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Circ. Ag. Entrate 14/10/2021, n. 12/E

Articolo 64, commi da 6 a 10, del decreto-legge 25 maggio 2021, n. 73, convertito, con modificazioni, dalla legge 23 luglio 2021, n. 106 (Decreto Sostegni bis). Agevolazioni fiscali per l’acquisto della casa di abitazione da parte di giovani (c.d. “prima casa under 36”).
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Premessa

Il decreto-legge 25 maggio 2021, n. 73, c.d. Decreto Sostegni bis, come modificato dalla legge di conversione 23 luglio

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1. Requisiti soggettivi

Le agevolazioni previste dall’articolo 64 del Decreto Sostegni bis trovano applicazione, ai sensi del comma 6, a favore di soggetti che:

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1.1 Limite di età

Con riferimento al primo requisito, il legislatore introduce un elemento di carattere anagrafico, limitando l’applicazione dell’agevolazione ai soggetti acquirenti che, nell’anno so

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1.2 ISEE

Il secondo requisito circoscrive l’ambito di applicazione dell’agevolazione a un valore di carattere strettamente economico, riferito alle risultanze dell’ISEE della parte acquirente, il cui valore non deve superare i 40.000 euro annui.

Il citato comma 6 rinvia al regolamento di cui al DPCM n. 159 del 2013 N1, in base al quale l’indicatore ISEE N2 è calcolato sulla base dei redditi percepiti e del patrimonio posseduto nel secondo anno solare precedente la presentazione della dichiarazione sostitutiva unica (DSU) N3, rapportati al numero dei soggetti che fanno parte dello stesso nucleo familiare N4 (ad esempio: l’indicatore ISEE è riferito ai redditi e al patrimonio dell’anno 2019 per gli atti stipulati nel 2021 e a quelli dell’anno 2020 per gli atti stipulati nel 2022).

A tal fine, si ricorda che la DSU N5 è il documento che contiene dati anagrafici, patrimoniali e reddituali di un nucleo familiare. Il soggetto richiedente autodichiara le informazioni che non siano già acquisite dagli archivi dell’INPS e dell’Agenzia delle entrate N6.

In particolare, la DSU ha lo scopo di illustrare complessivamente la situazione economica del nucleo familiare del dichiarante, mentre l’ISEE presenta un indicatore numerico che è il risultato di tutti i dati contenuti nella dichiarazione sostitutiva unica.

Con la presentazione di tale d

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2. Requisiti oggettivi: prima casa; tipologia di atto

Per effetto del richiamo operato dall’articolo 64, comma 6, del Decreto Sostegni bis, in relazione ai requisiti oggettivi per l’applicazione dello stesso, occorre fare riferimento alla disciplina delle c.d. agevolazioni “prima casa” di cui alla nota II-bis, posta in calce all’articolo 1 della Tariffa, parte prima, allegata al TUR. Ciò con riguardo sia alle tipologie di atti agevolabili (facendo riferimento ad “atti traslativi a titolo oneroso della proprietà di case di abitazione non di lusso” ed “atti traslativi o costitutivi della nuda proprietà,

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2.1 Contratto preliminare di compravendita

La disciplina agevolativa in esame non è applicabile ai contratti preliminari di compravendita, atteso che la norma agevolativa fa chiaro ed esclusivo riferimento ai soli atti traslativi o costitutivi a titolo oneroso. Il contratto preliminare produce, infatti, tra le parti solo effetti obbligatori e non reali. Il contratto definitivo di acquisto potrebbe, invece, non essere stipulato (e, in tal caso, come precisato con circolare n. 37/E del 10 giugno 1986, parte n. 46, le somme riscosse in sede di registrazione di quello preliminare rimangono definitivamente acquisite all’Erario) o, comu

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2.2 Acquisto di immobile a seguito di provvedimento giudiziale

Le agevolazioni previste dall’articolo 64 di cui trattasi trovano applicazione anche nell’ipotesi in cui il diritto sull’immobile si acquisisca per effetto di un decreto di trasferimento emesso all’esito di un p

