Locazioni, mancato rilascio dell’immobile e azioni del locatore

Può succedere che al termine del contratto di locazione, l’inquilino non consegna sùbito l’immobile. In tal contesto, dunque, l’interrogativo riguarda la possibilità del locatore di cambiare la serratura nel caso in cui il conduttore non adempie spontaneamente.
Dunque, ai fini della soluzione del quesito, occorre analizzare la questione dal punto di vista normativo e giurisprudenziale.

L’OBBLIGO DELLA RESTITUZIONE DELLA COSA LOCATA - La legge non impone alcuna specifica formalità di restituzione, ma vuole che il locatore ritorni in possesso della cosa in modo da poterne liberamente disporre. Invero, l’obbligazione di restituzione dell’immobile locato, prevista dall’art. 1590 del Codice civile, resta inadempiuta qualora il locatore non ne riacquisti la completa disponibilità, così da poterne fare uso secondo la sua destinazione.
In un giudizio di rilascio per finita locazione, l’onere della prova relativo alla effettuata restituzione del bene locato incombe sul conduttore, trattandosi di fatto estintivo del diritto di credito del locatore, al quale il bene va restituito al termine del rapporto locativo (quale ne sia stata la causa della cessazione) ovvero va offerto in restituzione quantomeno con modalità aventi valore di offerta non formale (Cass. civ. 23/04/2004, n. 7776).
In caso di mancata restituzione, la mora e gli effetti dell’art. 1591 del Codice civile si producono anche ove egli torni formalmente in possesso del bene, ma questo sia inutilizzabile perché ancora occupato da beni mobili del conduttore che non debbano consegnarsi al locatore, a nulla rilevando che il rilascio sia avvenuto coattivamente ex art. 608 del Codice di procedura civile, atteso che la formale chiusura del processo esecutivo non determina l’automatica cessazione degli effetti sostanziali collegati al rapporto di locazione (Cass. civ. 04/04/2017, n. 8675).
Pertanto, in caso di risoluzione del contratto di locazione per inadempimento del conduttore, il locatore ha diritto al risarcimento del danno patrimoniale corrispondente alle somme che avrebbe conseguito se le obbligazioni fossero state adempiute, detratto l’utile ricavato o ricavabile con l’uso della normale diligenza dall’immobile nel periodo intercorso tra la risoluzione prematura ed il termine convenzionale del rapporto inadempiuto (Cass. civ. 05/01/2023, n. 194).
Quindi, il conduttore in mora nella restituzione della cosa locata è soggetto ad un duplice obbligo:
* quello di dare al locatore il corrispettivo convenuto fino alla riconsegna,
* l’altro (eventuale) di risarcire il maggior danno patito dal locatore.

ESERCIZIO ARBITRARIO DELLE PROPRIE RAGIONI - In base all’art. 392 del Codice Penale, chiunque al fine di esercitare un preteso diritto, potendo ricorrere al giudice, si fa arbitrariamente ragione da sé medesimo, mediante violenza sulle cose, è punito dalla legge. Agli effetti della legge penale, si ha violenza sulle cose allorché la cosa viene danneggiata o trasformata, o ne è mutata la destinazione.
Tramite la punibilità della c.d. ragion fattasi, il Legislatore ha inteso tutelare l’istituzione processo in senso generalmente inteso, garantendo la primazia dell’intervento giurisdizionale, senza lasciare alcuno spazio a forma di autotutela privata violenta.
Il reato ha natura plurioffensiva, dato che il bene giuridico tutelato è, oltre all’interesse pubblico a garantire il processo, anche l’interesse privato. Di fondamentale importanza è l’analisi volta per volta dell’elemento soggettivo: difatti, per la configurabilità del reato non è affatto necessario che il diritto oggetto della illegittima pretesa sia realmente esistente, essendo sufficiente che l’autore del reato agisca nella ragionevole convinzione di difendere un suo diritto.
In tal contesto, come indicato dai giudici, la violenza sulle cose può consistere anche in un mutamento di destinazione d’uso del bene, che non determini danni materiali, purché l’intervento modificativo abbia concreta incidenza sull’interesse della persona offesa a mantenere inalterato lo stato dei luoghi, ostacolando in misura apprezzabile l’esercizio del suo diritto (Cass. pen. 08/08/2019, n. 35876).

ESERCIZIO ARBITRARIO DEL LOCATORE - Sostanzialmente, per quanto concerne la possibilità di ricorrere al giudice, il Legislatore penale (art. 392 del Codice penale) si riferisce alla possibilità in concreto, offerta dall’ordinamento, di ricorrere al giudice con le procedure previste (ad esempio, nel caso della locazione, con l’intimazione di sfratto, l’esecuzione, ecc.).
In tal contesto, integra il reato di esercizio arbitrario delle proprie ragioni mediante violenza sulle cose la condotta del locatore che, a seguito del rifiuto del conduttore di corrispondere il canone pattuito, sottragga gli infissi interni ed esterni dell’immobile locato anziché esperire l’azione di rilascio (Cass. pen. 07/06/2022, n. 21846: la sottrazione di beni di proprietà del soggetto che illegittimamente stia occupando l’immobile, nella speranza di rendere inabitabile l’immobile e spingere la parte al rilascio, non integra il reato di furto bensì quello di esercizio arbitrario delle proprie ragioni).
Quindi, integra il reato di esercizio arbitrario delle proprie ragioni la condotta del locatore che, a seguito del decesso del conduttore e della mancata restituzione dell’immobile da parte dell’erede, riacquisti il possesso dell’immobile sostituendo la serratura della porta d’ingresso, anziché esperire l’azione di rilascio per occupazione “sine titulo” nei confronti del successore del conduttore, divenuto detentore precario del bene (Cass. pen. 24/01/2018, n. 3348).
Altresì, integra il reato summenzionato, la condotta del proprietario che disdica i contratti di fornitura delle utenze domestiche - a lui intestate - relative ad un appartamento dato in locazione, al fine di accelerare le attività di rilascio dell’immobile da parte del conduttore, in quanto detta condotta realizza la violenza sulla cosa attraverso un mutamento di destinazione dei beni “portati” dalle dette utenze, ed è attuata nonostante la possibilità di azionare il diritto al rilascio dell’appartamento attraverso il ricorso al giudice  (Cass. pen. 25/10/2012, n. 41675; Cass. pen. 16/01/2023, n. 1388).
Diversamente, non è ipotizzabile l’esercizio arbitrario delle proprie ragioni, in presenza della condotta del locatore che, dopo aver concesso al conduttore la detenzione precaria ed a solo titolo di cortesia del box auto, decida di estromettere l’inquilino dall’uso del garage cambiando la serratura della serranda di accesso e modificando la frequenza del telecomando (Trib. pen. 06/10/2009, n. 3715).