Acquisto prima casa per minori di 36 anni: Circolare esplicativa dell'Agenzia delle entrate

La Circ. Ag. Entrate 14/10/2021, n. 12/E fornisce i chiarimenti per usufruire del nuovo bonus “prima casa under 36”, introdotto dall’articolo 64, commi 6-10, del D.L. 25/05/2021, n. 73 (c.d. Decreto Sostegni-bis), il regime agevolativo temporaneo che consente, in presenza di determinate condizioni, l'applicazione di un regime di esenzione dai tributi per acquisti di immobili da parte di persone fisiche che non hanno ancora compiuto 36 anni di età nell'anno in cui l'atto è rogitato (si veda Acquisto prima casa: esenzioni temporanee dalle imposte per i giovani con meno di 36 anni ).

Requisiti soggettivi
Nel documento sono stati analizzati i requisiti soggettivi di cui gli acquirenti devono essere in possesso per accedere all’agevolazione:
- non aver compiuto 36 anni di età nell’anno in cui l’atto di compravendita è rogitato;
- avere un valore dell’Isee non superiore a 40.000 euro annui. 
In particolare, l’accesso all’agevolazione è consentito a coloro che non abbiano compiuto 36 anni di età nell’anno solare in cui viene stipulato l'atto traslativo (ad es.: se si stipula l'atto nel mese di ottobre 2021 e si compiono 36 anni nel mese di dicembre 2021 non si può beneficiare dell'agevolazione).
Con riferimento al secondo requisito, è precisato che la presentazione della dichiarazione sostitutiva unica (Dsu), tramite la quale viene richiesta l’attestazione Isee, deve avvenire in un momento antecedente o contestuale alla stipula dell’atto di acquisto; ciò in quanto il valore dell’indicatore, riferito all’intero nucleo familiare dell’acquirente, deve riscontrarsi alla data di stipula dell'atto.

Requisiti oggettivi
L’agevolazione trova applicazione per gli atti di acquisto di abitazioni per le quali ricorrono i requisiti di “prima casa” di cui alla nota II-bis, all’art. 1 della Tariffa, Parte prima, allegata al Testo unico imposta di registro (TUR), di cui al D. P.R. 26/04/1986, n. 131.
Il beneficio fiscale in esame non si estende ai contratti preliminari di compravendita, atteso che la norma agevolativa fa esclusivo riferimento ai soli atti traslativi o costitutivi di diritti a titolo oneroso. Resta salvo il rimborso della maggiore imposta proporzionale versata per la registrazione del contratto preliminare (a conferma di quanto già espresso dall'Agenzia delle entrate con l'Interpello 650/2021, si veda in proposito Acquisto prima casa: esenzioni per minori di 36 anni e contratto preliminare).

Oggetto dell'agevolazione
La Circolare precisa che l’esenzione dalle imposte di registro, ipotecaria e catastale, sebbene testualmente prevista soltanto nell'art. 64, comma 6, del D.L. 73/2021, è riferibile anche agli atti assoggettati a IVA, in virtù dell’espresso rinvio al citato comma 6, operato dall'art. 64, comma 7, del D.L. 73/2021 e in coerenza con la ratio agevolativa della norma stessa.
In caso di co-acquisto di un bene immobile ad uso abitativo, la misura del vantaggio fiscale andrà calcolata pro-quota, in favore dei soli soggetti acquirenti aventi i requisiti richiesti.
Ai sensi del comma 3 della citata nota II-bis, l’agevolazione prima casa trova applicazione, al sussistere delle condizioni di cui alle lettere a), b) e c) del comma 1 della nota, anche con riferimento alle pertinenze dell’immobile principale.

Credito d’imposta da riacquisto di cui all'art. 7, commi 1 e 2, della L. 448/1998
Si precisa che nell’ipotesi di alienazione di un’abitazione acquisita precedentemente con le agevolazioni prima casa e successivo acquisto entro l’anno di un’altra abitazione usufruendo dell’esenzione di cui all'art. 64, comma 6, del D.L. 73/2021, non spetta alcun credito d’imposta ai sensi dell'art. 7 della L. 448/1998 (in quanto parametrato alla minore delle imposte relative ai due atti di compravendita, che in questo caso è pari a zero).

La Circolare fornisce indicazioni inoltre con riferimento a imposta di bollo, tassa ipotecaria e tributi per la voltura catastale, liberalità indirette (art. 1, comma 4-bis, del D. Leg.vo 31/10/1990, n. 346 (TUS), finanziamenti, validità temporale delle agevolazioni, insussistenza dei requisiti e decadenza dalle agevolazioni, applicazione della disciplina del prezzo-valore, clausola di salvaguardia.