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Ultimo aggiornamento
20/09/2022

La disciplina dei contratti di locazione a canone concordato ai sensi della L. 431/1998

A cura di:
  • Redazione Legislazione Tecnica
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PREMESSA

In merito alla durata del contratto ed alla determinazione del canone delle locazioni abitative, la L. 09/12/1998, n. 431, prevede la possibilità di stipulare contratti rientranti in diverse tipologie:

1) contratti in regime di libero mercato, che si basano sulla libera contrattazione tra il locato-re e il conduttore e devono avere una durata minima di 4 + 4 anni, fatta salva la facoltà di disdetta alla prima scadenza da parte del locatore nei casi previsti dall’art. 2 della L. 431/1998, comma 1 N1;

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I CONTRATTI A CANONE CONCORDATO AI SENSI DELLA L. 431/1998
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Condizioni per la stipula dei contratti agevolati, transitori e per studenti universitari

Sulla base di tali disposizioni è stato emanato in prima battuta il D.M. 05/03/1999, successivamente il D.M. 30/12/2002, e da ultimo il D.M. 16/01/2017, attualmente vigente, che recepisce i contenuti della convenzione nazionale sottoscritta in data 25/10/2016.

Il D.M. 16/01/2017 reca quindi:

- i criteri per la determinazione dei canoni dei contratti di locazione abitativa, di cui all’art. 2 della L. 431/1998, comma 3, con il relativo contratto-tipo (art. 1 del D.M. 16/01/2017 e Allegato A

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Criteri per la determinazione del canone di locazione nella contrattazione territoriale


Definizione di aree aventi caratteristiche omogenee all’interno del territorio comunale

Deve preventivamente essere effettuata - anche avvalendosi della banca dati dell’Osservatorio del mercato immobiliare dell’Agenzia delle entrate (OMI) - una delimitazione di insiemi di aree aventi caratteristiche omogenee per:

a) valori di mercato;

b) dotazioni infrastrutturali (trasporti pubblici, verde pubblico, servizi scolastici e sanitari, attrezzature commerciali, ecc.);

c) tipologie edilizie, tenendo conto delle categorie e classi catastali;

ferma restando la possibilità di evidenziare - all’interno delle suddette aree - ulteriori zone di particolare pregio o di particolare degrado.

Individuazione di valori mi

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Condizioni e modalità per la stipula di contratti di locazione di natura transitoria


Durata massima

I contratti di locazione di natura transitoria di cui all’art. 5 della L. 431/198, comma 1, hanno durata non superiore a 18 mesi.


Non rientrano nel campo di applicazione della disciplina in oggetto i contratti con durata pari o inferiore a 30 giorni, per i quali la determinazione dei canoni di locazione e la ripartizione degli oneri accessori sono rimessi alla libera contrattazione delle parti.

Casi in cui possono essere stipulati e documentazione delle esigenze di natura transitoria

I contratti di natura transitoria possono essere stipulati per soddisfare particolari esigenze dei proprietari o dei conduttori per fattispecie - con particolare riferimento a quelle derivanti da

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Condizioni e modalità per la stipula di contratti di locazione per studenti universitari


Durata minima e massima

I contratti di locazione in questione possono avere durata da 6 mesi a 3 anni, rinnovabili alla prima scadenza, salvo disdetta del conduttore da comunicarsi almeno un mese e non oltre 3 mesi prima.

Condizioni per la stipula

L’immobile da locare deve trovarsi in un comune sede di università, di corsi universitari distaccati e di specializzazione, e comunque di istituti di istruzione superiore, oppure in un comune limitrofo.


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Indicazioni per i contratti da stipularsi in assenza degli accordi locali

Come accennato in precedenza, occorre fare riferimento:

- al D.M. 14/07/2004 per quanto riguarda i contratti di locazione abitativa stipulati ai sensi dell’art. 2, comma 3, della L. 431/1998;

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Agevolazioni fiscali
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Determinazione del reddito imponibile nei contratti di locazione

Il reddito imponibile dei fabbricati a destinazione abitativa locati è individuato - ai sensi dell’art. 37 del D.P.R. 917/1986 (Testo unico delle imposte sui re

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Riduzione del reddito imponibile per i contratti stipulati ai sensi del D.M. 16/01/2017

