Inidoneità dell’immobile all’attività commerciale e risoluzione del contratto di locazione

A cura di Maurizio Tarantino

LA VICENDA
Immobile locato ad uso abitativo inidoneo allo svolgimento di attività di Bed and Breakfast
La locatrice Tizia aveva chiesto al giudice di convalidare lo sfratto per morosità nei confronti di Caia, precisando di avere concesso in locazione l’immobile per uso esclusivo di civile abitazione e attività di Bed and Breakfast.
Costituendosi in giudizio, la conduttrice eccepiva il grave inadempimento della locatrice alle obbligazioni discendenti dagli artt. 1575 e 1578 del Codice civile, per avere la stessa locato un immobile affetto da vizi occulti che lo avevano reso, tra l’altro, inidoneo all’uso pattuito (attività di Bed and Breakfast) con conseguente frustrazione del pacifico godimento della cosa locata.
In particolare, la conduttrice precisava di aver attivato tutte le procedure previste per la ricezione degli ospiti, e di avere compiuto investimenti per la sistemazione e l’arredo delle camere.
Tuttavia, la SCIA presentata dalla stessa alla competente autorità amministrativa era stata respinta poiché l’immobile risultava inidoneo a tale destinazione d’uso, con conseguente declassamento da B&B a “casa vacanze”. Inoltre, buona parte degli arredi risultavano completamente ammuffiti a causa dell’umidità di risalita presente in tutti i vani. Per i motivi esposti, parte conduttrice era stata costretta dopo solo alcuni mesi di attività a cessarne lo svolgimento.
Dunque, la conduttrice aveva chiesto al giudice, in via riconvenzionale, la risoluzione del contratto per inadempimento del locatore ex art. 1578 del Codice civile, nonché il risarcimento dei danni patiti a causa del mancato utilizzo dell’immobile all’uso convenuto.

LA SOLUZIONE DEL GIUDICE
La diligenza del conduttore
Nel caso di specie, a parere del giudicante, l’esame della domanda di risoluzione del contratto per grave inadempimento della conduttrice all’obbligazione principale di pagamento dei canoni di locazione, doveva tenere conto degli inadempimenti contestati alla locatrice e posti dalla convenuta a fondamento della contrapposta domanda di risoluzione avanzata in via riconvenzionale.
A questo proposito, il Tribunale sottolinea che, essendo rimessa alla diligenza del conduttore la constatazione di vizi che incidono sul godimento del bene, nel caso in cui il conduttore abbia in contratto riconosciuto il bene locato idoneo all’uso pattuito, deve escludersi la sussistenza dei requisiti per la risoluzione del contratto ai sensi dell’art. 1578 del Codice civile, poiché in tal caso il mancato rilascio di concessioni, autorizzazioni o licenze amministrative non è di ostacolo alla valida costituzione del rapporto di locazione, a fortiori, se vi è stata da parte del conduttore concreta utilizzazione del bene secondo la destinazione d’uso convenuta (Cass. civ. 21 gennaio 2011, n. 1398; Cass. civ. 15 ottobre 2002, n. 14659).

L’irrilevanza dell’autorizzazione amministrativa in relazione alla funzione del contratto
A questo proposito, parte resistente contestava l’inadempimento della locatrice all’obbligazione di consentire al conduttore il pacifico e pieno godimento della cosa locata, stante la sussistenza di vizi strutturali rilevanti ai fini dei rimedi di cui all’art. 1578 del Codice civile, poiché tali da rendere inservibile il bene locato. In particolare, la locatrice aveva consegnato un immobile inidoneo alla destinazione d’uso pattuita tale da non poter conseguire l’abilitazione allo svolgimento dell’attività di Bed and Breakfast.
Tuttavia, secondo il giudicante, ove effettivamente riscontrato il diniego allo svolgimento dell’attività ricettizia per motivi attinenti alle caratteristiche dell’immobile, lo scopo del contratto non poteva integralmente reputarsi frustrato, così da legittimare una totale sospensione dei pagamenti, dato che la funzione primaria del contratto era quella di destinare la cosa locata ad uso di civile abitazione con la possibilità di destinarlo anche ad attività di B&B, con la conseguenza che - nella specie- non era in rilievo un contratto di locazione ad uso diverso (cioè per l’esclusivo esercizio di attività imprenditoriale), bensì ad uso primariamente abitativo.
Inoltre, non risultava contrattualmente previsto alcun obbligo in capo alla locatrice di garantire il conseguimento dell’autorizzazione necessaria allo svolgimento dell’attività di B&B o di adeguamento del cespite per il conseguimento della stessa. Conseguentemente gravava sulla conduttrice l’onere della verifica della conformità del bene, il suo adeguamento ed il conseguimento delle necessarie autorizzazioni.

