persone fisiche che non hanno ancora compiuto 36 anni di età nell'anno in cui l'atto è rogitato, in presenza di determinate condizioni.
Veniva chiesto all'Agenzia delle entrate se la predetta agevolazione potesse applicarsi anche in sede di registrazione del contratto preliminare, con riguardo, in particolare, all'imposta di registro proporzionale da versare per gli acconti e la caparra dallo stesso previsti.

Con la risposta all'Interpello del 01/10/2021, n. 650, l'Agenzia delle entrate, dopo aver richiamato i riferimenti normativi ed i presupposti dell'esenzione in oggetto (si veda in proposito Acquisto prima casa: esenzioni temporanee dalle imposte per i giovani con meno di 36 anni ), precisa che essa si applica agli atti traslativi a titolo oneroso della proprietà di prime case di abitazione; il contratto preliminare di compravendita immobiliare, invece, essendo l'accordo con il quale le parti si obbligano reciprocamente alla stipula di un successivo contratto definitivo, produce tra le parti solo effetti obbligatori e non reali e non è idoneo a trasferire la proprietà o a determinare l'obbligo di corrispondere il prezzo pattuito (si veda Il contratto preliminare immobiliare: contenuti, modo di stipula, trascrizione e registrazione).

La tassazione del contratto preliminare resta, pertanto, invariata quanto all'applicazione dell'imposta di registro dovuta per l'atto, per gli acconti e per la caparra.

Al riguardo, come indicato dalla Circ. Ag. Entrate 29/05/2013, n. 18/E, la nota all'art. 10 della Tariffa, Parte prima, allegata al Testo unico imposta di registro (TUR), di cui al D. P.R. 26/04/1986, n. 131 stabilisce che se il contratto preliminare prevede:
- la dazione di somme a titolo di caparra confirmatoria, in relazione a tali somme è dovuta l'imposta di regostro nella misura dello 0,50%;
- il pagamento di acconti di prezzo non soggetti all'IVA, in tal caso, trova applicazione l’imposta proporzionale di registro nella misura del 3%.
In entrambi i casi l'imposta pagata è imputata all'imposta principale dovuta per la registrazione del contratto definitivo. Nel caso in cui l’imposta proporzionale corrisposta per la caparra confirmatoria e per gli acconti di prezzo risulti superiore all’imposta di registro dovuta per il contratto definitivo, spetta il rimborso della maggiore imposta proporzionale versata per la registrazione del contratto preliminare, secondo le regole previste dall’articolo 77 del D. P.R. 26/04/1986, n. 131.

Pertanto, secondo l'Agenzia delle entrate:
- resta fermo l'assoggettamento all'imposta fissa di registro del contratto preliminare, ma
- gli istanti possono, in presenza delle condizioni di legge, recuperare l'imposta proporzionale versata relativamente ad acconti e caparra, presentando formale istanza di rimborso successivamente alla stipula del contratto definitivo di compravendita oggetto di agevolazione.