Locazioni, contratto con vizi conosciuti dal conduttore

In generale, il conduttore dichiara di avere visitato la casa locatagli e di averla trovata in buono stato locativo e adatta all’uso convenuto, esonerando il locatore da garanzia e responsabilità per eventuali vizi o manutenzione. Tuttavia, vi sono situazioni in cui, nonostante alcune anomalie, il conduttore firma il contratto e, successivamente, decide di non pagare il canone. In tal caso occorre interrogarsi sulla legittimità del comportamento del conduttore che accetta “sin dall’inizio” un immobile viziato.
Dunque, ai fini della soluzione del quesito, occorre analizzare la questione dal punto di vista normativo e giurisprudenziale.

I DOVERI DEL CONDUTTORE - Come precisato dall’art. 1587 del Codice civile, il conduttore, oltre il pagamento del corrispettivo nei termini convenuti, deve prendere in consegna la cosa e osservare la diligenza richiesta nel servirsene per l’uso determinato nel contratto o per l’uso che può altrimenti presumersi dalle circostanze. Dunque, al conduttore non è consentito astenersi dal versare il corrispettivo o di determinare unilateralmente il canone nel caso in cui si verifichi una riduzione o una diminuzione del godimento del bene, anche quando si assuma che tale evento sia ricollegabile al fatto del locatore.
La modifica unilaterale dell’entità del canone di locazione costituisce grave inadempimento: per meglio dire, il conduttore può conseguire la riduzione del canone di locazione solamente dopo aver intrapreso l’azione giudiziaria volta all’accertamento del minor importo dovuto e avere ottenuto con sentenza l’accoglimento della domanda di riduzione.

I VIZI DELLA COSA LOCATA - Secondo la giurisprudenza di legittimità, costituiscono vizi della cosa locata, agli effetti di cui all’art. 1578 del Codice civile, quelli che, anche se eliminabili o manifestatisi successivamente alla conclusione del contratto, incidono sulla struttura materiale della cosa, alterandone l’integrità in modo tale da impedirne o ridurne notevolmente il godimento secondo la destinazione contrattuale.
L’obbligo del conduttore di pagare il canone viene meno nella sola ipotesi in cui si accerti un inadempimento colpevole del locatore, idoneo, in quanto tale, a sorreggere una pronuncia di risoluzione del contratto locativo (Trib. Nola 06/04/2010, n. 859).
In altri casi va escluso che possano essere ricompresi tra i vizi quegli accadimenti che determinino una mera infiltrazione, nel qual caso diviene operante l’obbligo del locatore di provvedere alle necessarie riparazioni ai sensi dell’art. 1576 del Codice civile, la cui inosservanza determina inadempimento contrattuale (Cass. civ. 15/05/2007, n. 11198: nel caso di specie si trattava di un’infiltrazione di natura accidentale determinante un’impraticabilità parziale del locale e comunque temporalmente limitata).
Pertanto, devono escludersi i guasti e i deterioramenti dovuti alla naturale usura, per effetto del tempo trascorso, ovvero ad accadimenti accidentali, che obbligano il locatole a provvedere, ai sensi dell’art. 1576 del Codice civile, alla riparazione (Cass. civ. 21/11/2011, n. 24459).

IL GODIMENTO DI IMMOBILE IN PRESENZA DI VIZI OCCULTI - Come indicato dal Legislatore, con la norma ex art. 1587 del Codice civile, se al momento della consegna la cosa locata è affetta da vizi che ne diminuiscano in modo apprezzabile l’idoneità all’uso pattuito, il conduttore può domandare la risoluzione del contratto o una riduzione del corrispettivo, “salvo che si tratti di vizi da lui conosciuti o facilmente riconoscibili”.
Il locatore è tenuto a risarcire al conduttore i danni derivati dai vizi della cosa, se non riesce a provare di avere, senza colpa, ignorato i vizi stessi al momento della consegna. Si tratta, quindi, di una delle obbligazioni previste dalla disciplina delle locazioni che impone al locatore di garantire il conduttore dai vizi della cosa locata. In presenza di vizi palesi, infatti, (ovvero conosciuti o facilmente riconoscibili) si presume che il conduttore li abbia accettati e magari pattuito un canone di locazione inferiore.
In altre parole, solo la presenza di vizi occulti costituisce requisito essenziale per la domanda di risoluzione del contratto o di riduzione del canone. Ulteriore requisito essenziale per la domanda di risoluzione del contratto o di riduzione del canone è, altresì, la diminuzione, in modo apprezzabile, del godimento del bene, rapportato “all’uso pattuito”.

IL GODIMENTO DI IMMOBILE IN PRESENZA DI VIZI CONOSCIUTI - Secondo i giudici, la mancanza di acqua (il prosciugamento del pozzo) non costituisce fatto imputabile al locatore quando ciò era fatto già noto al conduttore sin dalla stipula del contratto (Trib. Benevento 09/02/2024; nel caso di specie, prima di firmare il contratto, il conduttore aveva visionato l’immobile insieme ad un tecnico di sua fiducia, facendogli presente che la zona non era servita dall’acquedotto e facendogli vedere il pozzo da dove l’abitazione attingeva acqua. Sebbene informato di tale precondizione, la parte conduttrice accettava, comunque, la soluzione abitativa e, di conseguenza, la firma del contratto. Inoltre, nonostante la denunciata mancanza di acqua, la parte era comunque rimasta dentro l’immobile fino alla riconsegna, in tal senso facendo seriamente dubitare della credibilità della propria pretesa).
Pertanto, il conduttore, che abbia continuato a godere dell’immobile, nonostante i vizi, non può sospendere del tutto il pagamento del canone di locazione (Trib. Perugia 13/02/2018, n. 220). Per meglio dire, in riferimento al canone dovuto a norma dell’art. 1578, comma 1, del Codice civile, l’autoriduzione o la sospensione del canone costituisce fatto arbitrario ed illegittimo del conduttore che provoca il venir meno dell’equilibrio sinallagmatico del negozio, anche nell’ipotesi in cui detta autoriduzione o sospensione sia stata effettuata dal conduttore per ripristinare l’equilibrio del contratto, turbato dall’inadempimento del locatore e consistente nei vizi della cosa locata.
Tale norma, infatti, non dà facoltà al conduttore di operare detta autoriduzione, ma solo a domandare la risoluzione del contratto o una riduzione del corrispettivo, essendo devoluto al potere del giudice di valutare l’importanza dello squilibrio tra le prestazioni dei contraenti (Cass. civ. 17/12/2014, n. 26540).