Restituzione immobile locato, deterioramento e lavori di manutenzione

La prassi, in molti contesti, prevede che se la casa viene consegnata con le pareti tinteggiate, il conduttore, al momento della riconsegna, deve fare lo stesso. Tuttavia, dal punto di vista giuridico, nessun obbligo incorre sull’inquilino, salvo il caso di deterioramento eccedente il normale uso, o il caso di tinteggiatura con colori differenti non concordati.
Di conseguenza, in assenza di una vera e propria regolamentazione applicabile per tutti i contratti, possono sorgere contestazioni tra le parti. Dunque, ai fini della soluzione del quesito, occorre analizzare la questione dal punto di vista normativo e giurisprudenziale.

RESTITUZIONE DELL’IMMOBILE - Il dovere di restituire il bene è una delle obbligazioni gravanti sul conduttore, atteso che la locazione è pattuita per un dato tempo. Il conduttore è quindi gravato dall’obbligazione principale di restituire il bene all’esito della locazione che implica un fatto positivo, la riconsegna del bene appunto, mentre non viene enucleata alcuna specifica modalità di restituzione, essendo l’obbligo finalizzato a che il locatore ritorni in possesso della cosa in modo da poterne liberamente disporre.
Premesso ciò, in base all’art. 1590 del Codice civile, il conduttore deve restituire la cosa al locatore nello stato medesimo in cui l’ha ricevuta, in conformità della descrizione che ne sia stata fatta dalle parti, salvo il deterioramento o il consumo risultante dall’uso della cosa in conformità del contratto. In mancanza di descrizione, si presume che il conduttore abbia ricevuto la cosa in buono stato di riparazioni locative e deve restituirla nello stato medesimo. Tale presunzione non è però assoluta e il conduttore può sempre provare che la cosa non gli fu consegnata in buono stato di manutenzione.
A ciò va aggiunto che il conduttore non risponde del perimento o del deterioramento dovuti a vetustà. Difatti, il tempo logora e deprezza le cose e di questo logorio non può essere responsabile il conduttore. Trattasi di causa a lui non imputabile e l’esonero da responsabilità risponde alle regole che disciplinano l’obbligo della custodia.

NORMALE DETERIORIAMENTO - In base all’art. 1609, comma 1 del Codice civile, le riparazioni di piccola manutenzione, che a norma dell’art. 1576 del Codice civile devono essere eseguite dall’inquilino a sue spese, sono quelle dipendenti da deterioramenti prodotti dall’uso, e non quelle dipendenti da vetustà o da caso fortuito.
In altri termini può affermarsi che dato l’obbligo del locatore di assicurare al conduttore la possibilità di trarre dalla cosa quel godimento che era in diritto di attendersi, spetta al locatore stesso l’onere di provvedere a quella manutenzione che attiene alla integrità del godimento della res, ossia alla condizione intrinseca della cosa in quanto incide sul godimento.
Sono invece a carico del conduttore le riparazioni di piccola manutenzione, cioè quelle in genere che possono reputarsi conseguenza del modo in cui il conduttore ha usato della cosa locata e che hanno per fondamento la presunta colpa dell’inquilino.
In tema, come sottolineato dai giudici, le riparazioni di piccola manutenzione che devono essere eseguite, nel corso del rapporto, dal conduttore, non comportano che il conduttore sia tenuto, al momento del rilascio dell’immobile, ad eliminare, a sue spese, le conseguenza del deterioramento subìto dalla cosa locata per l’uso fattone nel corso della locazione, con l’impiego di una media diligenza, in quanto il deterioramento derivante da tale uso si pone come un limite all’obbligo del conduttore di restituire la cosa, al termine del rapporto, nello stato in cui l’aveva ricevuta.
Da quanto premesso si evince che il conduttore risponde del deterioramento del bene solamente ove esso sia conseguenza di un suo uso difforme da quello pattuito, ma non del suo cattivo stato locativo conseguente ad un uso in conformità del contratto (Trib. Roma 18/02/2013, n. 4030: il locatore non può pretendere di riavere la cosa come se non fosse stata locata in quanto ciò comporterebbe una limitazione del diritto di godimento del conduttore).

OBBLIGO DI TINTEGGIATURA PREVISTO DAL CONTRATTO E RIMBORSO DELLE SPESE - Secondo la giurisprudenza, la clausola che obbliga il conduttore ad eliminare, al termine del rapporto, le conseguenze del deterioramento subìto dalla cosa locata per il suo normale uso (nella specie, ponendo a suo carico la spesa per la tinteggiatura delle pareti) deve considerarsi nulla, ai sensi dell’art. 79 della L. 392/1978, perché, addossando al conduttore una spesa di ordinaria manutenzione, che la legge pone di regola, a carico del locatore (art. 1576 del Codice civile), attribuisce a quest’ultimo un vantaggio in aggiunta al canone, unico corrispettivo lecitamente pattuibile a carico del conduttore.
Ne consegue che la spesa per la tinteggiatura non può essere posta a carico del conduttore, atteso che rientra nel normale degrado d’uso il fatto che dopo un certo periodo di tempo i mobili e i quadri lascino impronte sulle pareti (C. Cass. civ. 13/11/2019, n. 29329).
In ragione della illegittimità della clausola, deve in ogni caso essere valutata la condotta del locatore che trattenga la cauzione per tale motivazione (C. Cass. civ. 05/08/2002, n. 11703).

In conclusione, non è dovuto il rimborso delle spese sostenute per tinteggiatura dell’appartamento locato alla fine del rapporto, resa necessaria in considerazione del normale deterioramento connesso all’uso del bene, e la relativa domanda avanzata dal locatore non può trovare accoglimento (Trib. Milano 4 dicembre 2009, n. 14665; Trib. Trento 15 marzo 2011, n. 196).

PRECISAZIONE SULLA TABELLA DEGLI ONERI ACCESSORI - Nonostante le chiare coordinate normative e giurisprudenziali, occorre evidenziare una precisazione: nella tabella della ripartizione degli oneri accessori (e delle spese riguardanti l’unità immobiliare) allegata all’accordo tra le principali associazione tra proprietari e inquilini è stabilito specificamente che la spesa per la tinteggiatura delle pareti è a carico del conduttore. Difatti, in relazione ai contratti così detti 3+2, nonché transitori e per studenti universitari, la risposta sta nell’Allegato D al D. Min. Infrastrutture e Trasp. 16/01/2017.
In tale circostanza, però, nonostante la presenza di tale obbligo previsto dal citato accordo tra le associazioni (che può avere forza vincolante solamente se richiamate negli accordi individuali), occorre considerare che il riferimento è agli oneri accessori riguardanti le spese da sostenersi nel corso della locazione; cosa diversa è la condizione dell’immobile alla fine del rapporto locatizio (questione oggetto del presente quesito).