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Circ. Ag. Entrate 12/08/2005, n. 38/E

Agevolazioni fiscali per l’acquisto della c.d. «prima casa» - Art. 1, Tariffa parte prima, nota II-bis), D.P.R. 26 aprile 1986, n. 131.
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[Premessa]


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Premessa

Con la presente circolare si forniscono alcuni chiarimenti in merito alla corretta applicazione dell'agevolazione cosiddetta «prima casa».

Preliminarmente si ricorda che l'agevolazione «prima casa» consente di:

- applicare l'imposta di registro con l'aliquota del 3 per cento in luogo del 7 per cento;

- applicare le imposte ipotecaria e catastale in misura fissa in luogo, rispettivamente, del 2 e dell'1 per cento.

Il regime agevolato in esame trova applicazione ai trasferimenti che abbiano ad oggetto case di abitazione non di lusso secondo le caratteristiche di cui al decreto del Ministro dei lavori pubblici 2 agosto 1969, sempre che ricorrano le condizioni di cui alla nota II-bis dell'articolo 1 della Tariffa, parte prima, del Testo Unico Registro delle disposizioni concernenti l'imposta di registro, approvato con D.P.R. 26 a

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1 Applicabilità dell'agevolazione al cittadino italiano emigrato all'estero

Il cittadino italiano emigrato all'estero (che non ha più, quindi, la residenza in Italia) può acquistare in regime agevolato l'immobile, quale che sia l'ubicazione dello stesso sul territorio nazionale.

Ovviamente, in tal caso, l'agevolazione compete qualora sussistano gli altri requisiti e, in particolare, a con

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2 Requisiti soggettivi
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2.1 CONIUGE IN REGIME DI COMUNIONE LEGALE

L'articolo 159 del codice civile, così come sostituito dall'articolo 41 della legge 19 maggio 1975, n. 151, recante disposizioni in materia di «Riforma del diritto di famiglia» dispone che «Il regime patrimoniale legale della famiglia, in mancanza di diversa convenzione stipulata a norma dell'articolo 162, è costituito dalla comunione dei beni …».

La comunione dei beni, quindi, rappresenta il regime patrimoniale ordinario della famiglia.

Costituiscono, tra l'altro, oggetto della comunione «… gli acquisti compiuti dai due coniugi insieme o separatamente durante il matrimonio, ad esclusione di quelli relativi ai beni personali» (art. 177, comma 1, lett. a), c.c.).

Non tutti i beni, però, rientrano nel regime della comunione. L'articolo 179 c.c., infatti, ne elenca alcuni che restano personali del coniuge (ad esempio, i beni di cui prima del matrimonio il coniuge era proprietario).

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2.2 TITOLARITÀ DI NUDA PROPRIETÀ SU ALTRA CASA DI ABITAZIONE

Nel caso in cui ricorrano le altre condizioni previste dalla legge, l'agevolazione «prima casa» compete anche all'acquirente o ai coni

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2.3 ACQUISTI PRO-QUOTA DI DIRITTI REALI SULLO STESSO IMMOBILE

Nel caso di acquisto reiterato di quote dello stesso immobile, l'agevolazione tributaria si applica purché ricorrano gli altri requisiti soggettivi e oggettivi previsti dalla legge.

Dal disposto del comma 1, lettera c), della nota II-bis del Testo Unico Regis

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2.4 REQUISITO DELLA RESIDENZA

Ai fini della corretta valutazione del requisito di residenza, dovrà considerarsi che il cambi

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3 Requisiti oggettivi
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3.1 IRRILEVANZA DELLA CLASSIFICAZIONE CATASTALE DELLE ABITAZIONI TRASFERITE

Per fruire dell'agevolazione «prima casa» è necessario che la casa di abitazione oggetto di acquisto non presenti caratteristiche di lusso secondo i criteri indicati nel D.M. 2 agosto 1969.

Ove ricorrono effettivamente le condizioni perché la casa si consideri «non di lusso», l'agevolazione compete, prescindendo dalla categoria catastale con cui risulta censita in catasto.

In altri termini, ai fini dell'applicazione dell'agevolazione «prima casa» non rileva la classificazione cata

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3.2 FABBRICATO RURALE IDONEO ALL'UTILIZZAZIONE ABITATIVA - APPLICABILITÀ DELL'AGEVOLAZIONE «PRIMA CASA»

Ai fini dell'applicazione dell'agevolazione in esame ai cosiddetti «fabbricati rurali» idonei all'uso abitativo, si osserva quanto segue.

In primo luogo, è necessario definire correttamente la categoria dei fabbricati rurali. Ai sensi dell'articolo 9, commi 3, 3-bis e 4, del D.L. 30 dicembre 1993, n. 557, convertito dalla legge 26 febbraio 1994, n. 133, R e successive integrazioni e modificazioni, disciplinante il «riconoscimento della ruralità degli immobili agli effetti fiscali», un determinato immobile potrà qualificarsi come «immobile rurale» qualora ricorrano i requisiti di natura soggettiva ed oggettiva espressamente indicati dalla norma. A tal fine è irrilevante il dato catastale: non assume rilievo la circostanza che l'immobile non sia censito nel catasto edilizio urbano.

