Responsabilità per infiltrazioni provenienti da immobile locato

Come precisato dall’art. 1576 del Codice civile, il locatore deve eseguire tutte le riparazioni necessarie, eccettuate quelle di piccola manutenzione che sono a carico del conduttore. Nonostante questa suddivisione, possono verificarsi danni a terzi e, in tal caso, occorre valutare le cause dell’evento dannoso.
Dunque, ai fini della soluzione del quesito, occorre analizzare la questione dal punto di vista normativo e giurisprudenziale

LA CUSTODIA DELL’IMMOBILE - La responsabilità per il danno cagionato da cose in custodia si basa non su un comportamento od un’attività del custode, ma su una relazione di custodia intercorrente tra questi e la res dannosa. Ne deriva che è responsabile del danno cagionato dalla cosa colui che essenzialmente ha la cosa in custodia, potendo detta custodia far capo a più soggetti a pari titolo, od a titoli diversi, che importino tutti l’attuale coesistenza di poteri di gestione e di ingerenza.
In relazione al contratto di locazione, si verifica, in linea di principio, il trasferimento al conduttore, della disponibilità della res locata e delle sue pertinenze, con il conseguente obbligo di custodia, da cui discende, altresì, quello di impedire che la res locata stessa arrechi danni a terzi. Pertanto, in relazione ai danni causati a terzi da cose in custodia originati da un immobile condotto in locazione, ai sensi dell’art. 2051 del Codice civile, la responsabilità del proprietario ricorre qualora tali danni siano derivati da un vizio strutturale del bene, che riguardi le mura o gli impianti ivi conglobati, dovendosi presumere che il conduttore sia stato immesso in queste condizioni nella disponibilità del bene locato.
Diversamente, la riferibilità del vizio alle anomale iniziative del conduttore può assumere rilievo qualora la stessa sia dimostrata dal proprietario ai fini della rivalsa o quale caso fortuito, idoneo a esonerare il locatore da responsabilità. Occorre però che il conduttore abbia posto in essere una condotta autonoma, eccezionale, imprevedibile e inevitabile, cioè dotata di un’efficacia causale esclusiva nella produzione dell’evento lesivo.

RESPONSABILITÀ DEL LOCATORE
Rottura dell’impianto - Il proprietario del bene locato resta custode delle strutture murarie dell’immobile e degli impianti in esse conglobati, in quanto beni che non passano nella custodia del conduttore, sui quali questi non ha alcuna possibilità di intervenire per prevenire o riparare un danno.
Ne deriva che, se dalla struttura muraria si stacca una parte di essa, ovvero si rompe un impianto in essa conglobato, e reca danno a terzi, la responsabilità di fatto e giuridica della struttura ricade sul proprietario locatore, a parte eventuali responsabilità del conduttore interne al rapporto di locazione, per l’omissione del mancato avvertimento al locatore.
Il conduttore, pertanto, tenuto elusivamente a farsi carico della piccola manutenzione della cosa, non può essere chiamato a rispondere dei danni cagionati da beni su cui egli non ha il potere di intervento, a meno che gli stessi non dipendano da negligente utilizzo.
Difetta pertanto il requisito della giuridica disponibilità del bene in relazione ai danni derivanti da una rottura dell’impianto idrico, specificamente concernente i tubi di raccordo fra le condotte idriche ed i sanitari, in quanto non oggetto di piccola manutenzione. Nel caso concreto, pertanto, deve concludersi per la responsabilità del locatore in relazione ai danni derivanti dall’allagamento (Trib. Ivrea 10/01/2013, n. 10).

Difetti strutturali dell’impianto - Nel caso di specie, avente a oggetto infiltrazioni verificatesi in un locale per effetto della rottura dell’impianto idrico e di riscaldamento avvenuta nell’appartamento sovrastante, i giudici hanno affermato la responsabilità del locatore, in quanto la fuoriuscita di acqua è stata determinata da un allentamento dei bulloni del collettore, essendo perciò il danno riconducibile ad un difetto strutturale dell’immobile (App. L’Aquila 14/07/2020, n. 982).

RESPONSABILITÀ DEL CONDUTTORE
Rottura di elementi esterni dell’impianto -Tra le riparazioni a carico dell’inquilino rientrano anche quelle relative alla rottura di elementi “esterni” dell’impianto idrico per la cui sostituzione non occorre intervenire nelle opere murarie. Nella fattispecie, la Cassazione ha ritenuto che dei danni provocati dalla rottura del tubo flessibile del bidet debba rispondere l’inquilino, atteso che la serpentina è un tubo pieghevole non inglobato nell’impianto interno idrico, per la cui sostituzione non occorre intervenire nelle opere murarie e, di conseguenza, è sotto la vigilanza del conduttore-inquilino che sarà responsabile dei relativi danni (C. Cass. civ. 28/11/2007, n. 24737).
Secondo questo orientamento, grava sul solo conduttore la responsabilità per i danni provocati a terzi dagli accessori e dalle altre parti dell’immobile, che sono acquisiti alla sua disponibilità (C. Cass. civ. 27/10/2015, n. 21788).

Danni causati da disattenzione del conduttore - Come detto, in caso di locazione dell’immobile, si determina anche il trasferimento al conduttore della disponibilità del bene locato con conseguente obbligo di custodia dello stesso (App. Salerno 30/06/2020, n. 801: nella fattispecie l’allagamento del bagno al primo piano per la dimenticanza della conduttrice che per ore aveva lasciato il rubinetto aperto configurava un’iniziativa della conduttrice idonea ad esonerare il locatore da responsabilità, in quanto integrante il fatto del terzo, poiché l’evento lesivo andava ricondotto unicamente ad una condotta autonoma, eccezionale, imprevedibile ed inevitabile, dotata di efficacia causale esclusiva nella produzione dell’evento lesivo posta in essere dalla conduttrice, senza che alcuna censura potesse muoversi alla condotta del proprietario, neanche nell’ambito della responsabilità oggettiva dell’art. 2051 del Codice civile).
In altro precedente, il conduttore è stato condannato a causa delle infiltrazioni conseguite alla tracimazione dell’acqua dalla vasca da bagno per colposa disattenzione del conduttore (Trib. Milano 16/09/2004, n. 10697).