Successione nel contratto di locazione, conseguenze del mancato rilascio dell’immobile

Alla morte del conduttore di un immobile adibito ad uso abitativo, legittimati a succedere nel rapporto di locazione sono esclusivamente i soggetti indicati all’art. 6 della L. 392/1978. A tal proposito, però, occorre interrogarsi sugli effetti del contratto in presenza di subentro di eredi che non erano conviventi con il conduttore.
Dunque, ai fini della soluzione del quesito, occorre analizzare la questione dal punto di vista normativo e giurisprudenziale.

ABITUALE CONVIVENZA CON IL CONDUTTORE - In argomento, giova ricordare che l’art. 6, comma 1, della L. 392/1978 prevede che in caso di morte del conduttore, gli succedono nel contratto il coniuge, gli eredi ed i parenti ed affini con lui abitualmente conviventi.
Secondo i giudici, la norma in esame trova applicazione anche qualora l’evento della morte riguardi un soggetto che sia in precedenza subentrato, ai sensi della stessa norma, nella posizione di conduttore al conduttore originario, dovendosi escludere che la norma possa operare solo con riguardo alla successione nella posizione di quest’ultimo (C. Cass. civ. 13/02/2013, n. 3548).
La disposizione non modifica la natura del rapporto e del diritto in base al quale il conduttore detiene la cosa locata, ma solo consente a un soggetto diverso dall’originario conduttore di sostituirsi nella titolarità del contratto, con attribuzione dei relativi diritti e assunzione delle obbligazioni che ne derivano.
Dunque, poiché lo scopo della norma è quello di garantire una abitazione, nel caso di decesso del conduttore, ai residui componenti della comunità familiare o parafamiliare, il diritto del coniuge, degli eredi, dei parenti e degli affini alla successione nel contratto di locazione è subordinato alla condizione della abituale convivenza con il conduttore.
Ai fini della prova di tale complessa situazione, determinante una comunanza di vita con il conduttore, non è sufficiente il certificato storico anagrafico, che ha un valore meramente presuntivo della comune residenza ivi annotata (C. Cass. civ. 17/01/2001, n. 579; Trib. Roma 02/09/2004, n. 24431).
Pertanto, ai fini della disciplina soprarichiamata, l’abituale convivenza con il conduttore defunto va accertata alla data del decesso di costui, a nulla rilevando che gli aventi diritto alla successione nel contratto siano o meno rimasti nell’alloggio locato dopo la morte del dante causa, giacché la successione "mortis causa" nel contratto di locazione è fatto giuridico istantaneo che si realizza (o non si realizza) all’atto stesso della morte del conduttore, restando insensibile agli accadimenti successivi (C. Cass. civ. 01/08/2000, n. 10034).

LA CONOSCENZA DEL LOCATORE - Il locatore, in presenza di una successione nel contratto ex latere conductoris di stampo legale e non negoziale ha, comunque, il diritto di conoscere quale sia il soggetto divenuto nuovo titolare dei diritti e degli obblighi scaturenti dal rapporto, sia agli effetti di un controllo della regolarità della vicenda traslativa, sia agli effetti dell’individuazione della controparte interessata alle future vicende contrattuali, quali la rinnovazione, l’aggiornamento del canone, la risoluzione.
L’automatismo del meccanismo successorio disciplinato nell’art. 6 della L. 392/1978 implica, infatti, da un lato l’ininfluenza di un qualsivoglia apporto volitivo, di adesione o di accettazione da parte del locatore ceduto, ma non implica, altresì, dall’altro, che in un rapporto contrattuale di durata a prestazioni corrispettive, il cambiamento di titolarità di uno dei due contraenti possa operare e svolgere i propri effetti nell’ignoranza dell’altro.
Tali vicende successorie, pertanto, sono opponibili al locatore se gli sono state comunicate (Trib. Roma 15/11/2011, n. 22446). La necessità della conoscenza del subentro deriva, infatti, dal sistema giuridico ed è comunque ricavabile dal generale principio di buona fede vigente in materia di obbligazioni (art. 1175, Codice civile) e di esecuzione del contratto (art. 1375, Codice civile), ma trova anche fondamento nel disposto dell’art. 1407, Codice civile secondo cui, se una parte ha autorizzato preventivamente la cessione del contratto, questa ha effetto soltanto quando sia notificata al contraente ceduto o sia da questi accettata.
Tanto premesso è evidente che la mancanza della comunicazione ha come conseguenza l’inopponibilità degli effetti della successione nei confronti del locatore (Trib. Roma 14/11/2011, n. 22240).