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3. Oggetto dell’agevolazione
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3.1 Esenzione da imposta di registro e ipocatastale; credito d’imposta e modalità di esposizione nella dichiarazione dei redditi

L’articolo 64 in commento prevede che in relazione a tutti i trasferimenti a titolo oneroso di immobili per i quali ricorrano le condizioni cd. “prima casa” e gli ulteriori requisiti dell’età (inferiore a 36 anni) e dell’ISEE (di valore non superiore a euro 40.000), come descritti nei precedenti paragrafi, spetti all’acquirente:

a) nei casi in cui l’atto di acquisto immobiliare sia soggetto ad imposta di registro, l’esenzione “dall’ imposta di registro e dalle imposte ipotecaria e catastale” (comma 6);

b) laddove si tratti di acquisti soggetti ad IVA, quando non trova applicazione il regime di esenzione di cui all’articolo 10, n. 8-bis, del decreto del Presidente della Repubblica 26 ottobre 1972, n. 633 (Decreto IVA), “un credito d’imposta di ammontare pari all’imposta sul valore aggiunto corrisposta in relazione all’acquisto”, applicata con aliquota nella misura del 4 per cento (comma 7).

Con riferimento a tale seconda ipotesi, si precisa che l’esenzione dalle imposte di registro, ipotecaria e catastale, sebbene testualmente previs

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3.2 Ipotesi di co-acquisto

In caso di co-acquisto di un bene immobile ad uso abitativo, la misura del vantaggio fiscale andrà calcolata pro-quota, in favore dei soli soggetti acquirenti aventi i requisiti richiesti.

Ciò in coerenza con quanto chiarito con la circolare n. 38/E del 2005, paragrafo 2.1, in relazione all’applicabilità dell’agevolazione “prima casa” all’acquisto effettuato da coniugi, laddove è stato specificato che nell’ipotesi in cui uno solo dei coniugi possegga i requisiti per fruire dell’agevolazione, si ritiene che il beneficio fiscale sia applicabi

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3.3 Pertinenze

Si ricorda che, ai sensi del comma 3 della citata nota II-bis, l’agevolazione “prima casa” trova applicazione, al sussistere delle “condizioni di cui alle lettere a), b) e c) del medesimo comma 1” – richiamate al paragrafo 1 – anche con riferimento alle pertinenze dell’immobile principale. A tal fine, lo stesso comma 3 stabilisce che “sono ricomprese tra le pertinenze, limitatamente ad una per ciascuna categoria, le unità immobiliari classificate o classificabili nelle categorie catastali C/2, C/6 e C/7, che si

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4. Credito d’imposta da riacquisto di cui all’articolo 7, commi 1 e 2, della legge 23 dicembre 1998, n. 448

Come noto, l’articolo 7 della legge 23 dicembre 1998, n. 448 N13, prevede l’attribuzione di un credito d’imposta al contribuente che provveda ad acquistare, entro un anno dall’alienazione dell’immobile per il quale aveva fruito dell’aliquota agevolata prevista ai fini dell’imposta di registro e IVA per la “prima casa”, un’altra casa di abitazione di categoria diversa da A/1, A/8 e A/9, in presenza delle condizioni di cui alla nota II-bis all’articolo 1 della Tariffa, parte prima, del TUR.

La medesima agevolazione è riconosciuta, altresì, nel caso in cui il contribuente, che già possieda un immobile per il quale abbia fruito dell’agevolazione c.d. “prima casa”, acquisti un altro immobile, usufruendo nuovamente delle agevolazioni per la “prima casa”, obbligandosi ad alienare il primo entro un anno (cfr. circolare n. 12/E del 4 marzo 2006).

Il credito d’imposta spetta fino a concorrenza dell’imposta di registro o dell’IVA dovuta in relazione al precedente acquisto agevolato, per un ammontare non superiore all’imposta di registro o all’IVA dovuta per l’acquisto agevolato della nuova casa di abitazione (cfr. in proposito circolari n. 2/E del 21 febbraio 2014 e n. 18/E del 2013).