In base al combinato disposto dell’art. 8 della L. 431/1998, comma 1, con l’art. 5 del D.M. 16/01/2017, comma 2, nei comuni di Bari, Bologna, Catania, Firenze, Genova, Milano, Napoli, Palermo, Roma, Torino e Venezia, nonché nei comuni con questi confinanti, negli altri comuni capoluogo di provincia e nei comuni c.d. “ad alta tensione abitativa”, individuati d

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Esempio di determinazione del reddito imponibile

Ad esempio, ipotizzando un contratto relativo ad immobile:

- situato nel comune di Catania;

- stipulato con un canone mensile di 800 Euro (9.600/anno);

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Riduzione dell’aliquota in caso di opzione per la c.d. “cedolare secca”

L’art. 5 del D.M. 16/01/2017, comma 4, dispone che qualora il locatore eserciti l’opzione per la c.d. “cedolare secca”, nei medesimi comuni per i quali si applica la riduzione del reddito imponibile sopra illustrata, l’aliquota della cedolare secca calcolata sul canone pattuito dalle parti è ridotta al 15%.

Tale aliquota ridotta:

- era stata inizialmente fissata al 15% dall’art. 4 del D.

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Riduzione delle imposte d’atto

In base al combinato disposto dell’

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Riduzione dell’aliquota IMU e TASI

Per gli immobili locati con contratti a canone concordato, ai sensi dell’

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Detrazioni per i conduttori

Ai sensi dell’art. 16 del D.P.R. 917/1986, comma 01, ai soggetti titolari di contratti di locazione di unità immobiliari adibite ad abitazione principale spetta una detrazione pari a:

- euro 300, se il reddito complessivo non supera euro 15.493,71;

- euro 150, se il reddito complessivo non supera euro 15.493,71.


Ai sensi del successivo comma 1 dell’art. 16 del D.P.R. 917/1986 - in combinato disposto con l’art. 5, comma 7, del D.M. 16/01/2017 - se il contratto è stipulato a canone concordato a norma d

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Necessità dell’attestazione ai fini delle agevolazioni fiscali e sua validità

Con la Risoluzione 20/04/2018, n. 31/E, l’Agenzia delle entrate ha fornito chiarimenti in relazione all’art. 1 del D.M. 16/01/2017, il quale al comma 8 stabilisce che, per i contratti a canone concordato di cui all’art. 2 della L. 431/1998, comma 3, nei quali le parti non richiedono l’assistenza delle organizzazioni della proprietà edilizia e dei conduttori, occorre acquisire una attestazione - da parte di almeno una organizzazione firmataria dell’accordo - della rispondenza del contenuto economico e normativo del contratto all’accordo stesso, “anche con riguardo alle agevolazioni fiscali”.

A tal proposito l’Agenzia delle entrate ha chiarito che:

- l’acquisizione della suddetta attestazione costituisce elemento necessario ai fini del riconoscimento delle agevolazioni, per i contratti stipulat

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PREMESSA E QUADRO NORMATIVO; NATURA, PRESUPPOSTI E AMBITO DI APPLICAZIONE (Natura della Cedolare secca; Tributi sostituiti dalla Cedolare secca; Ambito soggettivo e oggettivo di applicazione; Applicazione in relazione ad uno solo dei comproprietari/contitolari; Precisazioni sulla figura del conduttore; Unità immobiliari di proprietà condominiale; Contratti di durata inferiore a 30 giorni nell’anno; Locazione di più immobili con lo stesso contratto; Locazione di solo una o più porzioni di unità abitative; Applicazione alle pertinenze; Sublocazioni, immobili all’estero e terreni; Locazioni concluse tramite agenzie immobiliari) - ALIQUOTE DELLA CEDOLARE SECCA (Aliquota ordinaria; Aliquota ridotta) - ESERCIZIO DELL’OPZIONE ED EVENTUALE REVOCA, CONSEGUENZE (Esercizio dell’opzione per la Cedolare secca ed eventuale revoca; Comunicazione preventiva al conduttore e rinuncia agli aggiornamenti del canone; Effetti dell’opzione ed ipotesi di pluralità di locatori) - CALCOLI DI CONVENIENZA (Variabili da considerare; Esempio pratico; Calcolo del reddito ai fini di benefici fiscali in caso di Cedolare secca; Cedolare secca e applicazione di altre detrazioni e deduzioni fiscali) - CASI PARTICOLARI CHIARITI DALL’AGENZIA DELLE ENTRATE (Trasferimento di immobile locato in ipotesi di successione, donazione o cessione; Comproprietario non risultante dal contratto di locazione).
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