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3.3 ACQUISTO DI CASA DI ABITAZIONE NON DI LUSSO IN CORSO DI COSTRUZIONE

L'agevolazione «prima casa» spetta anche nell'ipotesi in cui il trasferimento riguardi un immobile in corso di costruzione che presenti, seppure in fieri, le caratteristiche dell'abitazione «non di lusso» secondo i criteri stabiliti dal D.M. 2 agosto 1969.

Già con la circolare del 1 marz

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3.4 ACQUISTO DI ABITAZIONE CONTIGUA

L'agevolazione «prima casa» spetta anche per l'acquisto di due appartamenti contigui destinati a costituire un'unica unità abitativa purché l'abitazione conservi, anche dopo la riunione degli immobili, le caratteristiche non di lusso di cui al D.M. 2 agosto 1969.

In tal senso si è pronunciata la Corte di Cassazione (sentenza 22

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4. Novità nel godimento dell'agevolazione «prima casa»

Per fruire del regime agevolato «prima casa» l'acquirente, nell'atto di acquisto, deve dichiarare di «… non essere titolare, neppure per quote, anche in regime di comunione legale su tutto il territorio nazionale dei diritti di proprietà, usufrutto, uso, abitazione e nuda proprietà su altra casa di abitazione acquistata

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5. Decadenza

L'agevolazione prima casa spetta in sede di registrazione dell'atto, sulla base delle dichiarazioni rese dal contribuente in ordine alla sussistenza delle condizioni di cui all'art. 1 della Tariffa, Parte Prima, nota II-bis del Testo Unico Registro.

Come anticipato, l'acquirente dovrà rendere una dichiarazione in merito:

1. alla tipologia dell'immobile trasferito, che, in particolare, non deve rientrare tra quelli considerati «di lusso» sulla base del D.M. 2 agosto 1969;

2. all'ubicazione dell'immobile, che deve essere situato nel comune in cui l'acquirente ha la propria residenza, o in cui intende trasferirla entro diciotto mesi, o infine in quello in cui lo stesso svolge la propria attività ovvero, se trasferito all'estero per ragioni di lavoro, in quello in cui ha sede o esercita l'attività il soggetto da cui dipende;

3. all'assenza di altri diritti reali vantati su immobili ubicati nello stesso comune in cui si acquista il nuovo immobile (proprietà, usufrutto, uso, abitazione);

4. alla novità nel godimento della agevolazione.

Si ricordi che, attualmente, ai fini dell'agevolazione in esame, non è più previsto l'obbligo di adibire l'immobile

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5.1. DECORRENZA DEL TERMINE INIZIALE DI ACCERTAMENTO NEL CASO DI IMMOBILE IN CORSO DI COSTRUZIONE.

Il principio enunciato nel paragrafo precedente in ordine alla differente decorrenza del termine di accertamento, basato sulla originaria o sopravvenuta mendacità della dichiarazione resa nell'atto di acquisto dell'immobile sembra conferente anche alle ipotesi di acquisto di un immobile in corso di costruzione.

Si è già anticipato, infatti, che, in base ad un consolidato orientamento giurisprudenziale, l'agevolazione spetta anche ai fabbricati in corso di costruzione che, all'atto dell'acquisto, siano descritti secondo caratteristiche «non di lusso» (si veda, al riguardo, il para. 3.3.).

Come ha precisato di recente la Corte di Cassazione (sent. 10 settembre 2004 n. 18300) se «… numerose caratteristiche che determinano la natura di lusso dell'abitazione (come una superficie superiore ai 240 mq) possono essere rilevate già in sede di costruzione a rustico (oltre che in corso di ristrutturazione), ed altre possono sopravvenire addirittura su costruzioni ormai rifinite», ne consegue che «… da un lato è necessaria l'effettuazione di controlli tributari in sede di ultimazione dell'abitazione o di utilizzo della stessa al momento in cui se ne ottiene la concreta disponibilità, dall'altro, non può escludersi a priori, proprio per evitare tali ulteriori controlli, la non concessione de

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5.2. RIVENDITA NEL QUINQUENNIO E ACQUISTO DI UN TERRENO PER EDIFICARE LA PROPRIA ABITAZIONE PRINCIPALE

Il comma 4 della nota II-bis del Testo Unico Registro dispone, tra l'altro, che qualora entro un quinquennio la casa di abitazione acquistata con le agevolazioni de qua sia rivenduta, l'acquirente decade dal regime di favore nel caso in cui entro un anno dall'alienazione non acquisti un altro immobile da adibire a propria abitazione principale. Infatti, il comma 4 della nota II-bis all'articolo 1 della tariffa sul punto &e

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5.3. REVOCA DELLE AGEVOLAZIONI RELATIVE AD ATTI SOGGETTI AD IVA

La questione è stata già trattata al paragrafo 16 della circolare 21 giugno 2004, n. 28/E, e si riporta di seguito per una migliore lettura dell'argomento relativo alla revoca dell'agevolazione «prima casa».