LA VALUTAZIONE DEL SUBENTRO DEGLI EREDI NON CONVIVENTI - Come detto, in caso di morte del conduttore succedono a questi nel contratto il coniuge, gli eredi ed i parenti ed affini con lui "abitualmente conviventi". L’abitualità della convivenza, come richiesta dalla norma, deve essere intesa come comunanza di vita domestica con il conduttore, per soddisfare un bisogno di abitazione in modo esclusivo, non anche limitata a una convivenza ai fini di una mera assistenza nel periodo precedente il decesso, dunque a una“mera coabitazione con carattere di precarietà e occasionalità” (Trib. Roma 26/01/2010, n. 2444).
Secondo questo orientamento, la convivenza con il conduttore defunto, cui, ai sensi dell’art. 6, L. 392/1978, è subordinata la successione nel contratto di locazione di immobile adibito a uso di abitazione, deve essere: pregressa, stabile e abituale.
Tale convivenza costituisce una situazione complessa caratterizzata da una comunanza di vita, preesistente alla morte del conduttore, non riscontrabile quando l’aspirante successore si sia trasferito nell’abitazione locata “solo per ragioni transitorie” (C. Cass. civ. 1951/2009; Trib. Torino 16/04/2008, n. 2473; Trib. Milano 15/02/1996, n. 1247).
Pertanto, l’erede non convivente del conduttore di immobile adibito ad abitazione non gli succede nella detenzione qualificata, e poiché il titolo si estingue con la morte del titolare del rapporto (analogamente al caso di morte del titolare dei diritti di usufrutto, uso o abitazione), quegli è un detentore precario della “res locata” al “de cuius”, sicché nei suoi confronti sono esperibili le azioni di rilascio per occupazione senza titolo e di responsabilità extracontrattuale (C. Cass. civ. 10/11/2017, n. 26670).
Quindi, in tal caso, non sussistendo alcun titolo alla permanenza nell’immobile di cui si richieda la restituzione, questa dovrà essere disposta come occupazione senza titolo (Trib. Torino 10/10/2006, n. 6504).

OCCUPAZIONE SINE TITULO - Il fatto di utilizzare un immobile in base ad un accordo orale non determina per l’inquilino alcun il diritto a detenere l’immobile. Infatti, l’accordo orale non è di per sé sufficiente ad integrare un contratto di locazione che necessita in ogni caso della forma scritta ad substantiam. Ma l’eventuale diritto ai danni da parte del proprietario scatta solo se egli è in grado di provare di avere subìto un danno effettivo e concreto (Trib. Milano 13/09/2019, n. 8180).
In tal caso, in tema di immobili ed occupazione senza titolo, nelle controversie aventi ad oggetto la domanda di accertamento della occupazione illegittima, grava in capo all’attore l’onere di dimostrare i fatti sui quali si fonda l’intera domanda avanzata in giudizio (Trib. Ascoli Piceno 15/06/2015).
Ne consegue che, nell’ipotesi di occupazione senza titolo di bene immobile da parte di un terzo, fatto costitutivo del diritto del proprietario al risarcimento del danno da perdita subita è la concreta possibilità di esercizio del diritto di godimento, diretto o indiretto mediante concessione del godimento ad altri dietro corrispettivo, che è andata perduta (Trib. Roma 20/07/2023, n. 11630). Detto danno può essere calcolato nel valore locativo del bene occupato senza titolo in base ai parametri di locazione correnti sul mercato (Trib. Ferrara 26/06/2018, n. 491).