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Ultimo aggiornamento
08/11/2022

La consegna e il mantenimento dell’immobile in buono stato locativo

A cura di:
  • Maurizio Tarantino
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LA CONSEGNA DEL BENE LOCATO
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Consegna del bene e disciplina generale del contratto di locazione

La locazione è un contratto ad effetti obbligatori ed a prestazioni corrispettive, giacché dalla sua conclusione deriva l’insorgenza, a carico di entrambe le parti, di reciproche obbligazioni, cristallizzate in via prioritaria, oltre che nell’art art. 1571 del Codice civile che definisce la nozione del contratto, nei seguenti articoli:

- art. 1575 del Codice civile (individua le obbligazioni principali del locatore);

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Immissione del conduttore nel godimento del bene

L’art. 1575 del Codice civile, n. 1), prevede a carico del locatore l’obbligo primario di consegnare al conduttore il bene oggetto di locazione: si tratta dell’essenza del contratto di locazione, in quanto l’obbligo in questione è funzionale alla realizzazione della causa del contratto, consistente nell’immissione del conduttore nel godimento del bene, a fronte del pagamento del canone.


I criteri per stabilire se la prestazione di consegna sia stata esattamente compiuta non possono essere fissati in astratto, ma vanno determinati in concreto, in riferimento allo specifico contenuto del contratto ed alla varietà di aspetti che il godimento locativo può assumere.

A parere dei giudici, la locazione è contratto consensuale che si perfeziona con

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LA CONSEGNA DEL BENE IN BUONO STATO DI MANUTENZIONE
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Differenza tra guasto e vizi dell’immobile

Ai fini della trattazione del tema in esame è importante tenere distinti, in quanto l’ordinamento appresta rimedi diversi in favore del conduttore, i vizi della cosa locata dai guasti della stessa.

Difatti:


a) i vizi della cosa locata (art. 1578 del Codice civile) incidono sulla struttura materiale della cosa, alterandone l’integr

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L’obbligazione della riparazione

L’art. 1576 del Codice civile (Mantenimento della cosa in buono stato locativo) si collega, da un lato, all’art. 1575 del Codice civile, n. 2), in relazione all’obbligazione positiva di mantenimento (o di manutenzione) gravante sul locatore e, dall’altro, all’art. 1587 del Codice civile, n. 1), in relazione all’obbligo di custodia e diligente uso della cosa locata gravante sul conduttore.


Per meglio dire, il Legislatore con la disposizione ex art. 1576 del Codice civile, comma 1, ha pr

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GLI OBBLIGHI DI MANUTENZIONE
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La distinzione delle riparazioni a carico delle parti

In tema di locazioni, l’art. 1575 del Codice civile, comma 1, n. 2), pone a carico del locatore l’obbligazione di mantenere la cosa “in stato da servire all’uso convenuto”.

Invero, il locatore è tenuto a garantire solamente che l’immobile sia strutturalmente idoneo all’uso pattuito, ma non che tale uso sarà sempre possibile e proficuo per il conduttore. Trattasi, peraltro, di obbligo non previsto da norme imperative per cui le parti ben possono contrattualmente escluderlo, stabilendo che siano a carico del conduttore tutti gli oneri relativi all’utilizzabilità del bene, eson

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Spese e riparazioni a carico del locatore

Il locatore, ai sensi dell’art. 1156 del Codice civile (Mantenimento della cosa in buono stato locativo), ha l’obbligo di effettuare, nel corso della locazione, tutte le riparazioni ordinarie e straordinarie necessarie a mantenere l’immobile nello stato esistente al momento della stipulazione del contratto, ma non anche di operare modificazioni o trasformazioni del bene funzionali a renderlo idoneo all’attività che il conduttore si ripromette di svolgervi, oppure ad adeguarlo a disposizioni di legge o dell’autorità sopravvenute alla consegna.

La soluzione contraria, infatti, tramuterebbe l’obbligo manutentivo in un obbligo di innovazione con sopportazione di oneri e di spese non previsti, con una evidente alterazione del sinallagma contrattuale in senso peggiorativo per il locatore ed in contrasto con quanto previsto dalla norma citata (Trib. Roma 3 ottobre 2019, n. 18972).


Nella materia della locazione, una disamina della giurisprudenza consente di pervenire alla conclusione che le spese di manutenzione straordinaria del bene locato sono quelle relative a:

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Spese e riparazioni a carico del conduttore

In tema di spese, il Legislatore ha previsto che nel contratto di locazione, ai sensi dell’art. 9 della L. 27 luglio 1978, n. 392, sono interamente a carico del conduttore, salvo patto contrario:

- le spese relative al servizio di pulizia, al funzionamento e all’ordinaria manutenzione dell’ascensore, alla fornitura dell’acqua, dell’energia elettrica, del riscaldamento e del condizionamento dell’aria, allo spurgo dei pozzi neri e delle latrine, nonché alla fornitura di altri servizi comuni.

- le spese per il servizio di portineria, che sono a carico del conduttore nella misura del 90%, salvo che le parti abbiano convenuto una misura inferiore N6.


Quanto alle riparazioni

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Riferimento agli usi locali

Facendo carico all’inquilino le riparazioni che sono conseguenza dell’uso, per la stessa ragione non possono far carico all’inquilino quelle che siano dipendenti da vetustà o da caso fortuito, non avendovi dato causa col fatto proprio o con quello dei suoi dipendenti. Tali riparazioni faranno carico al locatore, salvo patto contrario e salvo l’esistenza di un uso locale che le ponga invece a carico dell’inquilino.

A questo proposito, l’art. 1609 del Codice civile, comma 2, prevede che le suddette riparazioni, in mancanza di patto, sono determinate dag

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Rimborso delle riparazioni urgenti

Come sottolineato dall’art. 1577 del Codice civile, quando la cosa locata abbisogna di riparazioni che non sono a carico del conduttore, questi è tenuto a darne avviso al locatore.

Invero, le obbligazioni manutentive a carico del locatore si concretizzano per il fatto oggettivo della trasformazione peggiorativa della cosa locata, con il limite dell’imputabilità dell’intervento manutentivo al conduttore, il quale è tenuto ad osservare la diligenza del buon padre di famiglia nel servirsi della cosa locata ed è responsabile dell’eventuale perdita o deterioramento della medesima nel corso della locazione, ai sensi degli artt. 1587 e 1588 del Codice civile.


Dal combinato disposto dell’art. 1575 del Codice civile, n. 3), con gli artt. 1576 e 1577 del Codice civile, si evince però che l’obbligo del locatore di consentire al conduttore di godere della cosa locata in maniera tale che ne sia preservata l’idoneità a fungere per l’uso convenuto - e, dunque, in ultima analisi, di procedere con gli interventi manutentivi - emerge e diviene attuale sono nel momento in cui si verifica il guasto e il conduttore ne dà avviso al locatore medesimo. La conoscenza del guasto da riparare diviene, dunque, elemento indispensabile per affermare l’esistenza di un obbligo di attivazione del locatore e, corrispondentemente, di un suo inadempimento i

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