L'articolo 41-bis del decreto legge 30 settembre 2003, n. 269, convertito dalla legge 24 novembre 2003, n. 3

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6. Applicabilità dell'agevolazione in caso di successione o donazione

Nelle ipotesi di successione e donazione l'applicabilità dell'agevolazione «prima casa» è disciplinata dalle seguenti disposizioni normative:

- articolo 69 della legge 21 novembre 2000, n. 342, R rubricato «Norme in materia di imposta sulle successioni e sulle donazioni»;

- articolo 13 della legge 18 ottobre 2001, n. 383,

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6.1. SUCCESSIONI MORTIS CAUSA

Dopo la soppressione dell'imposta di successione, disposta dall'art. 13 della citata legge 383/2001, ai trasferimenti mortis causa di immobili o diritti reali immobiliari si applicano solo le imposte ipotecaria e catastale, nella misura proporzionale rispettivamente del 2 e dell'1 per cento del valore degli imm

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6.2. DONAZIONI

Diversamente dalle successioni mortis causa, in relazione alle quali l'imposta è soppressa e si applicano solo le imposte ipotecarie e catastali, il trattamento riservato ai fini tributari alle donazioni e alle altre liberalità inter vivos richiede ulteriori valutazioni, in quanto, nonostante la soppressione dell'imposta sulle successioni e donazioni, trovano applicazioni altre imposte determinabili, oltre che sulla base del tipo di beni donati, anche in funzione del valore dei beni e del grado di parentela che intercorre tra donante e donatario.

La soppressione dell'imposta di donazione, operata dal comma 1 dell'articolo 13 della legge 18 ottobre 2001, n. 383, fa sì che le donazioni di immobili non scontino più la relativa imposta.

Tuttavia, i trasferimenti di beni e diritti per donazione o altra liberalità tra vivi, compresa la rinuncia pura e s

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7. Pertinenze

L'articolo 817 del codice civile stabilisce che: «Sono pertinenze le cose destinate in modo durevole a servizio o ad ornamento di un'altra cosa. La destinazione può essere effettuata dal proprietario della cosa principale o da chi ha un diritto reale sulla medesima».

Il rapporto pertinenziale tra due beni ricorre, quindi, in presenza dei seguenti presupposti:

- presupposto oggettivo, ossia la destinazione durevole e funzionale a servizio o ad ornamento intercorrente fra un bene e un altro di maggior importanza (c.d. bene principale) per il miglior uso di quest'ultimo;

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7.1. ACQUISTO A TITOLO GRATUITO DI PERTINENZA SUCCESSIVO A QUELLO DELL'ABITAZIONE AGEVOLATA

La fattispecie in esame è quella del contribuente che, dopo aver acquistato a titolo gratuito un'abitazione avvalendosi delle agevolazioni «prima casa», acquisti, sempre a titolo gratuito, una pertinenza.

Al riguardo, analogamente a quanto avviene per l'acquisto de

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7.2. CESSIONE DI TERRENI NON GRAFFATI

Un'ulteriore questione riguarda i terreni «non graffati» all'immobile agevolato, in quanto iscritti autonomamente nel catasto terreni ed, in particolare, la possibilità che essi possano costituire pertinenza di un'abitazione che abbia fruito dell'agevolazione «

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8. Credito d'imposta per il requisito della prima casa

L'art. 7 della legge 23 dicembre 1998, n. 448 R attribuisce un credito d'imposta fino a concorrenza dell'imposta di registro o dell'IVA corrisposta in relazione al precedente acquisto che abbia fruito dell'agevolazione «prima casa».

Il riconoscimento di tale credito d'imposta è a favore di coloro che acquistano «entro un anno dall'alienazione dell'immobile per il quale si è fruito dell'aliquota agevolata ai fini dell'imposta di registro e dell'imposta sul valore aggiunto per la prima casa, un'altra abitazione non di lusso, in presenza delle condizioni di cui alla nota II-bis all'articolo 1 della tariffa, parte prima, allegata al Testo Unico Registro dell'imposta di registro» (Circ. 19/E del 2001, par. 1.1.)

Il credito d'imposta attribuito dalla legge n. 448 del 1998 ha carattere personale e spetta ai contribuenti che provvedono ad acquisire un'altra casa di abitazione non di lusso «a qualsiasi titolo», entro un anno dalla vendita dell'immobile per il quale si è fruito del regime di favore, sia ai fini dell'imposta di registro che ai fini dell'iva.

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9. Atto integrativo

Merita una breve riflessione, infine, l'ipotesi in cui le dichiarazioni prescritte dalle vigenti disposizioni di legge per fruire dell'agevolazione in esame non siano state rese nell'atto di compravendita, bensì in uno specifico atto integrativo che rechi le predette dichiarazioni.

In passato sull'argomento si è espressa la Direzione Generale delle Tasse e Imposte Indirette sugli Affari, che con la risoluzione del 25 luglio 1986, n. prot. 220478, ha fatto presente che «… sebbene l'atto integrativo (rectius atto di rettifica) … tragga spunto dalla dichiarazione di parte intesa

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