Nell’ipotesi di alienazione di un’abitazione acquisita precedentemente con le agevolazioni “prima casa” e successivo acquisto entro l’anno di un’altra abitazione usufruendo dell’esenzione di cui al comma 6 dell’articolo 64 del Decreto Sostegni bis, si ritiene che non spetti alcun credito d’imposta ai sensi del richiamato

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5. Imposta di bollo, tassa ipotecaria e tributi per la voltura catastale

L’articolo 10, comma 3 N16, del decreto legislativo n. 23 del 2011 prevede l’esenzione dall’imposta di bollo, dai tributi speciali catastali e dalle tasse ipotecarie in relazione agli atti indicati all’articolo 1 della Tariffa, parte prima, allegata al TUR, ossia gli atti traslativi a titolo oneroso della proprietà di beni immobili e gli atti traslativi o costitutivi di diritti reali immobiliari di godimento, ordinariamente soggetti all’applicazione dell’imposta di registro in misura proporzionale (pari al 2 per cento laddove si tratti di “prima casa”).

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6. Liberalità indirette (articolo 1, comma 4-bis, TUS)

Si ricorda che nel caso di liberalità indiretta collegata ad atti concernenti il trasferimento di diritti immobiliari per i quali sia prevista l’applicazione dell’imposta di registro, in misura proporzionale, o dell’IVA, non si applica l’imposta di donazione, ai sensi dell’articolo 1, comma 4-bis, del decreto legislativo 31 ottobre 1990, n. 346 (Testo unico delle disposizioni concernenti l’imposta sulle successioni e donazioni - TUS)

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7. Finanziamenti

In relazione ai “finanziamenti erogati per l’acquisto, la costruzione e la ristrutturazione di immobili ad uso abitativo per i quali ricorrono le condizioni e i requisiti di cui al comma 6 e sempre che la sussistenza degli stessi risulti da dichiarazione della parte mutuataria resa nell’atto di finanziamento o allegata al medesimo”, il comma 8 dell’articolo 64 del Decreto Sostegni bis dispone l’esenzione “dall’imposta sostitutiva delle imposte di registro, di bollo, ipotecarie e catastali e delle tasse sulle concessioni governative, prevista in ragione dello 0,25%” della somma mutuata “dall’articolo 18 N18 del decreto del Presidente della Repubblica 29 settembre 1973, n. 601”.

Per fruire dell’anzidetta agevolazione, in sostanza, il finanziamento deve esser

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8. Validità temporale delle agevolazioni

Come precisato in premessa, ai sensi del comma 9 dell’articolo 64 del Decreto Sostegni bis, le disposizioni si applicano agli atti di trasferimento e

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9. Insussistenza dei requisiti e decadenza dalle agevolazioni

Il comma 10 dell’articolo 64 del Decreto Sostegni bis disciplina le conseguenze nel caso di “insussistenza delle condizioni e dei requisiti per beneficiare delle agevolazioni di cui ai commi 6, 7, 8 e 9 o di decadenza da dette agevolazioni”, prevedendo il recupero delle imposte dovute, l’applicazione degli interessi, nonché l’irrogazione di sanzioni secondo quanto statuito per l’ipotesi di decadenza dalle agevolazioni “prima casa” dalla nota II-bis all’articolo 1, della Tariffa, parte prima, allegata al TUR e dall’articolo 20 del DPR n. 601 del 1973.

In proposito, si precisa che, laddove sia riscontrata la sola insussistenza dei requisiti previsti specificamente dai commi da 6 a 9 in relazione all’agevolazione c.d. “prima

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10. Applicazione della disciplina del prezzo-valore

Ai soli fini della determinazione della base imponibile, in caso di accertata insussistenza dei requisiti di cui all’articolo 64 del Decreto Sostegni bis o di decadenza dall’agevolazione, il contribuente può beneficiare degli effetti della disciplina del c.d. “prezzo-valore”, recata dall’articolo 1, comma

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11. Clausola di salvaguardia

Da ultimo, si fa presente che, in considerazione della circostanza che la disciplina in commento produce effetti già in relazione agli atti stipulati a partire dal 26 maggio 2021, gli uffici dell’Agenzia valuteranno, caso per caso, la non applicabilità delle sanzioni, ai sensi de

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