Locale idoneo all’uso dichiarato
All’atto della stipula del contratto, il conduttore aveva espressamente dichiarato l’immobile adatto all’uso e adeguato alle sue specifiche esigenze, accettando la cosa locata nello stato in cui si trovava. Dall’esame della documentazione, non vi era prova del fatto che per le caratteristiche intrinseche l’immobile era in radice inidoneo allo svolgimento dell’attività di B&B, come prospettato da parte resistente. Neppure risultava provato che le condizioni dell’immobile avevano reso impossibile l’utilizzo dell’immobile a fini abitativi né, come lamentato, a fini ricettizi.
Viceversa, gli esiti delle prove avevano confermato l’effettivo utilizzo, da parte della conduttrice, dell’immobile ad uso B&B dal mese di ottobre 2019 sino al mese di giugno 2021. Emergeva dunque il concreto sfruttamento del bene anche mediante l’uso secondario pattuito, circostanza che, anche in assenza delle autorizzazioni amministrative, escludeva di per sé la configurabilità di responsabilità del locatore ex art. 1578 del Codice civile.
In conclusione, la domanda di risoluzione del contratto per inidoneità all’uso pattuito ex art. 1578 del Codice civile, proposta dalla resistente in via riconvenzionale, è risultata infondata e, come tale, rigettata.

CONCLUSIONI SULLA INIDONEITÀ DELL’IMMOBILE E PRECEDENTI GIURISPRUDENZIALI
Secondo i principi generali in tema di locazione, ricavabili dal combinato disposto degli artt. 1575 e 1578 del Codice civile, il locatore è tenuto a consegnare e mantenere la cosa in buono stato locativo al fine di servire all’uso convenuto, in base alle pattuizioni in concreto intercorse tra le parti, essendo esposto all’azione di risoluzione del contratto o di riduzione del corrispettivo se la cosa sia affetta da vizi occulti, tali da impedirne o ridurne notevolmente il godimento secondo la destinazione contrattuale (Cass. civ. 2 dicembre 2021, n. 38084).
Vedi in proposito anche La consegna e il mantenimento dell’immobile in buono stato locativo.

Allorquando le parti abbiano pattuito una particolare destinazione, tale da richiedere che l’immobile stesso sia dotato di precise caratteristiche per il rilascio di concessioni o autorizzazioni amministrative, di regola non rientra nell’obbligazione di pacifico godimento dell’immobile la garanzia del conseguimento di tali autorizzazioni (Cass. civ. 8 giugno 2007, n. 13395).
Inoltre, se il conduttore, essendo a conoscenza della destinazione d’uso nel momento in cui al contratto è data attuazione, e quindi anche dell’inidoneità dello stesso a realizzare il proprio interesse, abbia accettato il rischio dell’impossibilità di utilizzazione come rientrante nella normalità dell’esecuzione della prestazione, non sussistono i requisiti per la risoluzione del contratto ai sensi dell’art. 1578 del Codice civile.

Il mancato rilascio di concessioni o autorizzazioni amministrative non è di ostacolo alla costituzione del rapporto di locazione, sempre che il conduttore abbia utilizzato il bene secondo la destinazione d’uso convenuta (Cass. civ. 3 marzo 2020, n. 5968).
Pertanto, se al momento della firma del contratto di locazione di immobile ad uso commerciale, il conduttore esamina i locali dichiarandoli adatti al proprio uso, in buono stato di manutenzione ed esenti da difetti, non può in un secondo momento contestare l’inidoneità all’attività, chiedendo la riduzione dell’affitto (art. 1578 del Codice civile) e/o il risarcimento del danno (art. 1581 del Codice civile).

Diversamente, qualora l’immobile locato presenti carenze tali da renderlo, anche parzialmente, inutilizzabile per le attività che il conduttore intenda esercitarvi, solo se l’inagibilità o l’inabitabilità del bene attenga a carenze intrinseche o dipenda da caratteristiche proprie del bene locato, sì da impedire il rilascio di atti amministrativi relativi alle dette abitabilità ed agibilità e da non consentire l’esercizio dell’attività conformemente all’uso pattuito, si configura l’inadempimento del locatore, fatta salva l’ipotesi in cui quest’ultimo abbia assunto l’obbligo specifico di ottenere tali atti (Trib. Aosta 2 febbraio 2018, n. 379).
In proposito, secondo quest’ultimo orientamento, i giudici hanno accertato che l’irregolarità degli impianti, ricollegabile allo stato di decadenza dell’immobile, è da ritenersi tale da impedirne l’uso, legittimando il locatore a chiedere la restituzione dei canoni pagati dal giorno successivo a quello in cui l’immobile si sia reso pericoloso per l’incolumità e sia stato liberato (Trib. Taranto 16 gennaio 2013, n. 51).